ธปท.ชี้อสังหาฯเปราะบางกำลังซื้อดิ่ง ‘แบงก์’ เข้มปล่อยกู้สกัดก่อหนี้เกินตัว

ปิดครึ่งแรก ปี 2569 ภาพรวม “เศรษฐกิจไทย” ยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึง และหนึ่งในอุตสาหกรรมที่ยังไม่ฟื้นตัว คงต้องยกให้ “ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย” ที่ยังอยู่ในภาวะ “เปราะบาง” ต่อเนื่อง สะท้อนจากอุปทานคงค้าง กำลังซื้ออ่อนแอ ความสามารถชำระหนี้ของผู้กู้ด้อยลง ล้วนกระทบต่อภาคอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง

ปราณี สุทธศรี ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาฯ ยังมีอุปทานคงค้างอยู่ในระดับมาก ขณะที่ผู้ขอสินเชื่อเผชิญกับ “ความยากลำบาก” ในการได้รับอนุมัติ โดยมี “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” (Rejection Rate) อยู่ในระดับสูงนั้น เป็นภาพที่ธปท. เห็นมาอย่างต่อเนื่อง และมีการติดตามอย่างใกล้ชิด

และเห็นว่าอุปทานคงค้างของภาคอสังหาฯ ยังคงมีอยู่จำนวนมาก ดังนั้น หากเศรษฐกิจเติบโตได้อย่างมั่นคงมากขึ้น มองว่าจะมีส่วนช่วยได้มาก

แต่ที่ผ่านมาความไม่แน่ของโลกเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก บวกกับผลกระทบจากสงครามฯ ทำให้การที่ประเมินความสามารถชำระหนี้ของ “ผู้กู้” ของสถาบันการเงิน (แบงก์) ยิ่งต้องระมัดระวังมากขึ้น ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนสูง จึงเป็นเหตุให้มีการปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างมากในช่วงที่ผ่านมา

ส่งผลให้ที่ผ่านมา ธปท.และภาครัฐเองออกมาตรการมาเพื่อช่วย “ประคับประคอง” และสร้าง “ความเชื่อมั่น” ในภาคอสังหาฯ ทั้งขยายระยะเวลาการผ่อนคลายหลักเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) ต่อไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะสิ้นสุดในช่วงนี้ โดยจะขยายไปจนถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2570 และ

ล่าสุด ภาครัฐมีการออกมาตรการต่ออายุการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเพื่อช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อและสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาด

“การแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาฯ ที่ซบเซาให้ยั่งยืนขึ้น มั่นคงหัวใจสำคัญคือ การทำให้ประชาชนมีรายได้ที่มั่นคงเพิ่มขึ้นเนื่องจาก อสังหาฯ เป็นการกู้ยืมระยะยาว หากครัวเรือนมีความต่อเนื่องของรายได้ในระยะยาวจะช่วยให้ความสามารถในการกู้ดีขึ้น และส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวได้อย่างมั่นใจในที่สุด”

“กำลังซื้อดิ่ง”ฉุดอสังหาฯวิกฤติต่อเนื่อง

ผยง ศรีวณิช ประธานสมาคมธนาคารไทย กล่าวว่า ปัจจุบันภาคอสังหาฯ ยังเปราะบาง กำลังซื้อหดตัวจากรายได้ที่ “ลดลง” และโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป จึงเป็นเหตุให้ภาคธนาคารต้องระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อเพื่อไม่ให้เป็นภาระเกินตัวแก่ผู้กู้ พร้อมมองมาตรการรัฐช่วยเพียงประคองแต่ไม่ใช่ตัวขับเคลื่อนหลักให้ฟื้นตัว

“เราต้องชวนคิดว่า กำลังซื้อในประเทศมีหรือไม่ ภาคการธนาคารช่วยเสริมเติมเต็ม แต่ไม่ได้หมายความว่า เข้าไปเพิ่มภาระให้คนยื่นขอสินเชื่อ เพราะเราก็ดูอยู่ว่าเกินกำลังหรือไม่ อย่าลืมว่ารายได้ธุรกิจก็ไม่ดี กำลังซื้อจะมาจากไหน ประเทศไทยกำลังเข้าสู่ Aging Society ทำให้ความต้องการใหม่ (New Demand) ลดลง นอกจากนี้ พฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ (New Gen) เปลี่ยนไปโดยไม่นิยมเป็นเจ้าของ แต่นิยมเช่าและหมุนเวียนไปเรื่อยๆ"

