ความต้องการพื้นที่สำหรับตั้งโรงงานที่เพิ่มขึ้นของบริษัทจีนทำให้สัดส่วนบริษัทจีนในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นตามไปด้วย โดยคลื่นการลงทุนจากจีนที่เพิ่มขึ้นสะท้อนจากคำขอรับส่งเสริมการลงทุนปี 2564-2568 (ก.ย.2568) ยื่นขอรับการส่งเสริมการลงทุนในไทย 2,449 โครงการ มูลค่าเงินลงทุน 608,738 ล้านบาท
สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ทุนจีนมากว้านซื้อที่ดินเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) โดยบริษัท คุชแมน แอนด์ เวลคฟีลด์ (ประเทศไทย) จำกัด รายงานแรงซื้อที่ดินของทุนจีนในและนอกนิคมอุตสาหกรรมทำให้ 2 ปีที่ผ่านมา มีผลต่อราคาที่ดิน จ.ชลบุรี และ จ.ระยอง เพิ่มขึ้น 20-30%
- จ.ชลบุรี ราคาสูงสุด 9.5 ล้านบาท/ไร่
- จ.ฉะเชิงเทรา ราคาสูงสุด 7.75 ล้านบาท/ไร่
- จ.ระยอง ราคาสูงสุด 7.50 ล้านบาท/ไร่
การเข้ามากว้านซื้อที่ดินของทุนจีนและราคาที่ดินที่สูงขึ้น โดยเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมทำให้เริ่มเห็นการซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนารองรับการตั้งโรงงานของบริษัทจีน ซึ่งที่ผ่านมาจะเห็นเฉพาะผู้ประกอบการไทยลงทุนธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม เขตประกอบการอุตสาหกรรม และสวนอุตสาหกรรม
ขณะที่การซื้อที่ดินของทุนจีนเลือกที่จะพัฒนาเป็นสวนอุตสาหกรรมที่มีเงื่อนไขทางกฎหมายน้อยกว่า โดยมีเฉพาะกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน (จัดสรรเพื่ออุตสาหกรรม) ซึ่งเมื่อซื้อที่ดินจะดำเนินการได้ทันที
ทั้งนี้ต่างจากการลงทุนนิคมอุตสาหกรรมที่ต้องได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ขณะที่เขตประกอบการอุตสาหกรรมต้องได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.โรงงาน โดยต้องมีการทำรายงานผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม (EIA)
แหล่งข่าวจากผู้ประกอบการอุตสาหกรรม เปิดเผย “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า บริษัท เฮงตู อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด ซื้อที่ดิน ต.ธาตุทอง อ.บ่อทอง จ.ชลบุรี เพื่อพัฒนาสวนอุตสาหกรรม "เฮงตู อินดัสเตรียล ปาร์ค” โดยการพัฒนาเป็นสวนอุตสาหกรรมทำให้ไม่ต้องขออนุญาตกรมโรงงานอุตสาหกรรม หรือ การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.)
ขณะที่ในทางปฏิบัติมีการรวบรวมที่ดินขนาดใหญ่ที่อาจจะถึง 5,000 ไร่ โดยเริ่มปรับที่ดินพัฒนาและโครงสร้างพื้นฐาน และยื่นขอใช้ไฟฟ้าสูงถึง 300 เมกะวัตต์ ซึ่งเทียบเท่านิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ รวมถึงมีการติดต่อบริษัทจัดหาน้ำดิบอุตสาหกรรมแต่บางบริษัทปฏิเสธเพราะกังวลการบริษัทจีนที่กว้านซื้อที่ดิน
นอกจากนี้ กรณีที่บริษัทจีนอาจซื้อที่ดินใน อ.บ่อทอง จ.ชลบุรี จะต้องดำเนินการตามแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินและแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภค เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ.2562
ทั้งนี้ กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภท ชบ.(สีเหลืงอ่อน) ให้เป็นที่ดินประเภทชุมชนชนบท พร้อมกับมีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นชุมชนและศูนย์กลางการให้บริการทางสังคมและการส่งเสริมเศรษฐกิจชุมชนชนบทและเกษตรกรรม
สำหรับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภท ชบ.(สีเหลืองอ่อน) มีข้อห้ามโครงการอุตสาหกรรมที่อาจกระทบชุมชนรุนแรงด้านสิ่งแวดล้อมและสุขภาพที่กระทรวงอุตสาหกรรมกำหนด รวมทั้งห้ามจัดสรรที่ดินเพื่อประกอบอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน
