‘เรียลเซกเตอร์’ เผชิญมรสุม วิกฤติอสังหาฯ ลากยาว2ปี ‘พลังงาน’ยังกดดันภาคผลิต

ภาพใหญ่สถานการณ์ “เศรษฐกิจไทย” จะเห็นการขยายตัวแบบ “กระจุกตัว” สะท้อนภาพอุตสาหกรรมยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัว อย่าง “ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย” รวมถึงอุตสาหกรรมยานยนต์ในประเทศที่กำลังเผชิญกับ “ความท้าทาย” อย่างหนัก 

ท่ามกลาง “กำลังซื้อที่อ่อนแอ” อย่างหนักกระทบต่อกำลังซื้ออย่างมาก “หนี้ครัวเรือนสูง” กระทบความสามารถในการชำระหนี้ ขณะที่ผู้ประกอบการก็เร่งเคลียร์สต๊อกค้างเก่าเพื่อสร้าง “กระแสเงินสด” อย่างเร่งด่วน

หลายปัจจัยดังกล่าวสะท้อนถึงภาคเศรษฐกิจจริง (Real Sector) ที่มีผลต่อการผลิตและการจ้างงาน โดยด้านอุตสาหกรรมยานยนต์พบการผลิตรถยนต์ในประเทศที่ลดต่ำลงมาก

โดยปี 2569 สภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (ส.อ.ท.) ประเมินการผลิตไว้ที่ 1.50 ล้านคัน เทียบกับปี 2559 หรือเมื่อ 10 ปี ที่ผ่านมามียอดผลิต 1.94 ล้านคัน ในขณะที่ปี 2561-2562 มียอดการผลิตสูงเกิน 2 ล้านคัน

ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อการผลิตรถยนต์ในประเทศเริ่มมาตั้งแต่ปี 2563 ที่เริ่มมีการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ที่ส่งต่อเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจประเทศคู่ค้า รวมถึงผลกระทบของซัปพลายเชน

ในขณะที่ปัญหาสินเชื่อสถาบันการเงินชะลอการปล่อยสินเชื่อให้การเช่าซื้อรถเริ่มเห็นชัดเจนตั้งแต่ปี 2566 เมื่อสถานการณ์หนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น

ส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีซัปพลายเชนค่อนข้างยาวครอบคลุม โดยเฉพาะวัสดุก่อสร้าง ที่หลากหลายมีสัญญาณจากการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบทั่วประเทศที่ลดลงต่อเนื่อง 3 ปี ตั้งแต่ปี 2566-2568

โดยปี 2568 อยู่ที่ 215,111 ยูนิต แต่ถ้าย้อนไปปี 2565 เคยสูงถึง 285,731 ยูนิต ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศในปี 2568 กลับมาลดลงอีกครั้ง

จุดที่น่าสนใจของภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ ที่มีทิศทางลดลงต่อเนื่อง 4 ปี ตั้งแต่ปี 2565-2568 โดยล่าสุดปี 2568 อยู่ที่ 16,704 ยูนิต เป็นระดับต่ำสุดมากกว่า 10 ปี ซึ่งในช่วง 10 ปี ที่ผ่านมา พบว่าปี 2561 มากที่สุดถึง 66,226 ยูนิต

• ห่วงเศรษฐกิจไทยขยายตัวไม่ทั่วถึง

นางปราณี สุทธศรี ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า ภาพใหญ่ “เศรษฐกิจไทย” ยังขยายตัวได้ แต่การขยายตัวไม่ทั่วถึง โดยภาพห่วงกลุ่มที่ได้รับผลกระทบอยู่เดิมจากความสามารถแข่งขันแย่ลง 

รวมทั้งที่รับผลกระทบจากสงครามทั้ง “การค้า-โรงแรม-ขนส่ง” โดยเฉพาะ “กลุ่มธุรกิจขนาดเล็ก-เอสเอ็มอี” ที่ปรับตัว “ยาก” ทำให้เข้าถึง “สินเชื่อยากขึ้น” จากความเสี่ยงเครดิตสูงขึ้น
นอกจากนี้ “ตลาดแรงงาน” พบการจ้างงานโดยรวมทรงตัวจากเดือนก่อน สะท้อนจากจำนวนผู้ประกันตนตามมาตรา 33 ทรงตัว แต่การจ้างงานบางอุตสาหกรรมเริ่มเห็นผลกระทบจากสงคราม โดยเฉพาะภาคโรงแรมและภาคขนส่งที่จำนวนผู้มีงานทำปรับลดลง

