รฟท. ต่อสัญญา "เซ็นทรัลลาดพร้าว" 30 ปี โดยต่อสัญญาครั้งนี้เป็นส่วนหนึ่งของแผนสร้างอาณาจักรแสนล้านในย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน โดยเชื่อมโยงกับโครงการใหม่ "เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน" เพื่อผลักดันให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่
KEY POINTS
- รฟท. ต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว ให้กลุ่มเซ็นทรัลเป็นระยะเวลา 30 ปี พ.ศ. 2571-2601 แลกผลตอบแทนรวม 33,000 ล้านบาท คาดลงนามสัญญา มี.ค.นี้
- เปิดเงื่อนไข "เซ็นทรัล" ลงทุนเพิ่ม 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงครั้งใหญ่ รวมอาคาร ระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวก
- การต่อสัญญาครั้งนี้เป็นส่วนหนึ่งของแผนสร้างอาณาจักรแสนล้านในย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน โดยเชื่อมโยงกับโครงการใหม่ "เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน" เพื่อผลักดันให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่
การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ระหว่าง บริษัท เอสอาร์ที แอสเสทจำกัด (SRTA) บริษัทลูกในการบริหารสัญญาที่ดินของ รฟท. และ บริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ภายใต้การขับเคลื่อนของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารศูนย์การค้าเซ็นทรัลทั่วประเทศ
สัญญารอบใหม่ตั้งแต่วันที่ 19 ธ.ค.2571-18 ธ.ค.2601 เป็นระยะเวลา 30 ปี มูลค่าผลตอบแทนรวม 33,000 ล้านบาท พร้อมลงทุนเพิ่มอีก 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงทรัพย์สินเดิมคือ อาคาร และระบบสาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โดยภายหลังสิ้นสุดสัญญาทรัพย์สินจะตกเป็นของ รฟท.ทั้งหมด
พลันที่ รฟท.มีความชัดเจนในบิ๊กดีลนี้ลดแรงกดดันของเซ็นทรัลไม่น้อย (ในฐานะผู้รอต่อสัญญา) ซึ่งเตรียมแผนยกเครื่องครั้งใหญ่เซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งทำหน้าที่ “โปรเจกต์แฟลกชิป” ของกลุ่มเซ็นทรัลมายาวนานกว่า 4 ทศวรรษ หลังเปิดให้บริการราวปี 2525 นับเป็นการต่อสัญญากับ รฟท.เป็นครั้งที่ 3 (30+20+30) ตอกย้ำศักยภาพของ “ทำเล” ห้าแยกลาดพร้าว จุดเชื่อมต่อการเดินทางขนาดใหญ่สร้างการเข้าถึงของกลุ่มลูกค้าได้เป็นอย่างดี อีกทั้งการเติบโต ขยายตัวของเมืองฝั่งกรุงเทพฯ โซนเหนือ ที่มีอย่างต่อเนื่อง
เซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นมิกซ์ยูสแห่งแรกของกลุ่มเซ็นทรัลและประเทศไทย บนพื้นที่ราว 47 ไร่ ประกอบด้วย ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล โรงภาพยนตร์ ร้านค้าปลีกที่มีชื่อเสียงทั้งในและต่างประเทศที่แจ้งเกิดจากที่แห่งนี้ นอกจากนี้ยังมีอาคารสำนักงาน โรงแรม และคอนเวนชั่นฮอลล์
“นับเป็นศูนย์การค้าที่ได้รับความนิยมมากที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ สามารถดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการได้มากกว่า 40 ล้านคนต่อปี เรียกได้ว่าเป็นขุมทรัพย์ใหญ่”
ทั้งนี้ แน่นอนว่า เซ็นทรัล ไม่สามารถปล่อยให้ขุมทรัพย์ใหญ่หลุดมือไปได้ภายใต้แผนการต่อยอด เชื่อมโยงกับ บิ๊กโปรเจกต์มิกซ์ยูส เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ในรัศมีไม่ห่างกัน สร้างอาณาจักรเซ็นทรัลครอบคลุมจากหัวถนนผลักดันย่านนี้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (NEW CBD) ของกรุงเทพฯ"
เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะเป็นอีกหนึ่งศูนย์การค้าแฟลกชิปเช่นกัน มูลค่าลงทุนกว่า 21,000 ล้านบาท คาดแล้วเสร็จไตรมาส 4 ปี 2569 บนที่ดิน 49 ไร่ พื้นที่ 457,409 ตร.ม. พร้อมด้วยคอนเวนชั่นฮอลล์ ขนาดกว่า 6,700 ตร.ม. รองรับคอนเสิร์ตและอีเวนต์ระดับโลก ตั้งเป้าหมายผู้เข้าใช้บริการ 1.3 แสนคนในปีแรก และยังมีแผนพัฒนาเพิ่มเติมในอนาคตนอกเหนือจากศูนย์การค้า
ชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล Chief Development and Commercial Officer บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) เคยกล่าวไว้ว่า เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะเป็นเกตเวย์ดึงดูดดีมานด์ใหม่กรุงเทพฯ โซนเหนือ เติบโตควบคู่ เซ็นทรัล ลาดพร้าว
"จะรองรับการขยายตัวของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ที่เติบโตรวดเร็วจากความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้น ที่อยู่อาศัยขยายตัวสูงอาคารสำนักงาน โรงแรมและสถาบันการศึกษา ยังมีรถไฟฟ้า BTS และ MRT จึงมีศักยภาพพร้อมมีศูนย์การค้าเซ็นทรัล 2 แห่ง"
ความใกล้กันของทั้ง 2 โครงการไม่ใช่ปัญหาด้วยตำแหน่งทางการตลาดที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เน้นฐานลูกค้าหลักกลุ่มระดับกลาง เจาะกลุ่มคนทำงานย่านพหลโยธิน-วิภาวดี ผู้พักอาศัยโดยรอบ นักศึกษาจากมหาวิทยาลัยใกล้เคียง และผู้ใช้ระบบขนส่งมวลชนที่เดินทางผ่านจุดตัดรถไฟฟ้า BTS และ MRT
ขณะที่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จับกลุ่มมิดเดิลถึงไฮเอนด์ คนทำงานรุ่นใหม่ และนักท่องเที่ยว เรียกว่าเติมเต็มซึ่งกันและกัน โดยที่ผ่านมา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มี waiting list จากบรรดาร้านค้าแบรนด์ต่างๆ ทั้งไทยและต่างประเทศจำนวนมากรอคิวลงพื้นที่ต่อเนื่อง
ทั้ง 2 อภิมหาโปรเจกต์บนที่ดินรวมเกือบ 100 ไร่ เรียกได้ว่าเป็นอาณาจักรแสนล้าน! ของกลุ่มเซ็นทรัลคงไม่เกินจริงกับ เดสติเนชั่นแห่งอนาคตที่จะเป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้คน นักท่องเที่ยว นักเดินทาง สร้างแหล่งงานให้กับย่านการค้าลาดพร้าว-พหลโยธิน เป็นอีกย่านการค้าสำคัญของกรุงเทพฯ ไปอย่างยาวนาน
นายอนันต์ โพธิ์นิ่มแดง รักษาการผู้ว่าการ รฟท.เปิดเผยว่า คณะกรรมการ (บอร์ด) รฟท.เห็นชอบเมื่อวันที่ 15 ม.ค.2569 ตามที่บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกในการบริหารสัญญาที่ดินได้มีการเจรจากับเอกชนไว้
“ขั้นตอนหลังบอร์ดมีมติแล้ว ก็คงดูรายละเอียดเรื่องของความเห็นต่างๆ ต้องทำเอกสารประกอบให้เรียบร้อย คาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 2 เดือนนี้ น่าจะลงนามสัญญาใหม่ได้ในไม่เกินเดือน มี.ค.นี้”
นายอนันต์ กล่าวด้วยว่า รายได้ที่ รฟท.จะได้รับเกี่ยวกับสัญญาการใช้ประโยชน์พื้นที่นี้ จะเป็นค่าเช่าที่ทาง SRTA จ่ายให้โดยรวมในเวลา 30 ปี ไม่ได้รับเป็นเงินก้อนทั้งหมดในคราวเดียว แต่จะได้รับในรูปแบบของค่าเช่าจากการให้สิทธิ SRTA ไปบริหารทรัพย์สิน ซึ่งในส่วนของ SRTA ก็จะได้ค่าดำเนินการที่นำทรัพย์สินไปเช่าช่วง มีผลตอบแทนที่ SRTA ต้องได้รับเป็นส่วนต่างหักจากค่าเช่าที่ส่งให้กับ รฟท.
สำหรับสัญญาเช่าฉบับใหม่มีการคำนวณ NPV (Net Present Value) หรือมูลค่าปัจจุบันสุทธิที่คำนวณจากฐานของโครงการ ณ ปัจจุบัน ซึ่งเมื่อนำมาคำนวณเป็นฐานสำหรับระยะเวลา 30 ปี จึงออกมาเป็นตัวเลขรวมที่ประมาณ 3.3 หมื่นล้านบาท โดยหากเทียบกับมูลค่าสัญญาเดิม สำหรับการเช่า 20 ปี อยู่ที่ประมาณ 2 หมื่นล้านบาท เมื่อมีการขยายระยะเวลาเป็น 30 ปี มูลค่าจึงเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 3.3 หมื่นล้านบาท เพื่อให้เกิดความสมดุลตามสัดส่วนของเวลาที่เพิ่มขึ้น
ทั้งนี้สัญญาเช่าในปัจจุบัน กลุ่มเซ็นทรัลให้ผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญาเป็นเงิน 21,298 ล้านบาท แบ่งออกเป็น รายได้จากค่าเช่ารายปี 18,687 ล้านบาท และค่าผลประโยชน์ตอบแทนการได้สิทธิ 2,611 ล้านบาท
โดยกำหนดชำระค่าผลประโยชน์ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ภายในวันที่ 19 ธ.ค.2568 ของทุกปี ซึ่งจะต้องชำระให้แก่ รฟท. เป็นรายปี รวมทั้งหมด 20 งวด ตลอดระยะเวลาสัญญาระหว่างวันที่ 19 ธ.ค.2551-18 ธ.ค.2571
