ฝ่ามรสุมอสังหาฯ ไทย แสวงหาโอกาสทางธุรกิจ ในยุคเศรษฐกิจซึมยาว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567-2568 กำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายที่หนักหน่วงที่สุดในรอบหลายปี การเตรียมหาผ้าซับเหงื่อไม่ใช่เพียงคำกล่าวที่เกินจริงกับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ที่อยู่ใน “ภาวะซึมยาว” ที่ต่อเนื่องมานับตั้งแต่การฟื้นตัวระยะสั้นหลังโควิด-19 และมีแนวโน้มที่จะดำเนินต่อไปในปีหน้า

ในช่วงที่ตลาดเจอวิกฤติเช่นนี้ จะสามารถหาโอกาสทางธุรกิจได้อย่างไร ชวนหาคำตอบจาก คุณเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) และคุณอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ในเวที “Thailand's Real Estate Outlook 2026: Challenges & Opportunities” จากที่จัดขึ้นในวันอังคารที่ 30 กันยายน 2568 เวลา 13.30 – 16.30 น. ณ The Synergy Hall อาคาร EnCo C ชั้น 6 ศูนย์เอนเนอร์ยี่คอมเพล็กซ์ ถนนวิภาวดีรังสิต

 

ปัจจัยกดดันรอบทิศ

คุณเชษฐวัฒก์กล่าวถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยว่ากำลังถูกกดดันจาก 4 ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ ประการแรกคือ ภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ฟื้นตัวช้า คาดการณ์ว่า GDP อาจเติบโตไม่ถึง 2% ทำให้กำลังซื้อในประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงล่าง (รายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน) ซึ่งถือเป็นฐานผู้ซื้อกลุ่มใหญ่ที่สุดเกือบ 70% ของตลาด ยังคงเปราะบางอย่างยิ่ง 

ประชากรกลุ่มนี้ถูกกดดันอย่างต่อเนื่อง จากเรื่องของหนี้ครัวเรือน ประกอบกับภาระค่าใช้จ่ายที่โตเร็วกว่ารายได้ กลายเป็นกำแพงสำคัญที่ขวางกั้นความต้องการซื้อ และในตอนนี้ยิ่งน่ากังวลมากขึ้น เมื่อผลกระทบเริ่มลุกลามมาถึงกลุ่มรายได้สูงกว่า 50,000 บาท ที่เริ่มชะลอการตัดสินใจซื้อเพราะความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ

ขณะที่กลุ่มผู้มีรายได้สูงซึ่งเคยเป็นตลาดที่แข็งแกร่ง ก็เผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากผู้ประกอบการที่หันมารุมเจาะตลาดกลุ่มนี้ ทำให้ส่วนแบ่งตลาดเล็กลง

ปัจจัยที่สองคือ ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวและความไม่แน่นอน เช่น นโยบายภาษีของสหรัฐ แม้ตอนนี้จะมีความชัดเจนในเบื้องต้น แต่ยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนในรายละเอียด ซึ่งส่งผลกระทบต่อนักลงทุนและกำลังซื้อจากต่างชาติโดยตรง ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมากำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีน เคยเป็นส่วนสำคัญในการพยุงตลาด แต่ในตอนนี้ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด จากสัดส่วนเกือบ 60% เหลือเพียง 30% แม้จะมีกำลังซื้อจากชาติอื่นเข้ามาทดแทนบ้าง แต่ก็ไม่สามารถชดเชยส่วนที่หายไปได้ทั้งหมด

ปัจจัยถัดมาคือ การปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน เป็นปัญหาใหญ่สำหรับผู้ซื้อระดับล่าง คุณเชษฐวัฒก์ชี้ว่า ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ แต่ซื้อไม่ได้เพราะธนาคารไม่ปล่อยกู้ ส่วนปัจจัยสุดท้าย คือ ราคาอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งมีราคาสูงจนเอื้อมไม่ถึง 

ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ภาพรวมมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปีนี้มีแนวโน้มติดลบเป็นตัวเลขสองหลัก หรือประมาณ 10-20% ซึ่งรุนแรงกว่าปีที่ผ่านมาอย่างชัดเจน