ซื้อที่ดินตั้งสวนอุตสาหกรรมพันไร่
แหล่งข่าวจากกระทรวงอุตสาหกรรม เปิดเผยกับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า ไม่พบบริษัท เฮงตู อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด ยื่นขออนุญาตจัดตั้งเขตประกอบการอุตสาหกรรม ขณะเดียวกัน กนอ.ไม่พบข้อมูลขอจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมในชื่อโครงการดังกล่าวเช่นกัน
จากการตรวจสอบข้อมูลของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า พบว่า บริษัท เฮงตู อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด มีทุนจดทะเบียน 5 ล้านบาท โดยระบุวัตถุประสงค์หลักเป็นตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
"มีการรวบรวมและซื้อสะสมที่ดินขนาดใหญ่และเริ่มพัฒนาเฟสแรกประมาณ 1,000 ไร่ เพื่อรองรับการพัฒนาเชิงอุตสาหกรรมในอนาคต รูปแบบดังกล่าวทำให้เกิดข้อสังเกตว่าอาจเป็นการใช้โมเดลตัวกลางถือครองที่ดิน เพื่อเตรียมรองรับการลงทุนจากต่างชาติในอนาคต” แหล่งข่าว กล่าว
ทั้งนี้โครงสร้างผู้ถือหุ้นมีผู้ถือหุ้นไทย 60% และผู้ถือหุ้นจีน 40% ซึ่งไม่ขัดต่อข้อจำกัดของ พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว แต่ในเชิงปฏิบัติ ยังเป็นประเด็นที่ภาครัฐต้องติดตามอย่างใกล้ชิดว่า มีการใช้คนไทยเป็นตัวแทนถือครองทรัพย์สินแทนต่างชาติหรือไม่
จับตาผังเมือง “สีเหลือง” แต่พัฒนาอุตสาหกรรม
แหล่งข่าว กล่าวว่า อีกหนึ่งประเด็นที่สร้างความกังวล คือ พื้นที่ตั้งโครงการอยู่ในเขตผังเมืองสีเหลืองอ่อน ซึ่งตามกฎหมายจะต้องเป็นพื้นที่ชุมชนชนบท ซึ่งโดยหลักการแล้วพื้นที่ดังกล่าวจะไม่ได้ถูกกำหนดให้รองรับการพัฒนาอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ และยังมีข้อจำกัดในการดำเนินกิจกรรมที่อาจส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและคุณภาพชีวิตของประชาชน
อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลที่ปรากฎพบการปรับถมดินและเริ่มก่อสร้างบางส่วน ซึ่งอาจพัฒนาแบ่งพื้นที่สำหรับตั้งโรงงาน โดยปกติโครงการขนาดใหญ่จะต้องผ่านการตรวจสอบผังเมืองอย่างละเอียด
และหากพื้นที่ยังไม่ถูกกำหนดให้เป็นเขตอุตสาหกรรมจะต้องเข้าสู่กระบวนการปรับผังเมือง ซึ่งจำเป็นต้องมีการศึกษาผลกระทบ การจัดทำประชาพิจารณ์ และรับฟังความคิดเห็นของประชาชนในพื้นที่
“การเดินหน้าโครงการก่อนที่กระบวนการเหล่านี้จะแล้วเสร็จ อาจกลายเป็นช่องว่างสำคัญที่ต้องมีการตรวจสอบอย่างรอบด้าน” แหล่งข่าว กล่าว
ขอใช้ไฟ 300 เมกะวัตต์ เทียบชั้นนิคมใหญ่
อีกหนึ่งประเด็นที่สำคัญเป็นการยื่นขอใช้ไฟฟ้าสูงถึง 300 เมกะวัตต์ ซึ่งเป็นระดับเดียวกับนิคมอุตสาหกรรม และสูงกว่าความต้องการใช้ไฟฟ้าของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปจึงมีข้อสังเกต ได้แก่
1.มีการประสานแผนลงทุนระบบไฟฟ้ากับการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค (กฟภ.) แล้วหรือไม่
2.การขอใช้ไฟฟ้าเป็นการยื่นแบบทยอยพัฒนาเป็นเฟสหรือยื่นรวมทั้งโครงการ
3.โครงการดังกล่าวควรอยู่ภายใต้ระบบกำกับดูแลพิเศษของภาครัฐหรือไม่
"การพัฒนาพื้นที่รองรับการลงทุนอุตสาหกรรมต้องมีแผนโครงสร้างพื้นฐานครบวงจรทั้งระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบระบายน้ำ และระบบบำบัดน้ำเสีย หากเป็นการพัฒนาเชิงอุตสาหกรรมจริงแล้วการขอใช้ไฟระดับ 300 เมกะวัตต์ อาจสะท้อนถึงการวางแผนรองรับอุตสาหกรรมขนาดใหญ่” แหล่งข่าว กล่าว
ใช้น้ำใน EEC เสี่ยงกระทบชุมชน-เกษตร
