การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ระหว่าง บริษัท เอสอาร์ที แอสเสทจำกัด (SRTA) บริษัทลูกในการบริหารสัญญาที่ดินของ รฟท. และ บริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ภายใต้การขับเคลื่อนของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารศูนย์การค้าเซ็นทรัลทั่วประเทศ
สัญญารอบใหม่ตั้งแต่วันที่ 19 ธ.ค.2571-18 ธ.ค.2601 เป็นระยะเวลา 30 ปี มูลค่าผลตอบแทนรวม 33,000 ล้านบาท พร้อมลงทุนเพิ่มอีก 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงทรัพย์สินเดิมคือ อาคาร และระบบสาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โดยภายหลังสิ้นสุดสัญญาทรัพย์สินจะตกเป็นของ รฟท.ทั้งหมด
พลันที่ รฟท.มีความชัดเจนในบิ๊กดีลนี้ลดแรงกดดันของเซ็นทรัลไม่น้อย (ในฐานะผู้รอต่อสัญญา) ซึ่งเตรียมแผนยกเครื่องครั้งใหญ่เซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งทำหน้าที่ “โปรเจกต์แฟลกชิป” ของกลุ่มเซ็นทรัลมายาวนานกว่า 4 ทศวรรษ หลังเปิดให้บริการราวปี 2525 นับเป็นการต่อสัญญากับ รฟท.เป็นครั้งที่ 3 (30+20+30) ตอกย้ำศักยภาพของ “ทำเล” ห้าแยกลาดพร้าว จุดเชื่อมต่อการเดินทางขนาดใหญ่สร้างการเข้าถึงของกลุ่มลูกค้าได้เป็นอย่างดี อีกทั้งการเติบโต ขยายตัวของเมืองฝั่งกรุงเทพฯ โซนเหนือ ที่มีอย่างต่อเนื่อง
เซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นมิกซ์ยูสแห่งแรกของกลุ่มเซ็นทรัลและประเทศไทย บนพื้นที่ราว 47 ไร่ ประกอบด้วย ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล โรงภาพยนตร์ ร้านค้าปลีกที่มีชื่อเสียงทั้งในและต่างประเทศที่แจ้งเกิดจากที่แห่งนี้ นอกจากนี้ยังมีอาคารสำนักงาน โรงแรม และคอนเวนชั่นฮอลล์
“นับเป็นศูนย์การค้าที่ได้รับความนิยมมากที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ สามารถดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการได้มากกว่า 40 ล้านคนต่อปี เรียกได้ว่าเป็นขุมทรัพย์ใหญ่”
ทั้งนี้ แน่นอนว่า เซ็นทรัล ไม่สามารถปล่อยให้ขุมทรัพย์ใหญ่หลุดมือไปได้ภายใต้แผนการต่อยอด เชื่อมโยงกับ บิ๊กโปรเจกต์มิกซ์ยูส เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ในรัศมีไม่ห่างกัน สร้างอาณาจักรเซ็นทรัลครอบคลุมจากหัวถนนผลักดันย่านนี้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (NEW CBD) ของกรุงเทพฯ"
เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะเป็นอีกหนึ่งศูนย์การค้าแฟลกชิปเช่นกัน มูลค่าลงทุนกว่า 21,000 ล้านบาท คาดแล้วเสร็จไตรมาส 4 ปี 2569 บนที่ดิน 49 ไร่ พื้นที่ 457,409 ตร.ม. พร้อมด้วยคอนเวนชั่นฮอลล์ ขนาดกว่า 6,700 ตร.ม. รองรับคอนเสิร์ตและอีเวนต์ระดับโลก ตั้งเป้าหมายผู้เข้าใช้บริการ 1.3 แสนคนในปีแรก และยังมีแผนพัฒนาเพิ่มเติมในอนาคตนอกเหนือจากศูนย์การค้า
ชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล Chief Development and Commercial Officer บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) เคยกล่าวไว้ว่า เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะเป็นเกตเวย์ดึงดูดดีมานด์ใหม่กรุงเทพฯ โซนเหนือ เติบโตควบคู่ เซ็นทรัล ลาดพร้าว
"จะรองรับการขยายตัวของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ที่เติบโตรวดเร็วจากความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้น ที่อยู่อาศัยขยายตัวสูงอาคารสำนักงาน โรงแรมและสถาบันการศึกษา ยังมีรถไฟฟ้า BTS และ MRT จึงมีศักยภาพพร้อมมีศูนย์การค้าเซ็นทรัล 2 แห่ง"
ความใกล้กันของทั้ง 2 โครงการไม่ใช่ปัญหาด้วยตำแหน่งทางการตลาดที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เน้นฐานลูกค้าหลักกลุ่มระดับกลาง เจาะกลุ่มคนทำงานย่านพหลโยธิน-วิภาวดี ผู้พักอาศัยโดยรอบ นักศึกษาจากมหาวิทยาลัยใกล้เคียง และผู้ใช้ระบบขนส่งมวลชนที่เดินทางผ่านจุดตัดรถไฟฟ้า BTS และ MRT
ขณะที่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จับกลุ่มมิดเดิลถึงไฮเอนด์ คนทำงานรุ่นใหม่ และนักท่องเที่ยว เรียกว่าเติมเต็มซึ่งกันและกัน โดยที่ผ่านมา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มี waiting list จากบรรดาร้านค้าแบรนด์ต่างๆ ทั้งไทยและต่างประเทศจำนวนมากรอคิวลงพื้นที่ต่อเนื่อง
ทั้ง 2 อภิมหาโปรเจกต์บนที่ดินรวมเกือบ 100 ไร่ เรียกได้ว่าเป็นอาณาจักรแสนล้าน! ของกลุ่มเซ็นทรัลคงไม่เกินจริงกับ เดสติเนชั่นแห่งอนาคตที่จะเป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้คน นักท่องเที่ยว นักเดินทาง สร้างแหล่งงานให้กับย่านการค้าลาดพร้าว-พหลโยธิน เป็นอีกย่านการค้าสำคัญของกรุงเทพฯ ไปอย่างยาวนาน
นายอนันต์ โพธิ์นิ่มแดง รักษาการผู้ว่าการ รฟท.เปิดเผยว่า คณะกรรมการ (บอร์ด) รฟท.เห็นชอบเมื่อวันที่ 15 ม.ค.2569 ตามที่บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกในการบริหารสัญญาที่ดินได้มีการเจรจากับเอกชนไว้
“ขั้นตอนหลังบอร์ดมีมติแล้ว ก็คงดูรายละเอียดเรื่องของความเห็นต่างๆ ต้องทำเอกสารประกอบให้เรียบร้อย คาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 2 เดือนนี้ น่าจะลงนามสัญญาใหม่ได้ในไม่เกินเดือน มี.ค.นี้”
นายอนันต์ กล่าวด้วยว่า รายได้ที่ รฟท.จะได้รับเกี่ยวกับสัญญาการใช้ประโยชน์พื้นที่นี้ จะเป็นค่าเช่าที่ทาง SRTA จ่ายให้โดยรวมในเวลา 30 ปี ไม่ได้รับเป็นเงินก้อนทั้งหมดในคราวเดียว แต่จะได้รับในรูปแบบของค่าเช่าจากการให้สิทธิ SRTA ไปบริหารทรัพย์สิน ซึ่งในส่วนของ SRTA ก็จะได้ค่าดำเนินการที่นำทรัพย์สินไปเช่าช่วง มีผลตอบแทนที่ SRTA ต้องได้รับเป็นส่วนต่างหักจากค่าเช่าที่ส่งให้กับ รฟท.
สำหรับสัญญาเช่าฉบับใหม่มีการคำนวณ NPV (Net Present Value) หรือมูลค่าปัจจุบันสุทธิที่คำนวณจากฐานของโครงการ ณ ปัจจุบัน ซึ่งเมื่อนำมาคำนวณเป็นฐานสำหรับระยะเวลา 30 ปี จึงออกมาเป็นตัวเลขรวมที่ประมาณ 3.3 หมื่นล้านบาท โดยหากเทียบกับมูลค่าสัญญาเดิม สำหรับการเช่า 20 ปี อยู่ที่ประมาณ 2 หมื่นล้านบาท เมื่อมีการขยายระยะเวลาเป็น 30 ปี มูลค่าจึงเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 3.3 หมื่นล้านบาท เพื่อให้เกิดความสมดุลตามสัดส่วนของเวลาที่เพิ่มขึ้น
ทั้งนี้สัญญาเช่าในปัจจุบัน กลุ่มเซ็นทรัลให้ผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญาเป็นเงิน 21,298 ล้านบาท แบ่งออกเป็น รายได้จากค่าเช่ารายปี 18,687 ล้านบาท และค่าผลประโยชน์ตอบแทนการได้สิทธิ 2,611 ล้านบาท
โดยกำหนดชำระค่าผลประโยชน์ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ภายในวันที่ 19 ธ.ค.2568 ของทุกปี ซึ่งจะต้องชำระให้แก่ รฟท. เป็นรายปี รวมทั้งหมด 20 งวด ตลอดระยะเวลาสัญญาระหว่างวันที่ 19 ธ.ค.2551-18 ธ.ค.2571