ถ้า 'ซื้อบ้าน' แต่ไม่มีชื่อใน 'ทะเบียนบ้าน' ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

สมัยนี้การซื้อบ้านเริ่มเป็นเรื่องง่ายขึ้น เพราะทุกหน่วยงานสนับสนุนให้ทุกคนมีบ้านเป็นของตนเอง จึงออกมาตรการปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ เพื่อให้ผู้มีรายได้ทุกคนมีโอกาสซื้อบ้านได้ และที่สำคัญในกลุ่มคนวัยทำงาน มนุษย์เงินเดือน ก็มักซื้อบ้านเป็นของตนเองมากกว่า 1 หลังด้วย และหลายๆ หลังก็ไม่สามารถมีชื่อของผู้ซื้ออยู่ในทะเบียนบ้านได้ทุกหลัง

ดังนั้น การครอบครองบ้าน หรือที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีผลกับภาษีที่เจ้าของโฉนดต้องรับผิดชอบแตกต่างกัน ทั้งที่เป็น "เจ้าของโฉนด" และมีชื่อตนเองอยู่ใน "ทะเบียนบ้าน" หรือบางกรณีเป็นเจ้าของโฉนดแต่ไม่มีชื่อตนเองอยู่ในทะเบียนบ้าน จะต้องเสียภาษีประจำปี และ/หรือหากขายบ้านก็ส่งผลในเรื่องของภาษีด้วย ซึ่งสามารถแยกเป็นประเด็นหลักๆ ได้ดังนี้ ​

• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี

ตามหลักเกณฑ์ทางกฎหมายกำหนดว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีหน้าที่ต้องเสียภาษี หรือได้ยกเว้นภาษีนั้น แบ่งได้ตามกรณีต่อไปนี้

1.บ้านหลังหลัก คือเป็นบ้านที่เป็นเจ้าของและมีชื่อในทะเบียนบ้าน กล่าวคือหากผู้ซื้อบ้านเป็นเจ้าของโฉนดที่ดินและบ้าน รวมถึงมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีมูลค่า 50 ล้านบาทแรก

2.ถ้าหากเป็นเจ้าของเฉพาะบ้านโดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน เช่น ปลูกบ้านอยู่บนที่ดินของพ่อแม่ เจ้าของบ้านจะได้ยกเว้นภาษีมูลค่า 10 ล้านบาทแรก

​3.กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีเจ้าของร่วมกันหลายคน แต่ไม่มีใครมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ลักษณะนี้จะไม่ได้รับการยกเว้นภาษี เนื่องจากถือว่ามีเจตนาไม่ใช้เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่ถ้าเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งมีชื่อในทะเบียนบ้าน โดยไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้านจะได้สิทธิยกเว้นภาษี

4.กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่บุคคลธรรมดามีชื่อเป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน แต่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้น เข้าข่ายต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตราภาษี “บ้านหลังอื่น” ซึ่งบ้านหลังอื่นคือบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ที่ไม่ใช่บ้านหลังหลัก โดยมีอัตราภาษีดังนี้

• มูลค่า 0-50​​​​​ ล้านบาท อัตราภาษีต่อปี 0.02% ​หรือเท่ากับ ล้านละ 200 บาท
• มูลค่า 50-75​​​​​0 ล้านบาท อัตราภาษีต่อปี 0.03% ​หรือเท่ากับล้านละ 300 บาท
• มูลค่า 75-100​​​​​ ล้านบาท อัตราภาษีต่อปี 0.05% ​หรือเท่ากับ ล้านละ 500 บาท
• มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป​​​​ อัตราภาษีต่อปี 0.10%​ หรือเท่ากับ ล้านละ 1,000 บาท

• ภาษีที่ต้องเสียเมื่อ “ขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง”

นอกจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของต้องรับผิดชอบจ่ายทุกปีแล้ว หากในกรณีที่บุคคลมีบ้านหลายหลังและมีการขายบ้านเกิดขึ้น แต่ตามกฎหมายเจ้าของโฉนดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ ไม่สามารถมีชื่อตนเองอยู่ในทะเบียนบ้านทุกหลังได้อย่างแน่นอน ก็จะต้องมีภาระหน้าที่ในการเสียภาษีอีกหลายภาษี

โดยเฉพาะ "ภาษีธุรกิจเฉพาะ" โดยแยกเป็นประเด็นต่างๆ ได้ดังนี้

1.กรณีบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ที่ไม่มีชื่อเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอยู่ในทะเบียนบ้าน สามารถปล่อยทะเบียนบ้านให้ว่างได้

แต่ถ้าหากขายบ้านโดยที่เจ้าของอยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี หรือยังครอบครอง  (ซื้อ) ไม่ถึง 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามที่กฎหมายกำหนด คือ
"พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 244) พ.ศ. 2534 กำหนดให้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยโดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันได้มา”

กล่าวคือหากเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ขายบ้านไป โดยมีชื่อเจ้าของอยู่ในทะเบียนบ้านไม่ครบ 1 ปี หรือซื้อมาไม่ถึง 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะนั่นเอง

2.กรณีนำชื่อญาติ หรือคนที่ไว้วางใจมาใส่ชื่อในทะเบียนบ้านแทนเจ้าของ ลักษณะนี้ไม่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ถ้าคู่สมรสจดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย ยกกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสในส่วนของตัวเองให้คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง แล้วคู่สมรสฝ่ายที่ได้รับกรรมสิทธิ์มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเวลามากกว่า 1 ปี ลักษณะนี้ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องเสียอากรแสตมป์แทน

3.กรณีเจ้าของครอบครอง (ซื้อ) บ้านมาเกิน 5 ปี โดยที่ไม่มีชื่อเจ้าของอยู่ในทะเบียนบ้านตั้งแต่ซื้อมา และเมื่อมีการขายบ้านหรือโอนให้ผู้อื่น ลักษณะนี้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะเสียเป็นอากรแสตมป์แทน

4.กรณีเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีแล้ว สามารถย้ายออกไปอยู่หลังอื่นให้ครบ 1 ปีได้ โดยไม่ต้องรอครอบครองให้ครบ 5 ปี ลักษณะนี้จะได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะเสียเป็นอากรแสตมป์แทน

• สรุปความเข้าใจเรื่องภาษี ก่อนนำชื่อเข้าออกทะเบียนบ้าน

หากสรุปในเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำเป็นต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่ตนเองเป็นเจ้าของด้วย เพื่อใช้สิทธิ์ยกเว้นภาษีบ้านหลังหลักมูลค่า 50 ล้านบาทแรก และหากซื้อบ้านไว้หลายหลังเป็นชื่อของตนเอง ให้เลือกนำชื่อใส่ในทะเบียนบ้านที่มีมูลค่าของบ้านสูงที่สุด จะได้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี สำหรับบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไปถูกลง

• ส่วนภาษีที่ต้องเสียในกรณีที่มีการขายบ้าน

ตามหลักการจะต้องเสียภาษีเงินได้ + ค่าธรรมเนียมการโอน + อากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยเสียที่กรมที่ดิน ณ วันโอน ตามอัตราภาษีที่ต่างกัน คือ    

- ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือภาษีสำหรับที่ดินเพื่อการค้าหรือหากำไร โดยจะเสียในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่ากัน

- อากรแสตมป์ คือค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ขายต้องเสียตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% ของราคาซื้อขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนมีมูลค่ามากกว่ากัน

ดังนั้น หากเข้าลักษณะดังที่กล่าวมาแล้วในหัวข้อ ภาษีที่ต้องเสียเมื่อ “ขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอาจต้องเลือกปฏิบัติตามแนวทางใดแนวทางหนึ่ง เพื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์แทน
 

 

อ่านบทความน่ารู้เกี่ยวกับภาษีเพิ่มเติม คลิกที่นี่
Source : Inflow Accounting