ในมุมของผู้ประกอบการ คุณอิสระ ได้ตอกย้ำภาพความรุนแรงของสถานการณ์ โดยประเมินว่ามูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งปกติอยู่ที่ราว 900,000 - 1 ล้านล้านบาทต่อปี ในปีนี้อาจลดลงเหลือประมาณ 700,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงที่หนักที่สุดนับตั้งแต่หลังวิกฤติต้มยำกุ้ง 

คุณอิสระยังให้ข้อมูลเชิงลึกว่า ตอนนี้อุปทานลดต่ำที่สุดในรอบ 20 กว่าปี  โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ที่ต่ำที่สุดในรอบ 15 ปี แต่คุณอิสระมองว่าการลดลงของอุปทานใหม่นี้ถือเป็น “ปัจจัยบวก” เพราะเป็นการปรับตัวที่ดีของผู้ประกอบการเพื่อรักษาสมดุลของตลาด โดยเรียก

สถานการณ์ที่ซึมยาวและถูกซ้ำเติมจากปัจจัยลบรอบด้านนี้ว่า เปรียบเสมือนเป็น “Long COVID” ที่กระทบต่อเนื่องมาตั้งแต่การหายไปของนักท่องเที่ยวและถูกรุมเร้าด้วยปัญหาระดับโลกและภูมิภาคที่ส่งผลต่อต้นทุนวัสดุก่อสร้าง

ผลกระทบวงกว้างและโอกาสที่ซ่อนอยู่ในวิกฤติ

ผลกระทบของภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ผู้พัฒนาโครงการ แต่ส่งผลในวงกว้างต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศ เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างมีสัดส่วนใน GDP ราว 5-6% และมีการจ้างงานจำนวนมาก 

คุณอิสระชี้ให้เห็นถึง “ตัวคูณทางเศรษฐกิจ” (Multiplier Effect) ที่สูงถึง 2.8-3 เท่า ซึ่งหมายความว่าทุกการลงทุนในอสังหาฯ จะสร้างผลกระทบต่อเนื่องไปยังธุรกิจต้นน้ำอย่างวัสดุก่อสร้าง ไปจนถึงธุรกิจปลายน้ำ เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และภาคบริการอื่น ๆ ด้วยขนาดที่ใหญ่เช่นนี้ ในหลายยุคหลายสมัย รัฐบาลจึงมักใช้ภาคอสังหาฯ เป็นเครื่องมือในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสที่ซ่อนอยู่ คุณเชษฐวัฒก์ชี้ไปที่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินอาจมองว่ามีความเสี่ยงสูง แต่ในความเป็นจริงแล้ว ยังมีความต้องซื้ออยู่อย่างต่อเนื่อง เพียงแต่ไม่สามารถเข้าถึงได้ ดังนั้นหากสามารถหาทางออกทางการเงินใหม่ ๆ ที่ไม่ใช่แค่การกู้ยืมจากธนาคาร เช่น รูปแบบการเช่าซื้อ หรือการเช่าเพื่อออม ก็จะสามารถปลดล็อกกำลังซื้อขนาดมหึมาของคนกลุ่มนี้ได้ 

ขณะเดียวกัน คุณอิสระได้นำเสนออีกมุมมองเชิงบวกที่สำคัญ คือ ตัวเลขการขอรับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ โดยครึ่งปีแรกของปีนี้มียอดขอรับส่งเสริมสูงถึง 1.08 ล้านล้านบาท และมีการออกบัตรส่งเสริมแล้วกว่า 600,000 ล้านบาท ซึ่งเติบโตจากปีก่อนหน้าถึง 49% การลงทุนเหล่านี้ ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวในภาคตะวันออก จะนำไปสู่การสร้างแหล่งงานและนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งท้ายที่สุดจะก่อให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยตามมาอย่างแน่นอน 

