ตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยของไทยในปัจจุบันกำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงกว่า 80% ภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำกว่าศักยภาพ ไปจนถึงปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ที่กระทบต้นทุนพลังงานและการประกอบธุรกิจ
รวมถึงน้ำท่วมใหญ่ในปีที่ผ่านมา ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงกับกำลังซื้อและการขอสินเชื่อของประชาชนที่อาจทำให้โอกาสในการมีบ้านยากมากขึ้น และมีคนจำนวนมากที่ยื่นกู้ไม่ผ่าน
นายมหัทธนะ อัมพรพิสิฏฐ์ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยในรายการ “กรุงเทพธุรกิจ DEEP Talk” ว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยของไทยค่อยๆ ฟื้นตัว เนื่องจากเป็นปัจจัย 4 ที่มีความต้องการ โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ หรือ First Jobber แต่โจทย์ใหญ่ท้าทายที่สุดขณะนี้คือความสามารถการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน
นายมหัทธนะ กล่าวต่อว่า ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ช่วงปลายปี 2568 เริ่มปรับตัวทิศทางดีขึ้น หากนำตัวเลขไตรมาส 4 ปี 2568 เทียบไตรมาส 3 พบว่าอัตราการโอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นทุกเซกเมนต์ ไม่ว่าจะเป็นโครงการแนวราบ อย่างบ้านหรือแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียม
นอกจากนี้ เมื่อนำภาพรวมไปเปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า แม้ตัวเลขยังติดลบ แต่มูลค่าการติดลบลดลงเห็นได้ชัด
ทั้งนี้ ในฐานะสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ ธอส.มีภารกิจหลักเป็นการทำให้คนไทยมีบ้าน ดังนั้นจุดยืนของ ธอส.จะมีมายเซ็ตการทำงานแตกต่างออกไป
“ธอส.ไม่ปฏิเสธใครเลย ใครที่ยังไม่พร้อม เราจะไม่ทิ้งเขา แต่จะดูแลจนกว่าเขาจะพร้อมแล้วค่อยมาขอสินเชื่อ”
นายมหัทธนะ กล่าวว่า ธอส.มีแนวคิดไม่ปฏิเสธลูกค้า หากพบผู้กู้มีภาระหนี้สูงเกินเกณฑ์จะนำลูกค้าเข้าโครงการโรงเรียนการเงิน เพื่อบ่มเพาะความรู้การออม การสร้างวินัยทางการเงิน และการเตรียมตัวก่อนกู้ซื้อบ้าน โดยที่ผ่านมามีผู้เข้าร่วมโครงการแล้ว 250,000 ราย และผลักดันให้เกิดการอนุมัติสินเชื่อจนมีบ้านได้จริงถึง 50,000 ราย ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 1 ใน 5 ของผู้เข้าร่วมโครงการทั้งหมด
ขับเคลื่อนสินเชื่อด้วยเอไอ
สำหรับการขับเคลื่อนองค์กรระยะต่อไป ธอส.เตรียมทรานส์ฟอร์มองค์กรเต็มรูปแบบสู่การเป็นมากกว่าธนาคาร หรือ Beyond Housing Bank เพื่อยกระดับเป็นเพื่อนคู่คิดสำหรับการมีบ้านอย่างยั่งยืน
“ตอนนี้นำ Data และเทคโนโลยี AI เข้ามาใช้จริงจังตั้งแต่การวิเคราะห์ว่าลูกค้าคือใคร ต้องการอะไร จนถึงการพิจารณาสินเชื่อและดูแลหนี้เสีย”
หัวใจสำคัญคือกลยุทธ์ Immediate to Home ที่ต้องการลดระยะเวลาการมีบ้านให้สั้นที่สุด ซึ่งหากลูกค้าเตรียมเอกสารครบถ้วน ระบบ AI จะช่วยตรวจสอบและสามารถอนุมัติสินเชื่อได้ภายในเวลาเพียง 2 ถึง 3 วันเท่านั้น
การดำเนินงานทั้งหมดนี้อยู่ภายใต้ยุทธศาสตร์ 5 เสาหลัก ประกอบด้วย
1. Immediate-to-Home อนุมัติรวดเร็ว
2. Smart Growth บริหารสินทรัพย์ด้วย Data
3.Customer Obsession เข้าใจลูกค้าแบบรู้ใจ
4. Digital Transformation นำ AI ลดต้นทุน
5. People First พัฒนาทักษะดิจิทัลให้บุคลากร
ในขณะที่ด้านการบริหารจัดการหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL นายมหัทธนะยอมรับว่ากลุ่มลูกค้าหลักของธนาคารเป็นผู้มีรายได้น้อยและกลุ่มเปราะบาง ทำให้ธนาคารต้องตั้งเป้าควบคุม NPL ไว้ที่ไม่เกิน 5.11%
