กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) กระทรวงพาณิชย์ เปิดเผยผลตรวจสอบข้อมูลการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยนิติบุคคลทั่วประเทศ ซึ่งได้รับความร่วมมือจากกรมที่ดินส่งข้อมูลนิติบุคคลผู้ถือครองที่ดินมาให้ตรวจสอบรวม 144,706 ราย ผลปรากฏว่า เป็นนิติบุคคลที่อยู่ในความกำกับดูแลของกรมฯ 125,662 ราย และในจำนวนนี้มีการถือครองโฉนดที่ดินจริง 123,542 ราย
ตัวเลขที่น่าสนใจคือ นิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุนอยู่ในโครงสร้างผู้ถือหุ้นมีมากถึง 36,277 ราย หรือคิดเป็นเกือบ 3 ใน 10 ของนิติบุคคลผู้ถือครองที่ดินทั้งหมด ขณะที่นิติบุคคลสัญชาติไทย 100% มีอยู่ 87,265 ราย โดยทางกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ชี้ว่า นิติบุคคลทั้ง 36,277 รายนี้เป็น "กลุ่มเสี่ยง" ที่ต้องเข้าตรวจสอบทั้งหมด โดยในจำนวนจำนวน 36,277 ราย แยกเป็น 35,154 รายที่เป็นนิติบุคคลถือครองอสังหาริมทรัพย์ (โฉนดที่ดิน) และอีก 2,120 ราย เป็นการถือครองอาคารชุด
โดยจากการตรวจสอบ นิติบุคคลการถือครองอสังหาริมทรัพย์ (โฉนดที่ดิน) ส่วนใหญ่มีที่ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล 6 จังหวัด รวมถึงจังหวัดแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ 10 จังหวัด รวม 16 จังหวัด แบ่งได้ดังนี้
กรุงเทพมหานคร มีนิติบุคคลที่ชาวต่างชาติร่วมลงทุนรวม 4,437 ราย ในจำนวนนี้ มีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 0.01% – 49.00% จำนวน 4,053 ราย (91.35%) ร่วมลงทุน 49.01% - 99.99% จำนวน 201 ราย (4.53%) และต่างชาติลงทุน 100% จำนวน 183 ราย (4.12%)
จ.นนทบุรี มีนิติบุคคลที่ชาวต่างชาติร่วมลงทุนรวม 486 ราย ในจำนวนนี้ มีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 0.01% – 49.00% จำนวน 457 ราย (94.04%) ร่วมลงทุน 49.01% - 99.99% จำนวน 18 ราย (3.70%) และต่างชาติลงทุน 100% จำนวน 11 ราย (2.26%)
จ.สมุทรปราการ มีนิติบุคคลที่ชาวต่างชาติร่วมลงทุนรวม 2,185 ราย ในจำนวนนี้ มีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 0.01% – 49.00% จำนวน 1,735 ราย (79.41%) ร่วมลงทุน 49.01% - 99.99% จำนวน 181 ราย (8.28%) และต่างชาติลงทุน 100% จำนวน 269 ราย (12.31%)
จ.ปทุมธานี มีนิติบุคคลที่ชาวต่างชาติร่วมลงทุนรวม 961 ราย ในจำนวนนี้ มีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 0.01% – 49.00% จำนวน 772 ราย (80.34%) ร่วมลงทุน 49.01% - 99.99% จำนวน 77 ราย (8.01%) และต่างชาติลงทุน 100% จำนวน 112 ราย (11.65%)
จ.สมุทรสาคร มีนิติบุคคลที่ชาวต่างชาติร่วมลงทุนรวม 886 ราย ในจำนวนนี้ มีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 0.01% – 49.00% จำนวน 772 ราย (87.14%) ร่วมลงทุน 49.01% - 99.99% จำนวน 40 ราย (4.51%) และต่างชาติลงทุน 100% จำนวน 74 ราย (8.35%)
