ส่องอสังหาฯพื้นที่ ชลบุรี ปรับกลยุทธ์เชิงรุกเจาะต่างชาติ

แนวโน้มการขยายตัวของการลงทุนใน EEC ดังกล่าว นำพาผู้ประกอบธุรกิจชาวต่างชาติ และแรงงานชาวต่างชาติ (EXPAT) ทั้งระดับบริหาร และระดับปฏิบัติการ รวมถึงครอบครัวชาวต่างชาติ เข้ามาอยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในชลบุรียังมีโอกาสฟื้นตัว ไม่เพียงแต่การมีชาวต่างชาติที่เป็น Real demand เข้ามาอยู่อาศัยเพื่อประกอบธุรกิจหรือทำงานเท่านั้น ตลาดที่อยู่อาศัยยังได้อานิสงส์จากนักลงทุนต่างชาติที่สนใจลงทุนในที่อยู่อาศัยในชลบุรีเพื่อปล่อยเช่า หรือซื้อเพื่อเก็งกำไร โดยการเติบโตของคอมมิวนิตีมอล โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาลเอกชน ร้านอาหารเพื่อรองรับชุมชนชาวต่างชาติ ไปจนถึงบริการด้านนันทนาการต่าง ๆ เช่น สนามกอล์ฟ ท่าเรือยอร์ต นับเป็น Ecosystem ที่สนับสนุนการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติในชลบุรี

หน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติในชลบุรีในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2026 อยู่ที่ 2,799 หน่วย หดตัว -3%YOY อย่างไรก็ดี ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา หน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติในชลบุรีโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 5,073 หน่วยต่อปี คิดเป็นสัดส่วนราว 38% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดโดยรวมในชลบุรี ส่งผลให้การเจาะตลาดกำลังซื้อชาวต่างชาติยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญ ท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศที่ฟื้นตัวช้า โดยโครงการที่อยู่อาศัยที่เจาะกลุ่ม EXPAT และนักลงทุนที่ปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่ม EXPAT ผู้ประกอบการจะใช้กลยุทธ์การร่วมทุนกับผู้ประกอบการต่างชาติ โดยเฉพาะญี่ปุ่น เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่สามารถตอบโจทย์การอยู่อาศัยสำหรับ EXPAT แต่ละชาติโดยเฉพาะ

ในส่วนของการขายนั้น ผู้ประกอบการได้สร้างความร่วมมือกับบริษัทจัดหางาน สมาคมการค้าในนิคมอุตสาหกรรม และผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรม เพื่อนำเสนอต่อนักลงทุนว่าจะมีผู้เช่าที่เป็นบริษัทข้ามชาติ (Corporate tenant) ที่จะมีการเซ็นสัญญาเช่า 1–3 ปี และการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ซึ่งจะกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับนักลงทุนได้มากขึ้น อีกทั้ง ยังมีการขยายการขายผ่านช่องทางต่าง ๆ เพื่อเข้าถึงฐานลูกค้าชาวต่างชาติได้กว้างขึ้น เช่น ตัวแทนขายที่มีฐานลูกค้าชาวต่างชาติ เครือข่ายตัวแทนขายในแต่ละประเทศ ช่องทาง Digital marketing และ Social media การจัด Roadshow ในต่างประเทศ

SCB EIC มองว่า การใช้กลยุทธ์เชิงรุกในการขายที่อยู่อาศัยให้กับชาวต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่ม EXPAT และนักลงทุนที่ปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่ม EXPAT นับเป็นทางเลือกในการสร้างรายได้ท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศที่ซบเซา โดยอาจพิจารณาขยายฐานกลุ่ม EXPAT ใหม่ ๆ ที่เข้ามาทำงานในชลบุรีเพิ่มเติม เช่น ชาวจีน ชาวอินเดีย ขณะเดียวกัน การขยายตลาดไปขายที่อยู่อาศัยให้กับชาวต่างชาติก็ยังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยยังจำเป็นต้องสร้างความสมดุล ไม่พึ่งพากำลังซื้อชาวต่างชาติมากเกินไป โดยพิจารณาความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ทำให้ตลาดกำลังซื้อชาวต่างชาติชะลอลงหรือชะงักไปทันที เช่น ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและประเทศต้นทาง นโยบายควบคุมเงินทุนไหลออกของประเทศต้นทาง

สำหรับภาครัฐก็ต้องให้ความสำคัญกับการกำกับดูแลการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะการเก็งกำไรจากกลุ่มนักลงทุน เพื่อป้องกันผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นตามมา ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดินในพื้นที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้นตามไปด้วย จนอาจทำให้คนไทยในพื้นที่ไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมได้ ไปจนถึงความเสี่ยงเรื่องทุนสีเทา และการใช้ Nominee ซื้อที่ดินหรือที่อยู่อาศัยแนวราบ ซึ่งอาจส่งผลกระทบให้ราคาที่ดินหรือที่อยู่อาศัยแนวราบสูงเกินจริง โดยไม่ได้สะท้อนอุปสงค์และอุปทานที่แท้จริง อีกทั้ง ยังอาจเกิดปัญหาด้านความมั่นคง ความปลอดภัย และความเชื่อมั่นในการอยู่อาศัย ทั้งสำหรับชาวไทยและชาวต่างชาติทั่วไปอีกด้วย