นอกจากนี้การใช้น้ำเป็นอีกหนึ่งโจทย์ใหญ่ต้องตรวจสอบ โดยเบื้องต้นมีบริษัทติดต่อประสานงานจัดหาแหล่งน้ำรองรับการลงทุนใน EEC ซึ่งทำให้ตั้งข้อสังเกตถึงปริมาณการใช้น้ำที่อาจมีผลต่อชุมชน โดย EEC เป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ที่มีการใช้น้ำค่อนข้างสูง ระหว่างภาคอุตสาหกรรม ภาคเกษตรกรรม และภาคประชาชน
ดังนั้น หากบริหารจัดการไม่เหมาะสมอาจกระทบความมั่นคงทรัพยากรน้ำระยะยาว
แหล่งข่าว กล่าวว่า แม้ทางกฎหมายพบว่าบริษัท เฮงตู อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด มีสถานะเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แต่รูปแบบการดำเนินงานมีแนวทางพัฒนาที่ดินใกล้เคียงนิคมอุตสาหกรรม ทั้งการถือครองที่ดินขนาดใหญ่ การจัดเตรียมสาธารณูปโภค การวางแผนระบบไฟฟ้าจำนวมากและการเตรียมพื้นที่รองรับนักลงทุน
บททดสอบภาครัฐรับมือทุนต่างชาติยุคใหม่
แหล่งข่าว กล่าวว่า การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่และยื่นขอใช้ไฟฟ้าระดับ 300 เมกะวัตต์ จึงทำให้โครงการดังกล่าวถูกตั้งคำถามว่าอาจเป็นการทดสอบประสิทธิภาพของกลไกกำกับดูแลการพัฒนาพื้นที่รองรับการลงทุน
นอกจากนี้ ที่ผ่านมาหน่วยความมั่นคงได้ประสานเข้าตรวจสอบทุนต่างชาติที่ขยายวงกว้างและออกบทลงโทษ เช่น กรณีการถือครองอสังหาริมทรัพย์แทนคนต่างด้าว โดยพบกรณีสำคัญใน จ.ระยอง และ จ.ชลบุรี มีกลุ่มทุนจีนใช้พนักงานคนไทย เช่น คนขับรถหรือฝ่ายขาย มาถือหุ้น 51% ในนิติบุคคลเพื่อกว้านซื้อที่ดิน 72 ไร่ มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท
สำหรับผู้กระทำความผิดตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 111-113 มีโทษทั้งจำคุกสูงสุด 2 ปี และปรับเงิน รวมถึงกรมที่ดินมีอำนาจสั่งให้จำหน่ายที่ดิน (บังคับขาย) ภายในเวลา 180 วัน ถึง 1 ปี หากตรวจสอบพบว่าเป็นนอมินี
โดยปัจจุบันกรมที่ดินได้เชื่อมโยงข้อมูลกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้าเพื่อตรวจสอบเส้นทางการเงินและโครงสร้างผู้ถือหุ้นอย่างละเอียดก่อนอนุญาตให้จดทะเบียน
รวมทั้ง บริษัท เฮงตู อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด จึงสะท้อนความท้าทายครั้งใหม่ของไทยในการบริหารจัดการกระแสการลงทุนจากต่างชาติที่กำลังขยายตัวรวดเร็ว โดยหากปล่อยให้เกิดช่องว่างในการกำกับดูแลในพื้นที่ยุทธศาสตร์ EEC อาจกลายเป็นต้นแบบโมเดลการลงทุนรูปแบบใหม่ที่ภาครัฐต้องวางมาตรการรับมือ
ห่วงโมเดลทุนจีนกินรวบต้นน้ำ-ปลายน้ำ
แหล่งข่าวจากผู้ประกอบการอุตสาหกรรมไทย กล่าวกับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า ต้องจับตารูปแบบการลงทุนจากจีนที่พยายามเข้ามากินรวบในหลายธุรกิจ โดยมีลักษณะที่ลงทุนตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ โดยเมื่อมีบริษัทจีนเข้ามามากและราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม EEC ค่อนข้างแพงทำให้บริษัทจีนเข้ามาซื้อที่ดินเองเพื่อพัฒนาขายให้บริษัทจีนด้วยกัน
ทั้งนี้ หลายรูปแบบของทุนจีนมีการใช้สำนักงานบัญชีหรือทนายความไทยจัดตั้งบริษัทเพื่อกว้านซื้อที่ดินทั้งในและนอกนิคมอุตสาหกรรมในเขต EEC รวมถึงย่านธุรกิจ เช่น เยาวราชและห้วยขวาง ส่งผลให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น 20-30% และค่าเช่าอาคารพาณิชย์ในบางย่านขยับตัวขึ้นถึง 3-10 เท่าตัว จนผู้ประกอบการไทยสู้ราคาไม่ไหวและต้องปิดกิจการไป
รวมทั้งมีการกว้านซื้อที่ดินนอกนิคมอุตสาหกรรมในเขต EEC เช่น อ.ปลวกแดง จ.ระยอง, ต.บ่อวิน อ.ศรีราชา จ.ชลบุรี
โดยบางกรณีของทุนจีนเป็นการลงทุนผ่านนอมินี ส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้น ทำให้ทุนไทยขยับขยายไม่ได้เพราะต้นทุนที่ดินและค่าเช่าที่พุ่งสูงเกือบ 3 เท่าในบางพื้นที่ ไม่สามารถเช่าพื้นที่เพื่อทำกินหรือขยายโรงงานได้ ส่งผลให้ธุรกิจท้องถิ่นล้มหายตายจากไป
