จบดีลยักษ์สัญญาเช่าที่ดินการใช้ประโยชน์พื้นที่ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยม ย่านพหลโยธิน (เซ็นทรัล ลาดพร้าว) พื้นที่ 47.22 ไร่ ระหว่างบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกบริหารทรัพย์สินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) กับบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด โดยคณะกรรมการ (บอร์ด) รฟท. เมื่อวันที่ 15 ม.ค.ที่ผ่านมา มีมติเห็นชอบให้ดำเนินการทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลา 30 ปี จากสัญญาเดิมที่กำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธ.ค.2571
ส่งผลให้การเช่าที่ดินการใช้ประโยชน์พื้นที่ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยม ย่านพหลโยธิน (เซ็นทรัล ลาดพร้าว) รวมอายุสัญญาจะมากถึง 80 ปี นับตั้งแต่การเริ่มทำสัญญาเช่าครั้งแรกกับ รฟท. ประกอบด้วย
สัญญาเช่า ครั้งที่ 1
สัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่ 19 ธ.ค. 2521 เนื้อที่ประมาณ 47.22 ไร่ (75,558.65 ตารางเมตร) บริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ถนนพหลโยธิน แขวงลาดพร้าว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร กำหนดระยะเวลา 30 ปี นับแต่วันที่ 19 ธ.ค. 2521 ถึงวันที่ 18 ธ.ค. 2551
สัญญาเช่า ครั้งที่ 2
หลังจากกนั้นมีการต่อสัญญาเช่า 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธ.ค.2551 ถึงวันที่ 18 ธ.ค.2571 โดย รฟท.จะได้รับค่าประโยชน์ครบแทนเป็นจำนวนเงิน 21,298,833,000.00 บาท (สองหมื่นหนึ่งพันสองร้อยเก้าสิบแปดล้านแปดแสนสามหมื่นสามพันบาทถ้วน) แบ่งชำระเป็นค่าเช่าล่าล่วงหน้า (Upfront Fee) ร้อยละ 20 ของมูลค่าสิทธิการเช่า 20 ปีเป็นเงิน 2,611,103,000.00 บาท (สองพันหกร้อยสิบเอ็ดล้านหนึ่งแสนสามพันบาทถ้วน) แบ่งจ่ายเป็นรายงวด จำนวน 5 งวด ส่วนที่เหลือแบ่งชำระเป็นรายปีตลอดระยะ 20 ปี
สัญญาเช่า ครั้งที่ 3
และการทำสัญญาล่าสุดที่ผ่านบอร์ดเห็นชอบ เป็นระยะเวลา 30 ปี จะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธ.ค. 2571 ถึงวันที่ 18 ธ.ค. 2601 โดย รฟท.ได้ผลตอบแทนตลอดระยะเวลาสัญญาวงเงินรวมกว่า 33,000 ล้านบาท นอกจากนี้ เซ็นทรัลได้เสนอการลงทุนเพิ่มเติมให้ไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท สำหรับการปรับปรุงอาคารทรัพย์สินเดิม ระบบไฟฟ้า ระบบระบายอากาศ ระบบสื่อสาร ระบบสุขาภิบาล ระบบดับเพลิง และรองรับแผ่นดินไหว
นายอนันต์ โพธิ์นิ่มแดง รักษาการผู้ว่าการ รฟท. กล่าวว่า ขั้นตอนหลังบอร์ดมีมติแล้ว ก็คงดูรายละเอียดเรื่องของความเห็นต่างๆ ต้องทำเอกสารประกอบให้เรียบร้อย คาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 2 เดือนนี้ น่าจะลงนามสัญญาใหม่ได้ในไม่เกินเดือน มี.ค.นี้
โดยรายได้ค่าเช่านั้น รฟท.จะได้รับจาก SRTA ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ รฟท.ที่นำสัญญาทรัพย์สินไปบริหารจัดการ ที่มาของการคิดค่าเช่าคำนวณจาก NPV (Net Present Value) หรือมูลค่าปัจจุบันสุทธิที่คำนวณจากฐานของโครงการ ณ ปัจจุบัน ตลอดเวลา 30 ปี รวม 3.3 หมื่นล้านบาท แบ่งจ่ายรายปี และ SRTA จะนำสิทธิจากการเช่าที่ดินนี้ไปบริหาร โดยทำสัญญากับเซ็นทรัล และคิดรายได้จากเซ็นทรัล ซึ่งจะสูงกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท หรือเป็นในลักษณะการเช่าช่วง ทำให้ SRTA จะได้รับเป็นส่วนต่างรายได้
“หากเทียบกับมูลค่าสัญญาเดิม สำหรับการเช่า 20 ปี อยู่ที่ประมาณ 2 หมื่นล้านบาท เมื่อมีการขยายระยะเวลาเป็น 30 ปี มูลค่าจึงเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 3.3 หมื่นล้านบาท เพื่อให้เกิดความสมดุลตามสัดส่วนของเวลาที่เพิ่มขึ้น”
ด้านการบริหารที่ดินแปลงนี้ของเซ็นทรัลนั้น เตรียมแผนยกเครื่องครั้งใหญ่ของเซ็นทรัลลาดพร้าว ซึ่งทำหน้าที่ “โปรเจกต์แฟลกชิป” ของกลุ่มเซ็นทรัลมายาวนานกว่า 4 ทศวรรษ หลังเปิดให้บริการราวปี 2525 โดยเซ็นทรัลลาดพร้าว ถือเป็นมิกซ์ยูสแห่งแรกของกลุ่มเซ็นทรัลและประเทศไทย เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่ครบวงจร นอกจากนี้ยังมีอาคารสำนักงาน โรงแรม และคอนเวนชั่นฮอลล์
ทั้งนี้ แน่นอนว่า เซ็นทรัล ไม่สามารถปล่อยให้ขุมทรัพย์ใหญ่หลุดมือไปได้ภายใต้แผนการต่อยอด เชื่อมโยงกับ บิ๊กโปรเจกต์มิกซ์ยูส เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ในรัศมีไม่ห่างกัน เพื่อสร้างอาณาจักรเซ็นทรัลครอบคลุมจากหัวถนนผลักดันย่านนี้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (NEW CBD) ของกรุงเทพฯ
โดยทั้ง 2 อภิมหาโปรเจกต์บนที่ดินย่านหพลโยธิน มีพื้นที่รวมเกือบ 100 ไร่ เรียกได้ว่าเป็น “อาณาจักรแสนล้าน” ของกลุ่มเซ็นทรัลคงไม่เกินจริงกับ เดสติเนชั่นแห่งอนาคตที่จะเป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้คน นักท่องเที่ยว นักเดินทาง สร้างแหล่งงานให้กับย่านการค้าลาดพร้าว - พหลโยธิน เป็นอีกย่านการค้าสำคัญของกรุงเทพฯ ไปอย่างยาวนาน อย่างน้อยก็กินเวลาตามสัญญาไปอีก 30 ปี