ย้ำไม่เร่งปล่อยกู้ หวั่นกระตุ้นก่อหนี้เกินตัว

ดังนั้น โจทย์สำคัญคือ จะดึงดูดความต้องการใหม่มาเสริมส่วนที่ขาดหายไปได้อย่างไร ในด้านนโยบายการปล่อยสินเชื่อแม้ธนาคารจะต้องการอนุมัติสินเชื่อ แต่ต้องทำด้วยความรับผิดชอบเพื่อไม่ให้เกิดภาระเกินกำลังของผู้ยื่นคำขอ ธนาคารจำเป็นต้องดูภาพรวมให้ครบองค์ประกอบเพื่อให้ผู้กู้สามารถดูแลครัวเรือนได้อย่างมีเสถียรภาพ ไม่ใช่การก่อหนี้เกินตัว

ทั้งนี้ หากดูคุณภาพสินทรัพย์และการปรับตัวของภาคธุรกิจ ปัจจุบันยอดพรีเซล (Pre-sale) ที่ต่ำสะท้อนว่าโครงการใหม่จะเกิดขึ้นช้าลง ซึ่งภาคธุรกิจต้องปรับตัวทั้งในด้านซัปพลาย ต้นทุนวัตถุดิบที่สูงขึ้น และราคาขาย

ดังนั้น ในส่วนของธนาคารต้องให้ความสำคัญกับการประคอง โครงการที่เกิดขึ้นแล้ว

ส่วนโครงการใหม่จะมีการพิจารณาอย่างระมัดระวังมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มเป้าหมายและกำลังซื้อที่แท้จริง 
ส่วนสถานะพอร์ตสินเชื่อในปัจจุบันอยู่ในลักษณะที่ต้องประคอง เนื่องจาก “ผู้ซื้อ” มีค่าใช้จ่ายสูงขึ้นทำให้รายได้คงเหลือที่จะนำมาผ่อนชำระลดลง

สำหรับมาตรการรัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง หรือมาตรการ LTV มีส่วนช่วยประคองไม่ให้แย่ลง แต่คงไม่ได้ฟื้นเพราะไม่ใช่ตัวขับเคลื่อนหลักที่จะสร้างการเติบโตหรือรายได้ใหม่ให้กับประชาชน

“ในมุมแบงก์แม้จะมีการประคองตัวเลขหนี้เสียให้นิ่ง แต่พบว่ากลุ่มที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ (Stage 2) มีความชันเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงความเปราะบางที่ฝังอยู่ในพอร์ตสินเชื่อจากการปรับโครงสร้างหนี้จำนวนมาก ซึ่งธนาคารต้องรักษาเสถียรภาพในจุดนี้ควบคู่ไปกับการหาข้อมูลทางเลือก (Alternative Data) มาใช้ในการพิจารณาสินเชื่อสำหรับกลุ่มที่ยังไม่อยู่ในระบบมากขึ้น”

BBL เชื่อคุมพอร์ตอสังหาฯ ได้

ชาติศิริ โสภณพนิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือ BBL กล่าวว่า ภาพของอุปทานคงค้างในภาคอสังหาริมทรัพย์แม้จะยังเห็นต่อเนื่อง แต่เชื่อว่าในมุมของผู้ประกอบการน่าจะบริหารจัดการได้ เช่นเดียวกับแบงก์ในพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่น่ากังวลและสามารถบริหารจัดการได้

ในส่วนของธนาคารกรุงเทพเอง ยังคงมีผู้ประกอบการอสังหาฯ เข้ามาขอสินเชื่ออยู่เรื่อยๆ เป็นระยะๆ ขณะที่ คุณภาพของสินเชื่อในพอร์ตนี้ก็ยังสามารถประคองตัวได้ ส่วนผลกระทบจากกำลังซื้อ แม้ว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคจะหายไปบ้างตามสภาพเศรษฐกิจโดยรวม แต่สถานการณ์ต่างๆ ยังคงประคองได้

ส่วนมาตรการของภาครัฐที่ออกมา ก็น่าจะเป็นประโยชน์และช่วยสนับสนุนภาคอสังหาฯ ได้ และอนาคตจะเริ่มเห็นการฟื้นตัวของภาค อสังหาฯ ดีขึ้น เมื่อเศรษฐกิจค่อยๆ ฟื้นหลังจากนี้