ทั้งนี้ จากข้อมูลสถานการณ์การเปิดและปิดโรงงาน สะท้อนว่าโรงงานที่เปิดใหม่มีแนวโน้มใช้เครื่องจักรและระบบอัตโนมัติมากขึ้น อาจเป็นปัจจัยกดดันตลาดแรงงานในระยะต่อไป

• ต้นทุนพลังงานยังกดดันภาคการผลิต

ดร.ยรรยง ไทยเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานวิจัยเศรษฐกิจและความยั่งยืน ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC)กล่าวว่า SCB EIC เพิ่มประมาณการเศรษฐกิจไทยปี 2569 เป็น 2%

แต่เศรษฐกิจไทยยังมีแนวโน้มชะลอลงระยะถัดไปจากผลกระทบต้นทุนพลังงานและวัตถุดิบที่สูงช่วงสงครามรุนแรงก่อนหน้าเริ่มส่งผ่านยังต้นทุนการผลิต เงินเฟ้อและกำลังซื้อ

สำหรับการฟื้นตัวยังคงมีลักษณะ K-shaped ชัดเจนขึ้น โดยแรงขับเคลื่อนหลักกระจุกตัวในกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับเทคโนโลยี เช่น AI, Data center อิเล็กทรอนิกส์ และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล แต่กลุ่มนี้ส่วนใหญ่มีสัดส่วนนำเข้าสูงทำให้ผลบวกต่อห่วงโซ่อุปทานในประเทศ การจ้างงานและรายได้ในวงกว้างมีข้อจำกัด

ขณะที่ครัวเรือนรายได้ต่ำ-ปานกลาง และ SMEs ยังเผชิญความเปราะบางจากรายได้ฟื้นตัวช้า ต้นทุนการผลิตและค่าครองชีพเพิ่มขึ้น รวมทั้งภาระหนี้สูงทำให้การบริโภคฟื้นตัวจำกัด ซึ่งทำให้ธุรกิจที่พึ่งกำลังซื้อในประเทศ

โดยเฉพาะธุรกิจขนาดเล็กและธุรกิจบริการบางกลุ่มเผชิญแรงกดดันต่อยอดขาย สภาพคล่อง และความสามารถการชำระหนี้

• “กลุ่มอสังหาฯ” ฟื้นตัวอย่างเร็วอีก2ปี

ดร.กอบศักดิ์ ภูตระกูล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือ BBL กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันอยู่ภาวะยัง “ไม่ฟื้นตัว” และ “น่ากังวลใจ” โดยอสังหาฯ เป็นกลุ่มธุรกิจ “ดูแย่” และไม่มีสัญญาณกลับมาที่ชัดเจนระยะสั้น

ประเด็น “น่ากังวลที่สุด” คือท่าทีสถาบันการเงินระมัดระวังสูงปล่อยสินเชื่อ แบงก์กังวล “หนี้ครัวเรือน” มาก ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความเข้มงวดพิจารณาสินเชื่อทุกประเภท ตั้งแต่สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อรถยนต์ ไปจนถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ไม่เติบโตเท่าที่ควร

นอกจากปัญหาเรื่องสินเชื่อแล้วปัจจุบันประชาชนมีกำลังซื้อน้อยลง หรือแทบจะไม่มีกำลังซื้อ ขณะที่ภาคธุรกิจเองก็มีความกังวลต่อสถานการณ์โลก ทำให้การตัดสินใจ “ลงทุน” หรือ “ขยับตัวทำได้ยากลำบาก”

• “เมื่อมองไปข้างหน้าเชื่อว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เวลาอีกสักระยะในการฟื้นตัว โดยคาดการณ์ว่าอาจต้องใช้เวลาถึง 2 ปี กว่าที่ตลาดจะกลับมาดีขึ้นอย่างแท้จริง เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่เดินตามเศรษฐกิจ หมายความว่าเศรษฐกิจภาพรวมต้องดีก่อน ภาคอสังหาฯ จึงจะดีตาม”

ทั้งนี้หากรัฐบาลขับเคลื่อนการลงทุนได้จะช่วยสร้างฐานเศรษฐกิจใหม่ส่งผลรายได้ประชาชนดีขึ้น และเมื่อรายได้เพิ่มขึ้นจะทำให้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีทยอยลดลง โดยเมื่อถึงจุดนั้นแบงก์จะเริ่มเชื่อมั่นและกลับมาปล่อยสินเชื่ออีกครั้งจะเป็นแรงส่งอสังหาฯ ฟื้นตัว

