อสังหาฯ ครึ่งปีหลัง ท้าทาย ‘ธอส.’ เชื่อดีมานด์ที่อยู่อาศัยยังอยู่

นายมหัทธนะ อัมพรพิสิฏฐ์ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ในช่วงครึ่งหลังของปีตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความท้าทาย ซึ่งในภาพรวมปี 2569 เองยังถือเป็นความท้าทายครั้งใหญ่ที่สุดในรอบหลายสิบปี อย่างไรก็ตามธนาคารเชื่อว่าจะยังสามารถบรรลุเป้าหมายสินเชื่อใหม่ตามที่วางไว้ได้

นายมหัทธนะ ระบุว่า แม้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาสแรกของปีนี้จะยังพอให้ชื่นใจได้ เพราะขยายตัวได้ถึง 11.2% แต่ภาพดังกล่าวกำลังจะเริ่มเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญในช่วงที่เหลือของปี เนื่องจากผลกระทบสะสมจากวิกฤตสงคราม ราคาพลังงานที่พุ่งสูง และค่าครองชีพที่กัดกร่อนกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง กำลังส่งแรงฉุดที่จะเห็นชัดเจนขึ้นในไตรมาสที่ 2 ถึง 4

“ในภาพรวมอุตสาหกรรมนั้นค่อนข้างน่าเป็นห่วง เพราะสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั้งระบบในปี 2569 มีแนวโน้มจะทรงตัวหรือหดตัวเล็กน้อยที่ระดับ 0.001%” 

ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าเม็ดเงินสินเชื่อใหม่แทบจะไม่ขยายตัวไปจากปีก่อนหน้าเลย ภาวะเช่นนี้ถือเป็นสัญญาณที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด เพราะตลาดที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

“แม้ภาพใหญ่ของตลาดจะดูไม่สดใสนัก แต่ ธอส. มั่นใจว่าธนาคารจะสามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ที่ 246,795 ล้านบาทตลอดปีนี้”

โดยข้อมูล ณ วันที่ 10 มิถุนายน 2569 ธนาคารปล่อยสินเชื่อใหม่ไปแล้วทั้งสิ้น 95,366.16 ล้านบาท คิดเป็น 38.64% ของเป้าหมายทั้งปี และคาดว่าเมื่อสิ้นสุดครึ่งปีแรก ยอดสินเชื่อใหม่ จะทะลุหลัก 1 แสนล้านบาท

นายมหัทธนะ ระบุว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศไทยยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการที่ธนาคารออกแบบผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ลูกค้าได้ตรงจุด หนึ่งในผลิตภัณฑ์ที่โดดเด่นคือ สินเชื่อบ้านมือสอง (NPA) ที่ให้อัตราดอกเบี้ย 0% ยาวนานสูงสุดถึง 24 เดือน ซึ่งเป็นการลดแรงกดดันทางการเงินให้กับผู้กู้ในช่วงแรกของการผ่อนชำระได้อย่างมีนัยสำคัญ

นอกจากนี้ ธอส. เตรียมเดินหน้าขยายโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อให้กับกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระหรือ Freelance ซึ่งในปัจจุบันมีสัดส่วนอยู่ที่ 8-9% ของฐานลูกค้าทั้งหมด โดยธนาคารตั้งเป้าที่จะผลักดันสัดส่วนนี้ให้เพิ่มขึ้นเป็น 10-15%

ทั้งนี้ ความท้าทายของกลุ่มอาชีพอิสระคือการที่ระบบสินเชื่อแบบดั้งเดิมผูกติดอยู่กับหลักฐานสลิปเงินเดือนซึ่งคนกลุ่มนี้ไม่มี ธอส. จึงเตรียมนำระบบพิจารณาสินเชื่อทางเลือก หรือ Alternative Credit Scoring เข้ามาปิดช่องว่างนี้ โดยระบบดังกล่าว จะประเมินความสามารถในการชำระหนี้จากพฤติกรรมทางการเงินที่วัดได้จริง ไม่ว่าจะเป็นพฤติกรรมการออมและรูปแบบการใช้จ่าย แทนที่การอ้างอิงเอกสารรายได้แบบเดิม

ขณะเดียวกัน ธอส. ตั้งเป้าควบคุมอัตราหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ให้อยู่ในระดับ 5% โดยตัวเลขดังกล่าวสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดที่ 4% เล็กน้อย ซึ่งเป็นผลโดยตรงจากโครงสร้างฐานลูกค้าของธนาคารที่เน้นให้บริการกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง อันเป็นพันธกิจหลักของธนาคารนับตั้งแต่ก่อตั้งมา 

”โดย ธอส. จะใช้นั้นเน้นความเชิงรุกอย่างชัดเจน โดยจะนำข้อมูลมาใช้เพื่อตรวจจับสัญญาณผิดนัดชำระ (SM) ตั้งแต่ระยะเริ่มต้น และจัดทำแผนปรับโครงสร้างหนี้ที่ปรับให้เข้ากับความสามารถในการชำระเงินของลูกค้าแต่ละรายโดยเฉพาะ แทนการรอให้หนี้เสื่อมคุณภาพก่อนแล้วค่อยแก้ไข“

ขยายฐานดูแล 6 ล้านครัวเรือน

ในภาพระยะยาว ธอส. ซึ่งปัจจุบันมีส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อปล่อยใหม่สูงถึง 40% และมีสินเชื่อคงค้างในระบบ 1.91 ล้านล้านบาท หรือราว 30% ของตลาด วางเป้าหมายใน 4-5 ปีข้างหน้าที่จะขยายการดูแลลูกค้าจาก 4.8 ล้านครัวเรือนในปัจจุบัน ซึ่งคิดเป็นราว 10% ของครัวเรือนทั่วประเทศ ให้เพิ่มขึ้นถึง 6 ล้านครัวเรือน หรือเท่ากับ 20% ของประเทศ 

นอกจากนี้ ธนาคารยังมีแผนยกระดับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ให้ก้าวขึ้นสู่การเป็นสถาบันวิจัยที่จัดทำดัชนีชี้วัดใหม่ๆ อย่าง Property Index ซึ่งจะเป็นข้อมูลอ้างอิงกลางที่ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคสามารถนำไปใช้วางแผนรับมือกับทิศทางอุปสงค์และอุปทานของตลาดได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น โดยคาดว่าจะเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนขึ้นในปี 2570

3.2 หมื่นล้านหนุน Green Finance 

นายมหัทธนะ กล่างต่อว่า เพื่อเป็นการตอบรับนโยบายของรัฐบาลในการส่งเสริมการเปลี่ยนผ่านพลังงานของประเทศ ธอส. ได้จัดสรรกรอบวงเงินสูงถึง 32,000 ล้านบาท สำหรับกลุ่มสินเชื่อ Green Finance โดยครอบคลุมทั้งสินเชื่อบ้านประหยัดพลังงานและสินเชื่อสำหรับการติดตั้ง Solar Rooftop ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยพิเศษเพียง 1% ใน 3 ปีแรก แนวทางนี้ไม่เพียงช่วยให้ประชาชนลดภาระค่าไฟฟ้าในระยะยาวเท่านั้น หากแต่ยังสอดคล้องกับทิศทางการพัฒนาอย่างยั่งยืนที่ทั่วโลกกำลังมุ่งหน้าไป