‘สภาพอากาศสุดขั้ว’ ทำตลาดอสังหาฯ ปั่นป่วน ค่าเช่าสูงเกินจริง บ้านทำประกันยากขึ้น

ความเสี่ยงที่เกิดจาก “การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ” กลายเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อบ้าน สำหรับผู้ซื้อที่มีศักยภาพมากกว่า 80% ตามข้อมูลจาก Zillow เว็บไซต์ประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐ กล่าวไว้เมื่อเดือนกันยายน 2024 ขณะที่เปิดตัวเครื่องมือออนไลน์ใหม่ ซึ่งร่วมมือกับ First Street องค์กรไม่แสวงหาผลกำไรด้านสิ่งแวดล้อม

คะแนนความเสี่ยงด้านสภาพภูมิอากาศของ Zillow ช่วยให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพสามารถประเมินความเสี่ยงจากไฟป่า น้ำท่วม ความร้อนจัด ลมแรง และคุณภาพอากาศที่ย่ำแย่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประมาณหนึ่งล้านแห่ง ผ่านแผนที่แบบอินเทอร์แอคทีฟที่แบ่งตามรหัสสี

แต่ 14 เดือนต่อมา Zillow ได้ซ่อนฟีเจอร์นี้ไว้บนเว็บไซต์ หลังจากได้รับรายงานจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของบ้านว่ากำลังสร้างความเสียหายต่อยอดขายบ้าน สิ่งนี้เน้นย้ำว่า “วิกฤติสภาพภูมิอากาศ” เป็นภัยคุกคามที่ใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเปราะบาง

 

“ไฟป่า” ดันค่าเช่าที่สูงเกินจริง

เริ่มต้นปี 2025 ด้วยไฟป่าครั้งใหญ่ทำลายสถิติที่ลุกลามไปทั่วลอสแอนเจลิส รัฐแคลิฟอร์เนีย ทำลายบ้านเรือนมากกว่า 10,000 หลัง และคร่าชีวิตผู้คนอย่างน้อย 28 ราย ไฟป่าลุกลามเข้าสู่เขตเมืองอย่างรวดเร็ว และสร้างความเสียหายมูลค่ากว่า 30,000 ล้านดอลลาร์

นักวิจัยยืนยันแล้วว่า การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศทำให้มีแนวโน้มเกิดสภาพสภาพอากาศร้อน แห้งแล้ง และมีลมแรงซึ่งเป็นสาเหตุของไฟป่ารุนแรงเพิ่มขึ้น 35%

ในขณะนั้น ไฟป่าทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เจ้าของบ้านหลายร้อยรายกลับถูกกล่าวหาว่า “ฉวยโอกาสขึ้นค่าเช่า” แม้ว่ากฎหมายของรัฐจะห้ามการขึ้นราคาสินค้าจำเป็น เช่น อาหารและที่อยู่อาศัย มากกว่า 10% ในช่วงภาวะฉุกเฉินระดับชาติก็ตาม ส่งผลให้ค่าเช่าบ้านถูกตั้งไว้สูงเกินไป หรือผู้เช่าเดิมต้องเผชิญกับการขึ้นค่าเช่าอย่างรุนแรง

ปัจจุบัน แคลิฟอร์เนียกลายเป็นรัฐแรกของสหรัฐที่กำหนดให้ผู้ขายบ้านที่สร้างก่อนปี 2010 ต้องเปิดเผยความเสี่ยงจากไฟไหม้ รวมถึงมาตรการต่าง ๆ ที่เจ้าของบ้านได้ดำเนินการเพื่อลดความเสี่ยง แต่การคุ้มครองดังกล่าวไม่ได้ช่วยรักษาเสถียรภาพราคาบ้านหรือป้องกันไม่ให้ผู้อยู่อาศัยต้องอพยพย้ายถิ่นฐาน เพราะผู้อยู่อาศัยจำนวนมากต่างมีความกังวลเกี่ยวกับสภาพอากาศเลวร้ายในช่วงฤดูพายุเฮอริเคนเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันค่าประกันภัยก็พุ่งสูงขึ้นด้วย ส่งผลให้ผู้คนจำนวนมากต้องย้ายถิ่นฐาน

