ความเข้าใจคลาดเคลื่อนเกี่ยวกับนโยบายการให้เช่าที่ดินในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่มีการวิพากษ์วิจารณ์ว่าเป็นการเอื้อประโยชน์ให้ ต่างชาติ ถือครองที่ดิน เป็นเวลานานถึง 99 ปีนั้น ในข้อเท็จจริงทางกฎหมาย นโยบายนี้ไม่ใช่การขายขาดกรรมสิทธิ์ แต่เป็นเพียงการให้สิทธิเช่าพื้นที่ตามกรอบกฎหมายที่ชัดเจน ซึ่งถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งเสริมให้มีการลงทุนเพิ่มขึ้นในประเทศไทย ช่วยส่งผลดีต่อเศรษฐกิจในระยะยาว
สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EECO) ระบุถึง ประเด็นการเช่าที่ดินในพื้นที่ EEC ว่าตามกฎหมายนั้นเป็นแนวทางการให้สิทธิเช่าที่ดินในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกซึ่งเป็นไปเพื่อวัตถุประสงค์ทางเศรษฐกิจ และอยู่ภายใต้กรอบกฎหมายที่มีข้อกำหนดที่เข้มงวด
ทั้งนี้ โดยข้อเท็จจริงคือกำหนดเรื่องระยะเวลาการเช่านั้น ไม่ใช่การให้เช่ารวดเดียว 99 ปี แต่เป็นการดำเนินการตามแนวทางของ พ.ร.บ. การให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ (PPP) ซึ่งเป็นรูปแบบที่มีการใช้ในหลายประเทศทั่วโลก ซึ่งกำหนดระยะเวลาการเช่าเบื้องต้นไว้ที่ไม่เกิน 50 ปี
ทั้งนี้ หากผู้เช่ามีความจำเป็นในการดำเนินกิจการต่อเนื่อง สามารถขอขยายระยะเวลาได้อีกไม่เกิน 49 ปี โดยต้องผ่านกระบวนการพิจารณาตามเงื่อนไขที่คณะกรรมการนโยบายกำหนดอย่างชัดเจน โดยแม้ยังคงกรรมสิทธิ์ของรัฐและเจ้าของเดิม ย้ำสถานะ "ผู้เช่า" เท่านั้น
ทั้งนี้ประเด็นสำคัญที่ภาคธุรกิจและสังคมต้องทำความเข้าใจคือ การให้สิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวเป็นเพียง "การเช่า" (Leasehold) เท่านั้น ไม่ใช่การขายขาดหรือการโอนกรรมสิทธิ์ (Freehold) โดยที่ดินที่นำมาจัดสรรยังคงเป็นของหน่วยงานรัฐหรือเจ้าของที่ดินเดิม และเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า สิทธิการครอบครองรวมถึงสิ่งปลูกสร้างจะกลับมาเป็นของไทยตามเงื่อนไขในสัญญา ซึ่งเป็นรูปแบบปกติในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมในระดับสากล ที่จะช่วยให้เกิดความมั่นใจของภาคธุรกิจว่าสามารถดำเนินการในกิจการที่เข้ามาลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้ มาตรการจูงใจด้านที่ดินใน EEC เป็นการพัฒนาต่อยอดจากกฎหมายที่มีอยู่เดิม เช่น พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ซึ่งอนุญาตให้เช่าได้ 30 ปี และต่อสัญญาได้อีก 30 ปีการปรับปรุงระยะเวลาในโครงการ EEC จึงเป็นการออกแบบเพื่อให้สอดคล้องกับธรรมชาติของอุตสาหกรรม และนักลงทุนนวัตกรรมใหม่ที่ต้องใช้เงินลงทุนมหาศาล และมีระยะเวลาคืนทุนยาวนาน เพื่อให้ประเทศไทยสามารถแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้านในการเป็นศูนย์กลางการลงทุนของภูมิภาคได้
โดยกฎหมายนี้ถือเป็นการสนับสนุนการดึงดูดการลงทุนระดับโลกเข้าสู่พื้นที่ EEC นำมาซึ่งการจ้างงาน การถ่ายทอดเทคโนโลยี และการเติบโตของ GDP ในระยะยาว
โดยกฎหมายนี้เป็นส่วนสำคัญในการดึงดูดให้เกิดการลงทุนจริงโดยยังคงรักษาไว้ซึ่งอธิปไตยเหนือดินแดนอย่างสมบูรณ์ภายใต้กฎหมายของประเทศไทย
ทั้งนี้จากข้อมูลของกรมพัฒนาธุรกิจการค้าเปิดเผยสถิติการลงทุนของชาวต่างชาติภายใต้ พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวฯ ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2569 พบตัวเลขเติบโตก้าวกระโดดโดยเฉพาะในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังคงเป็นเป้าหมายสำคัญ
โดยใน ไตรมาส 1 ปี 2569 มีนักลงทุนสนใจเข้าพื้นที่รวม 108 ราย คิดเป็น 31% ของนักลงทุนทั้งหมด เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 23% มูลค่าลงทุนใน EEC รวม 44,001 ล้านบาท คิดเป็น 45% ของเงินลงทุนทั้งหมดในไตรมาสนี้
โดยผู้นำการลงทุนในพื้นที่ คือ จีน มาแรงเป็นอันดับหนึ่ง 37 ราย เม็ดเงิน 19,535 ล้านบาท ตามด้วย ญี่ปุ่น 19 ราย 4,839 ล้านบาท และ สิงคโปร์ 15 ราย 7,652 ล้านบาท