Property Sector - แนวโน้มเติบโตไม่สูงและเหลือ upside จำกัด 

แต่เรามองว่าผลประกอบการในปี 2023 จะมีแนวโน้มการเติบโตได้ในระดับต่ำ อีกทั้งราคาหุ้นก็เหลือ upside ถึงราคาเป้าหมายอีกไม่มากแล้ว ดังนั้น เราจึงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ที่ NEUTRAL โดยเลือก AP เป็นหุ้นเด่นในกลุ่ม

 

อุปทานของโครงการเปิดใหม่ฟื้นตัวกลับไปอยู่ระดับก่อน COVID ระบาดแล้ว

Agency for Real Estate (AREA) ออกรายงานสรุปข้อมูลในตลาดที่อยู่อาศัยปี 2022 โดยระบุว่าอุปทานของโครงการเปิดใหม่ฟื้นตัวขึ้นอย่างแข็งแกร่งจนกลับไปอยู่ใกล้ระดับเฉลี่ยก่อน COVID ระบาดที่ราวปีละ 100,000 ยูนิตแล้ว โดยยอดเปิดโครงการใหม่ในปี 2022 อยู่ที่ 107,106 ยูนิต เพิ่มขึ้นถึง 77% yoy หลักๆจากเพราะฐานที่ต่ำในปี 2021 ซึ่งมีการใช้มาตรการ lockdown แคมป์คนงานก่อสร้าง ส่งผลกระทบต่อการเปิดโครงการใหม่ และทำให้หลายโครงการต้องเลื่อนมาเปิดในปี 2022 ทั้งนี้ ยอดเปิดโครงการแนวราบมีการเปิดเพิ่มขึ้น 44% ในขณะที่ยอดเปิดโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นถึง 129% อย่างไรก็ดี ราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เฉลี่ยต่อยูนิตในปี 2022 ลดลง 4% เหลือ 4.4 ล้านบาท จากก่อนหน้านี้ที่ 4.6 ล้านบาท เพราะโครงสร้างของตลาดขยับไปทางคอนโดมิเนียมมากขึ้นจาก 39% เป็น 50% ของตลาด

 

 

อุปสงค์ฟื้นตัวแบบกระจายตัวมากขึ้น

ด้านทางฝั่งอุปสงค์ อัตรา take-up rate ในปี FY22 มีการฟื้นตัวด้วยเช่นกันโดนเพิ่มขึ้นเป็น 32.8% จาก 26.5% ในปี 2021 สะท้อนถึงภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดีขึ้นตามเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างชัดเจนมากขึ้น โดยอัตรา Take-up rate ของโครงการระดับ premium (ราคา 3-10 ล้านบาทต่อยูนิต) และระดับหรู (ราคา >10 ล้านบาทต่อยูนิต) ทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 20% กลาง ๆ ในขณะที่อัตรา take-up ของตลาด mass (ราคา <3 ล้านบาทต่อยูนิต) เพิ่มขึ้นดีชัดจาก 28.5% ในปีก่อนหน้าเป็น 37.7% ซึ่งแสดงถึงการฟื้นตัวที่กระจายตัวมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ซึ่งได้รับผลกระทบอย่างหนักจากสถานการณ์โรคระบาด กอปรกับมีผู้ประกอบการหลายเจ้าลงมาเล่นเจาะตลาดในกลุ่มนี้ในช่วงที่เปิดโครงการหรูน้อย

 

มีแนวโน้มเติบโตเพียงเล็กน้อย ในขณะที่ราคาหุ้นเหลือ upside จำกัด

เราคาดว่าผลประกอบการของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้นทั้ง qoq และ yoy ใน 4Q22 จากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งของโครงการแนวราบ และยอดโอนที่สูงตามฤดูกาลของโครงการคอนโดมิเนียม แต่เมื่อมองต่อไปในปี 2023 เราประเมินว่าทั้งกำไรและยอดโอนจะเติบโตต่ำหลังจากที่ยอดเปิดโครงการคอนโดใหม่ซบเซาในช่วงสองปีที่ผ่านมาเพราะสถานการณ์โรคระบาด ทำให้ backlog ยกมาโอนมีน้อยนอกจากนี้ เรายังมองว่าราคาหุ้นเหลือ upside ถึงราคาเป้าหมายของเราอีกไม่มากแล้ว  ดังนั้น เราจึงยังคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ NEUTRAL และแนะนำให้เลือกลงทุนเป็นรายตัว โดยเราเลือก AP (ราคาเป้าหมาย 14.30 บาท) เป็นหุ้นเด่น