จ.นครปฐม มีนิติบุคคลที่ชาวต่างชาติร่วมลงทุนรวม 387 ราย ในจำนวนนี้ มีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 0.01% – 49.00% จำนวน 359 ราย (92.76%) ร่วมลงทุน 49.01% - 99.99% จำนวน 15 ราย (3.88%) และต่างชาติลงทุน 100% จำนวน 13 ราย (3.36%)
จ.ชลบุรี มีนิติบุคคลที่ชาวต่างชาติร่วมลงทุนรวม 11,215 ราย ในจำนวนนี้ มีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 0.01% – 49.00% จำนวน 9,706 ราย (86.55%) ร่วมลงทุน 49.01% - 99.99% จำนวน 300 ราย (2.67%) และต่างชาติลงทุน 100% จำนวน 1,209 ราย (10.78%)
จ.สุราษฎร์ธานี มีนิติบุคคลที่ชาวต่างชาติร่วมลงทุนรวม 5,752 ราย ในจำนวนนี้ มีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 0.01% – 49.00% จำนวน 5,719 ราย (99.42%) ร่วมลงทุน 49.01% - 99.99% จำนวน 20 ราย (0.35%) และต่างชาติลงทุน 100% จำนวน 13 ราย (0.23%)
จ.ภูเก็ต มีนิติบุคคลที่ชาวต่างชาติร่วมลงทุนรวม 3,086 ราย ในจำนวนนี้ มีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 0.01% – 49.00% จำนวน 3,046 ราย (98.70%) ร่วมลงทุน 49.01% - 99.99% จำนวน 25 ราย (0.81%) และต่างชาติลงทุน 100% จำนวน 15 ราย (0.49%)
จ.ระยอง มีนิติบุคคลที่ชาวต่างชาติร่วมลงทุนรวม 1,912 ราย ในจำนวนนี้ มีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 0.01% – 49.00% จำนวน 828 ราย (43.30%) ร่วมลงทุน 49.01% - 99.99% จำนวน 190 ราย (9.94%) และต่างชาติลงทุน 100% จำนวน 894 ราย (46.76%)
จ.เชียงใหม่ มีนิติบุคคลที่ชาวต่างชาติร่วมลงทุนรวม 1,571 ราย ในจำนวนนี้ มีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 0.01% – 49.00% จำนวน 1,492 ราย (94.97%) ร่วมลงทุน 49.01% - 99.99% จำนวน 48 ราย (3.06%) และต่างชาติลงทุน 100% จำนวน 31 ราย (1.97%)
จ.เชียงราย มีนิติบุคคลที่ชาวต่างชาติร่วมลงทุนรวม 253 ราย ในจำนวนนี้ มีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 0.01% – 49.00% จำนวน 240 ราย (94.86%) ร่วมลงทุน 49.01% - 99.99% จำนวน 9 ราย (3.56%) และต่างชาติลงทุน 100% จำนวน 4 ราย (1.58%)
จ.ประจวบคีรีขันธ์ มีนิติบุคคลที่ชาวต่างชาติร่วมลงทุนรวม 1,481 ราย ในจำนวนนี้ มีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 0.01% – 49.00% จำนวน 1,454 ราย (98.17%) ร่วมลงทุน 49.01% - 99.99% จำนวน 17 ราย (1.15%) และต่างชาติลงทุน 100% จำนวน 10 ราย (0.68%)
จ.กระบี่ มีนิติบุคคลที่ชาวต่างชาติร่วมลงทุนรวม 272 ราย ในจำนวนนี้ มีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 0.01% – 49.00% จำนวน 265 ราย (97.43%) ร่วมลงทุน 49.01% - 99.99% จำนวน 5 ราย (1.84%) และต่างชาติลงทุน 100% จำนวน 2 ราย (0.74%)
จ.พังงา มีนิติบุคคลที่ชาวต่างชาติร่วมลงทุนรวม 222 ราย ในจำนวนนี้ มีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 0.01% – 49.00% จำนวน 215 ราย (96.85%) ร่วมลงทุน 49.01% - 99.99% จำนวน 4 ราย (1.80%) และต่างชาติลงทุน 100% จำนวน 3 ราย (1.35%)
