PROSPECT - คาดเงินปันผลจะเพิ่มขึ้นใน 2Q23F
PROSPECT ลงทุนสิทธิเช่าช่วง 28 ปี ใน BFTZ2 (20,996 ตร.ม.) และกรรมสิทธิ์ใน BFTZ3 (49,133 ตร.ม.) โดยใช้เงินลงทุน 1.8 พันลบ. ส่งผลให้ พอร์ตของ PROSPECT เพิ่มขึ้น 32% เป็น 292,332 ตร.ม.
โดยใช้เงินลงทุน 1.2 พันลบ.จากการเพิ่มทุนและเงินกู้ 600 ลบ. ทำให้สัดส่วน LTV เพิ่มขึ้นเป็น 30% ณ สิ้น 1Q23 จาก 28% ณ สิ้นปี 2022
พอร์ตการกระจายตัวมากขึ้น และสภาพคล่องซื้อขายหุ้นสูงขึ้น
สินทรัพย์ในพอร์ตของ PROSPECT เพิ่มเป็นสี่แห่ง (จากสองแห่ง) ตั้งอยู่ทำเลแตกต่างกันบนถนนบางนา-ตราด ซึ่งการคมนาคมสะดวกไปสนามบินสุวรรณภูมิ, กรุงเทพ, แหลมฉบัง และภาคตะวันออกของประเทศไทย สัดส่วนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นเป็น 63% จาก 61% และเพิ่มจำนวนผู้เช่าในอุตสาหกรรมที่สดใสได้แก่ โลจิสติกส์, ยานยนต์ และแผงโซล่า (Fig. 15) PROSPECT ยังพึ่งพิงลูกค้ารายใหญ่ลดลง โดยสัดส่วนการเช่าพื้นที่ของลูกค้า 10 อันดับแรกลดลงเป็น 36% จาก 45% (Fig. 16) นอกจากนี้ มูลค่าตลาดเพิ่มขึ้น 53% เป็น 3.4 พันลบ. จะทำให้สภาพคล่องการซื้อขายหุ้นสูงขึ้น
DPU ใน 1Q23 น่าผิดหวังที่ 0.132 บาท…
คิดเป็นอัตราผลตอบแทนเงินปันผล 1.4% กำหนดขึ้น XD วันที่ 29 พ.ค. DPU ลดลง 40% qoq เพราะ dilution เนื่องจากรับรู้รายได้จากสินทรัพย์ใหม่เพียง 10 วันใน 1Q23
… แต่จะสูงขึ้นใน 2Q23
เราคาดว่า DPU จะเพิ่มขึ้นเป็น 0.22 บาทต่อไตรมาสในช่วงที่เหลือของปีนี้ เนื่องจาก i) รับรู้รายได้จาก BFTZ2 และ BFTZ3 เต็มไตรมาส ii) อัตราการเช่า BFTZ2 และ BFTZ3 100% ใน 2Q23 และค่าเช่าสูงกว่ารับประกันที่ 160 บาท/ตรม./เดือน และ 170 บาท/ตรม./เดือน ตามลำดับ และ iii) เงินกู้ก้อนที่สอง (600 ลบ.) มีระยะเวลาปลอดเงินต้นสองปี ซึ่งหมายความว่ากระแสเงินสดและเงินปันผลจะเพิ่มขึ้น
จะลงทุนเพิ่มปีหน้า
PROSPECT จะดำเนินการตามแผนเพิ่มขนาดสินทรัพย์เป็น 1 หมื่นลบ. จากปัจจุบัน 5.2 พันลบ. โดยมีสิทธิ์ปฏิเสธก่อนในสินทรัพย์ของสปอนเซอร์ ซึ่งมีอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 710,000 ตร.ม. (Fig. 17)
อัตราผลตอบแทนที่แท้จริง (real yield) น่าสนใจ
เราคาด DPU ในปีนี้ 0.792 บาท และปีหน้า 0.88 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทน (gross yield) ที่ 8.7% และ 9.6% ในขณะอัตราผลตอบแทนที่แท้จริง (real yield) ที่ 4.4% และ 5.4% ตามลำดับ ราคาหุ้น PROSPECT ต่ำกว่า NAV (9.30 บาท/หน่วย) 2%