การสำรวจสภาพภูมิอากาศของรัฐฟลอริดาพบว่า 36% ของผู้ตอบแบบสอบถาม 1,4000 คนทั่วทั้งรัฐได้ย้ายถิ่นฐานหรือกำลังพิจารณาย้ายถิ่นฐานบางส่วนหรือทั้งหมด เนื่องจากภัยคุกคามจากพายุเฮอริเคน น้ำท่วม และความร้อนจัด

 

การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศกร

ในยุโรป ภัยพิบัติที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศยังกระตุ้นให้เกิดความผันผวนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตามงานวิจัยล่าสุดที่ตีพิมพ์ในวารสาร SSRN วิเคราะห์ราคาขายและราคาเช่าในเมืองหลัก 47 แห่งของสเปนแผ่นดินใหญ่ ระหว่างปี 2009-2024 เพื่อค้นหาว่าความร้อนจัดส่งผลกระทบต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในระดับใด

เหตุการณ์นี้เกิดขึ้นในขณะที่สเปนกำลังเผชิญกับฤดูร้อนที่ร้อนที่สุดเป็นประวัติการณ์ โดยอุณหภูมิพุ่งสูงถึง 45.8 องศาเซลเซียส ซึ่งเป็นระดับอันตรายในช่วงคลื่นความร้อนเมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2025 อุณหภูมิที่ร้อนจัดดังกล่าวนำไปสู่ไฟป่าที่โหมกระหน่ำ เผาผลาญพื้นที่กว่า 2,375,000 ไร่

นักวิทยาศาสตร์เตือนว่าสภาพอากาศร้อน แห้งแล้ง และมีลมแรง ซึ่งเป็นสาเหตุของไฟป่าในปัจจุบันนั้นเกิดขึ้นบ่อยกว่าปกติประมาณ 40 เท่า และมีความรุนแรงมากกว่าปกติประมาณ 30% เมื่อเทียบกับยุคที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ

นักวิจัยพบว่าในแต่ละวันที่มีอุณหภูมิสูงกว่า 35 องศาเซลเซียส ราคาขายลดลง 1.63 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร และราคาเช่ารายเดือนภายในจังหวัดเดียวกันลดลง 0.0069 ดอลลาร์ โดยในปี 2024 มีการขายบ้านประมาณ 700,000 หลัง ขาดทุนประมาณ 137 ล้านดอลลาร์ และขณะที่ราคาเช่าบ้านลดลง 500,000 ดอลลาร์ต่อปี

อย่างไรก็ตาม การศึกษายังพบว่าในภูมิภาคที่มีอากาศเย็นกว่าของสเปน อุณหภูมิที่สูงขึ้นทำให้ราคาขายเพิ่มขึ้น 3.26 ยูโรต่อตารางเมตร และราคาเช่าบ้านเพิ่มขึ้น 0.014 ดอลลาร์

อุณหภูมิที่เพิ่มขึ้นทุก ๆ องศาเซลเซียส บรรยากาศสามารถกักเก็บไอน้ำไว้ได้ประมาณ 7% ซึ่งทำให้มีโอกาสเกิดฝนตกหนักมากขึ้น นั่นหมายความว่ามีบ้านถึง 6.3 ล้านหลังอยู่ในพื้นที่เสี่ยงต่อน้ำท่วมจากแม่น้ำ ทะเล หรือน้ำผิวดินในอังกฤษ 

เรเชล ออลลิงตัน ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์และอดีตเจ้าของบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ บอกกับ Euronews Green ว่าการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศอาจดูเหมือนเป็น “ปัญหาระยะยาว” แต่กำลังส่งผลต่อการประเมินมูลค่าและพฤติกรรมของผู้ซื้อทั่วสหราชอาณาจักรอยู่แล้ว