โดยใช้ระบบแดชบอร์ดให้พนักงานเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด หากพบสัญญาณผิดปกติในกลุ่มหนี้ที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ (SM) จะเร่งเข้าไปดูแลเพื่อป้องกันการเกิดหนี้เสียทันที
บ้านมือสองได้รับความนิยมเพิ่ม
นอกจากนี้ ในส่วนของทรัพย์สินรอการขาย (NPA) หรือตลาดบ้านมือสอง กลับได้รับความนิยมเพิ่มสูงขึ้นมาก โดยในปี 2568 ที่ผ่านมาทำยอดขายได้ก้าวกระโดดถึง 5,700 ล้านบาท ส่วนปี 2569 นี้ตั้งเป้าการระบาย NPA ไว้ที่ 4,000 - 4,500 ล้านบาท ซึ่ง ธอส. จะจัดมหกรรมขาย NPA ทั่วประเทศทุกไตรมาส พร้อมมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ รวมทั้งใช้ระบบ Digital NPA มาช่วยจับคู่ทรัพย์ให้ตรงกับความต้องการของลูกค้าอีกด้วย
สำหรับทิศทางเศรษฐกิจในปี 2569 ที่คาดว่าจีดีพีจะเติบโตเพียง 1.5 ถึง 2.3% ธอส. ยังคงเดินหน้าอัดฉีดเม็ดเงินสินเชื่อใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ โดยตั้งเป้าหมายไว้ที่ 2.42 แสนล้านบาท เน้นกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางในวงเงินไม่เกิน 3 ล้านบาท
จับตาดอกเบี้ยทรงตัว
อีกหนึ่งประเด็นสำคัญที่หลายฝ่ายกำลังจับตามองและเป็นกังวล คือผลกระทบจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์และสงครามในตะวันออกกลางที่อาจดันราคาพลังงานให้พุ่งสูงขึ้น จนนำไปสู่ภาวะเงินเฟ้อ และอาจกดดันให้ธนาคารกลางหลายแห่งทั่วโลกต้องพิจารณาปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอีกครั้ง
นายมหัทธนะ กล่าวว่า ทิศทางอัตราดอกเบี้ยขณะนี้อาจยังไม่น่ากังวลถึงขั้นนั้น เนื่องจากล่าสุดธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) คงอัตราดอกเบี้ยไว้ ประกอบกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพิ่งลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง
“อัตราดอกเบี้ยคงจะทรงตัวอยู่ระดับนี้ไปก่อน เนื่องจากผลกระทบด้านเงินเฟ้อในประเทศยังไม่ได้สะท้อนออกมาให้เห็นชัดเจน”
ฝาก 3 ประเด็นรัฐบาลหนุนธุรกิจอสังหาฯ
มหัทธนะ ยังกล่าวถึงข้อเสนอแนะที่อยากฝากไปถึงภาครัฐและรัฐบาลชุดใหม่ โดยเน้นย้ำว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยคือฟันเฟืองสำคัญที่ช่วยขับเคลื่อนและกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศให้เติบโตได้ จึงอยากเสนอรัฐบาลให้ความสำคัญกับการออกมาตรการส่งเสริมภาคที่อยู่อาศัยต่อเนื่อง 3 ประเด็นหลัก ได้แก่
1.การผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan-to-Value) ซึ่งอยู่ระหว่างหารือ ธปท.เพื่อผ่อนคลายเกณฑ์การควบคุมสินเชื่อ ซึ่งจะช่วยปลดล็อกให้คนเข้าถึงสินเชื่อมากขึ้น
2.การสานต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง โดยมองว่าเป็นมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่เห็นผลลัพธ์ชัดเจนที่สุด และช่วยแบ่งเบาภาระต้นทุนในการมีบ้านของประชาชนได้อย่างเป็นรูปธรรม
3.การสนับสนุนมาตรการทางการเงิน เพื่อให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและประชาชนเข้าถึงง่ายขึ้น
ทั้งนี้ช่วงที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ระดับต่ำเป็นโอกาสทองของผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดย ธอส.พร้อมเป็นที่ปรึกษาแห่งแรกและเป็นกลไกสำคัญในการพยุงเศรษฐกิจ เพื่อสานฝันให้คนไทยทุกคนมีบ้านเป็นของตนเองได้อย่างยั่งยืน