จ.แม่ฮ่องสอน มีนิติบุคคลที่ชาวต่างชาติร่วมลงทุนรวม 48 ราย ในจำนวนนี้ มีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 0.01% – 49.00% จำนวน 47 ราย (97.92%) ร่วมลงทุน 49.01% - 99.99% จำนวน 1 ราย (2.08%) และต่างชาติลงทุน 100% จำนวน 0 ราย (0.00%)
จากข้อมูล ชี้ให้เห็นว่า นิติบุคคลที่มีต่างชาติร่วมลงทุนคิดเป็นสัดส่วนสูงถึงราว 96.9% ของยอดรวมทั้งประเทศ สะท้อนว่าการลงทุนร่วมของต่างชาติในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยแทบทั้งหมดกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เศรษฐกิจและแหล่งท่องเที่ยวหลักเพียงไม่กี่จังหวัด โดย 5 อันดับแรกที่มีนิติบุคคลต่างชาติร่วมทุนมากที่สุด ได้แก่ ชลบุรี 11,215 ราย สุราษฏร์ธานี 5,725 ราย กรุงเทพมหานคร 4,437 ราย ภูเก็ต 3,086 รายและสมุทรปราการ 2,185 ราย
ที่น่าสังเกตคือ ชลบุรี ซึ่งเป็นพื้นที่หลักของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ครองแชมป์อันดับหนึ่งแบบทิ้งห่าง มีจำนวนนิติบุคคลต่างชาติร่วมทุนมากกว่ากรุงเทพมหานครถึงเกือบ 2.5 เท่า ขณะที่สุราษฎร์ธานีซึ่งครอบคลุมพื้นที่เกาะสมุยแหล่งท่องเที่ยวระดับโลก ก็ติดอันดับ 2 แซงหน้าเมืองหลวง
ประเด็นสำคัญที่สุดของการตรวจสอบครั้งนี้ คือ กรมพัฒนาธุรกิจการค้าได้แบ่งนิติบุคคลต่างชาติร่วมทุนทั้ง 36,277 ราย ออกเป็น 2 กลุ่มตามลักษณะการได้มาซึ่งสิทธิถือครองที่ดิน
1.กลุ่มที่ได้สิทธิ์ถือครองที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย ราว 4,761 ราย เป็นนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตถือครองที่ดินภายใต้กฎหมายการนิคมอุตสาหกรรม หรือได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในจังหวัดชลบุรีและระยอง พื้นที่ EEC สอดคล้องกับตัวเลขสัดส่วนถือหุ้นต่างชาติ 100% ที่พบสูงในสองจังหวัดนี้
1.กลุ่มเสี่ยงที่ต้องตรวจสอบเข้ม ราว 31,516 ราย เป็นนิติบุคคลที่มีต่างชาติร่วมถือหุ้นแต่ไม่เกิน 49% ซึ่งอาจเข้าข่ายมีการใช้ "นอมินี" คนไทยถือหุ้นแทนต่างชาติเพื่อเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดิน กลุ่มนี้ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในจังหวัดท่องเที่ยว และบางส่วนพบว่าเป็นชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ใช้วิธีตั้งบริษัทให้คนไทยถือหุ้นแทนตนเอง
ข้อมูลการตรวจสอบครั้งนี้สะท้อนว่า การถือครองที่ดินโดยนิติบุคคลที่มีต่างชาติร่วมลงทุนมีการกระจุกตัวอย่างชัดเจนในพื้นที่เศรษฐกิจและจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญ โดยเฉพาะชลบุรี สุราษฎร์ธานี กรุงเทพฯ และภูเก็ต ขณะที่กลุ่มที่ได้รับสิทธิถือครองที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมายส่วนใหญ่กระจุกตัวในพื้นที่อุตสาหกรรม EEC
ขั้นตอนต่อไปจึงอยู่ที่การตรวจสอบโครงสร้างผู้ถือหุ้น แหล่งที่มาของเงินทุน และการดำเนินธุรกิจจริง เพื่อแยกให้ชัดเจนระหว่าง การลงทุนที่ถูกต้องตามกฎหมายกับการใช้คนไทยเป็นตัวแทนถือครองแทนต่างชาติ และรักษาความสมดุลระหว่างการเปิดรับการลงทุนจากต่างชาติกับการป้องกันการใช้ช่องว่างทางกฎหมายเพื่อเข้าครอบครองทรัพย์สินของไทย