“มันกำลังกลายเป็นส่วนหนึ่งของการสนทนาในรูปแบบที่เราไม่เคยเห็นมาก่อนเมื่อสิบหรือห้าปีก่อน” เธอกล่าว

ออลลิงตันอธิบายว่า ไม่ใช่เรื่องแปลกอีกต่อไปแล้วที่บ้านสองหลังตั้งอยู่ห่างกันเพียงไม่กี่ถนนจะมีคนสนใจซื้อแตกต่างกันอย่างมาก เพียงเพราะหลังหนึ่งอยู่ในเขตที่มีความเสี่ยงสูงต่อการเกิดน้ำท่วมหรือไฟป่า

“ผู้ชมต่างพากันถามคำถามมากขึ้นกว่าแต่ก่อน พวกเขาตรวจสอบค่าประกันภัยก่อนที่จะเสียเงินดูซ้ำ บางคนนำรายงานความเสี่ยงด้านสภาพภูมิอากาศ ข้อมูลน้ำท่วมในพื้นที่ และแม้แต่การคาดการณ์การกัดเซาะมาใช้” เธอกล่าวเสริม

แม้ว่าภัยคุกคามเหล่านี้จะไม่ได้ทำให้ผู้ซื้อลังเลใจไปเสียทีเดียว แต่ก็ทำให้การตัดสินใจล่าช้าลงและเพิ่มอัตราการขายบ้านไม่สำเร็จ (ซึ่งผู้ซื้อจะเปลี่ยนใจก่อนที่การขายจะเสร็จสิ้น) ขณะเดียวกันบางคนก็เปลี่ยนใจซื้อหลังจากรู้ว่ามีเบี้ยประกันภัยที่สูงเกินไป หรือเนื่องจากบริษัทประกันภัยถอนตัวจากรหัสไปรษณีย์หลังจากเกิดเหตุการณ์สภาพอากาศรุนแรง ความไม่แน่นอนเหล่านี้สร้างผลกระทบเป็นระลอกคลื่นไปทั่วทั้งเครือข่าย

การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศกำลังส่งผลกระทบต่อตลาดการเช่าในสหราชอาณาจักร โดยเจ้าของบ้านหลายรายลังเลที่จะลงทุนในพื้นที่ชายฝั่งหรือริมแม่น้ำ ขณะที่บางรายกำลังพิจารณาขายบ้านเนื่องจากความเสี่ยงด้านประกันภัยและภาระผูกพันด้านการบำรุงรักษา

แม้แต่ในออสเตรเลีย สภาพอากาศที่เลวร้ายที่สุดก็กำลังก่อให้เกิดปัญหาใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ สภาพภูมิอากาศเพิ่งค้นพบว่าบ้านที่เสี่ยงต่อน้ำท่วมในออสเตรเลียมีมูลค่ารวมกว่า 28,000 ล้านดอลลาร์ ทั้งที่มูลค่ารวมควรสูงกว่านี้หากไม่มีความเสี่ยงน้ำท่วมที่เพิ่มขึ้น

งานวิจัยจากมหาวิทยาลัยลัฟบะระห์ระบุว่าการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศกำลังกลายเป็น “วิกฤตประกันภัย”ในสหราชอาณาจักรและประเทศอื่น ๆ โดยมีการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนเพิ่มขึ้นจากสภาพอากาศที่รุนแรง

สมาคมผู้ประกันภัยแห่งสหราชอาณาจักร องค์กรการค้าประกันภัยและการออมระยะยาวของสหราชอาณาจักร รายงานยอดการชดเชยความเสียหายต่อบ้านเรือนจากสภาพอากาศในปี 2024 สูงเป็นประวัติการณ์ถึงเกือบ 800 ล้านดอลลาร์ส่งผลให้บริษัทประกันภัยถูกกดดันให้เพิ่มเบี้ยประกันอย่างรวดเร็วหรือยกเลิกความคุ้มครองทั้งหมด