• “4 ปัจจัย” ฉุดภาคอสังหาฯ  

ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบีไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 2 ปีนี้ ยังปกคลุมด้วยความเสี่ยงหลายด้าน โดยเฉพาะความขัดแย้งตะวันออกกลางที่ส่งผลต่อเนื่องเป็นลูกโซ่ยังราคาวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มสูงตามต้นทุนพลังงานและการขนส่ง 

นอกจากนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญกับต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งถือเป็นอุปสรรคสำคัญในการพัฒนาโครงการใหม่และการบริหารจัดการหนี้สินในปัจจุบัน

ทั้งนี้ ความเสี่ยงอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 2 มี 4 มิติด้วยกัน คือ

1.สภาวะผู้ประกอบการและการดิ้นรนเพื่ออยู่รอด โดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญผลกระทบต่อเนื่องมา 3-4 ปีแล้ว จากสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวลงและความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติอย่างชาวจีนที่เคยเป็นกำลังซื้อหลักในตลาดคอนโดมิเนียมมีความต้องการลดลงชัดเจน

สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการที่ประคองตัวได้ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มระดับกลางถึงระดับบน ซึ่งยังเปิดโครงการใหม่บ้าง แต่ที่น่าสนใจ คือ กลยุทธ์เปลี่ยนไปสู่การเร่งระบายโครงการเก่าเพื่อให้เกิดกระแสเงินสดเข้ามาหมุนเวียน ซึ่งนำไปสู่ “สงครามราคา” ที่แม้ได้เกิดขึ้นชัดเจน เริ่มเห็นสัญญาณการดัมพ์ราคาบางยูนิตหรือบางอาคารที่ต้องการปิดการขายอย่างเร่งด่วน

2.ความเสี่ยงในตลาดตราสารหนี้และหุ้นกู้ที่ยังมีความเสี่ยงอยู่ แต่จำเป็นต้องแยกแยะตามกลุ่มผู้ประกอบการ กลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ที่มีความน่าเชื่อถือสูง (ระดับกลาง-บน) ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ยังคงมีความสามารถในการออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนได้ตามปกติ

ทั้งนี้กลุ่มน่ากังวลมาก คือ ผู้ประกอบการที่ไม่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์หรือกลุ่มที่มีความเสี่ยงด้านเครดิตสูง ซึ่งเผชิญความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อและการออกตราสารหนี้
อสังหาฯ กระทบเศรษฐกิจมหภาค

3.บทบาทของอสังหาฯ ต่อโครงสร้างเศรษฐกิจมหภาค โดยภาพรวมเศรษฐกิจต้องพึ่งพิงอุตสาหกรรมก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก ทำให้เมื่ออสังหาริมทรัพย์เกิดการชะลอตัวหรือหยุดชะงัก

“แม้ว่าตัวเลขในไตรมาสที่ 1 จะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวของการก่อสร้างในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อยู่บ้าง แต่ความไม่แน่นอนในไตรมาสที่ 2 จากปัจจัยสงครามและต้นทุนที่กล่าวไปข้างต้น ยังคงเป็นประเด็นที่ทุกฝ่ายต้องติดตามอย่างใกล้ชิด”

4.ความเข้มงวดของสถาบันการเงินและปัญหาหนี้ครัวเรือน ที่แบงก์ยังคงใช้เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่รัดกุมและเข้มงวดอย่างต่อเนื่อง ความระมัดระวังนี้เกิดขึ้นจากความกังวลเรื่องความเสี่ยงด้านเครดิตของผู้กู้ โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 2 นี้ที่ต้นทุนค่าครองชีพสูงขึ้น แต่รายได้ของประชาชนโตไม่ทันรายจ่าย

กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคือกลุ่มรายได้น้อยหรือผู้ที่มีภาระหนี้เดิมค่อนข้างสูง (High Debt Service Ratio) ซึ่งจะเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้นมาก อย่างไรก็ตาม หากมองในระยะยาว หากเศรษฐกิจไทยเริ่มฟื้นตัวและตัวเลขหนี้ครัวเรือนปรับตัวลดลง ก็ยังถือเป็นโอกาสสำหรับกลุ่มผู้ที่มีเครดิตดีในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้

• ภาคอสังหาอ่อนแอต่อเนื่อง

ดร.กาญจนา โชคไพศาลศิลป์ ผู้บริหารงานวิจัย บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยในปัจจุบันกำลังตกอยู่ในภาวะที่น่ากังวล และแนวโน้มยังอ่อนแออย่างต่อเนื่อง