อย่างไรก็ตาม คุณอิสระได้ตั้งข้อสังเกตและให้คำแนะนำเชิงกลยุทธ์แก่ผู้ประกอบการว่า ในภาวะเศรษฐกิจถดถอย การกระจายความเสี่ยง (Diversify) ไปยังธุรกิจที่ไม่เชี่ยวชาญอาจไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุด พร้อมยกวิจัยต่างประเทศที่ระบุว่า ควรรักษาธุรกิจหลักให้แข็งแกร่ง และใช้โอกาสในภาวะวิกฤติเพื่อซื้อกิจการหรือสินทรัพย์ในราคาที่เหมาะสม อาจเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดกว่า

 

ทิศทางอนาคตและข้อเสนอถึงรัฐบาลใหม่

สำหรับทิศทางในอนาคต คุณเชษฐวัฒก์มองว่าเทรนด์ที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อในอีก 5 ปีข้างหน้าคือ “ความคุ้มค่า” ซึ่งไม่ได้หมายถึงราคาถูกเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงความคุ้มค่าในมิติอื่น ๆ เช่น การประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทำให้คอนโดมิเนียมยังคงได้รับความนิยม 

นอกจากนี้ เทรนด์เรื่องความยั่งยืน (Sustainability) และอาคารสีเขียว (Green Building) ก็ได้รับความสนใจมากขึ้น แต่ต้องเป็นสิ่งที่ "จับต้องได้" และเชื่อมโยงกับความคุ้มค่า เช่น การออกแบบที่ช่วยประหยัดค่าไฟ หรือการใช้วัสดุที่ส่งเสริมสุขภาวะที่ดี

เมื่อมองไปที่บทบาทของภาครัฐ วิทยากรทั้งสองได้ฝากข้อเสนอแนะที่สำคัญไปยังรัฐบาลใหม่ โดยคุณอิสระย้ำว่า อสังหาริมทรัพย์จะกลับมาได้ เมื่อเศรษฐกิจดี ดังนั้นสิ่งสำคัญที่สุดคือการขับเคลื่อนเศรษฐกิจภาพรวมให้ฟื้นตัวโดยเร็ว การเร่งรัดกระบวนการจัดตั้งรัฐบาลและเบิกจ่ายงบประมาณให้เป็นไปตามแผน รวมถึงการดูแลเสถียรภาพค่าเงินเพื่อสนับสนุนการส่งออกและการท่องเที่ยว ในส่วนของมาตรการเฉพาะทาง 

คุณอิสระยังเสนอให้ธนาคารแห่งประเทศไทยพิจารณาอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ และเรียกร้องให้รัฐบาลต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เช่น การลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ที่จะสิ้นสุดลง นอกจากนี้ ยังเสนอให้มีการปรับมุมมองและหลักเกณฑ์การให้สินเชื่อแก่กลุ่มฟรีแลนซ์ให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น

ในขณะที่คุณเชษฐวัฒก์เสริมว่า แม้มาตรการกระตุ้นระยะสั้นจะเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อพยุงตลาด แต่รัฐบาลต้องไม่ละเลยการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างในระยะยาวสำหรับคนกลุ่มใหญ่ที่ยังไม่มีความพร้อมในการซื้อ  ซึ่งรวมถึงการแก้ปัญหาหนี้สินและการพัฒนาโครงสร้างรายได้ของประชากรให้ยั่งยืน แม้จะเป็นเรื่องยากและใช้เวลานาน แต่เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งให้กับเศรษฐกิจและกำลังซื้อของประเทศในระยะยาว

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ การฝ่าฟันวิกฤติครั้งนี้ต้องอาศัยการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ต้องหันมาโฟกัส ธุรกิจหลักและตอบโจทย์เรื่องความคุ้มค่าของผู้บริโภค ควบคู่ไปกับการดำเนินนโยบายของภาครัฐที่ต้องสมดุลระหว่างมาตรการกระตุ้นระยะสั้นและการปฏิรูปโครงสร้างทางเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อฟื้นฟูกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ให้กลับคืนมา ซึ่งจะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนวงจรเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาเติบโตได้อย่างยั่งยืนอีกครั้ง