โดยหากดูข้อมูลสินเชื่อที่ปล่อยให้กับรายย่อยเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย(Post-financing) ในช่วง 4 เดือนแรกของปี พบว่าตัวเลขมีการเติบโตขึ้นประมาณ1% แต่การเติบโตนี้ไม่สามารถนับเป็นการเติบโตที่แท้จริงเนื่องจากเป็นการเปรียบเทียบกับฐานที่ต่ำมากของปีที่แล้ว

อีกทั้งสินเชื่อที่ขยายตัวมาจากสินเชื่อเพื่อการรีไฟแนนซ์ (Refinance)จากหนี้เดิมที่มีอยู่แล้วไม่ใช่การกู้เพื่อซื้อบ้านใหม่ สะท้อนว่าภาคอสังหาริมทรัพย์หรือแรงซื้อใหม่นั้นยังคงอยู่ในสภาวะที่เปราะบางอย่างมาก

โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดการณ์การเติบโตของสินเชื่อบ้านในปีนี้ไว้ในระดับที่ค่อนข้างระมัดระวัง (Conservative) โดยมองว่าอาจจะติดลบ 0.5% ถึง 0%หรืออย่างดีที่สุดอาจจะเห็นการเติบโตที่เป็นบวกเพียงบางเบาเท่านั้น

ในฝั่งของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ประกอบการ สถานการณ์ดูจะมีความยากลำบากไม่แพ้กัน สินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการ(Pre-financing)ยังคงมีตัวเลขการเติบโตที่ติดลบสะท้อนว่าการลงทุนใหม่ในเซกเตอร์นี้ยังไม่กลับมา

นอกจากนี้ ในตลาดหุ้นกู้ก็กำลังเผชิญกับอุปสรรคสำคัญ แม้ว่าผู้ประกอบการจะยังสามารถระดมทุนได้ แต่เป็นการดำเนินการที่ยากลำบากขึ้น โดยพบว่ายอดการออกหุ้นกู้ระยะยาวในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนลดลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการจำนวนมากหันไปออกหุ้นกู้ระยะสั้นแทน เนื่องจากต้นทุนทางการเงินหรืออัตราดอกเบี้ยของการออกหุ้นกู้ระยะยาวนั้นปรับตัวสูงขึ้นจนกลายเป็นภาระหนัก    

สำหรับ5 เดือนแรกของปีพบว่ายอดการระดมทุนผ่านหุ้นกู้ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้ตามเป้าหมายเพียงประมาณ 75%ของวงเงินที่เสนอขาย ซึ่งถือว่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดรวม สะท้อนว่านักลงทุนมีความระมัดระวังในการเลือกลงทุนมากขึ้น โดยจะเลือกเฉพาะรายที่มีความน่าเชื่อถือสูง ทำให้การเข้าถึงแหล่งเงินทุนไม่ได้ง่ายเหมือนในอดีต

• หนี้เสีย-ค้างชำระอสังหา-บ้านพุ่ง

ในด้านคุณภาพสินทรัพย์แม้ว่าตัวเลขหนี้เสียหรือ NPL ในฝั่งผู้ประกอบการจะดูเหมือนทรงตัวหรือย่อตัวลงเล็กน้อยในไตรมาสที่ 1 แต่เป็นผลมาจากการปรับโครงสร้างหนี้เพื่อไม่ให้หนี้ตกชั้นไปเป็นNPL

สิ่งที่น่ากังวลคือ สินเชื่อค้างชำระไม่เกิน 90วัน(Stage 2)พุ่งสูงถึง8.66%ในไตรมาสที่ 1 เพิ่มขึ้นจาก 8.61% เมื่อสิ้นปีที่ผ่านมา เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย Stage 2 ของระบบธนาคารทั้งหมดซึ่งอยู่ที่เพียง 6.95% สะท้อนว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงสูงกว่าค่าเฉลี่ยของพอร์ตแบงก์รวมชัดเจน

สำหรับในส่วนของสินเชื่อบ้านรายย่อย ตัวเลข NPL ขยับขึ้นมาอยู่ที่3.79%ในไตรมาสที่ 1จาก 3.76%สิ้นปีที่แล้ว ขณะที่ Stage 2 ของสินเชื่อบ้านอยู่ที่5.70%ซึ่งลดลงจาก 5.95%แต่การลดลงของ Stage 2 ในกรณีนี้กลับไม่ใช่เรื่องดี เพราะพบว่าลูกหนี้บางส่วนได้ไหลต่อจาก Stage 2 กลายเป็นNPLแล้ว