น้ำมันแพง ดันบ้านขึ้นราคา 'เสนาซื้อง่าย' ทางรอด ยุคกู้ยาก

เมื่อโลกเข้าสู่ภาวะไม่แน่นอนจากสงคราม ต้นทุนพลังงานที่พุ่งขึ้นไม่ได้กระทบแค่ ราคาน้ำมัน แต่กำลังไล่เลียงผลกระทบไปยังทุกอุตสาหกรรม โดยเฉพาะ “อสังหาริมทรัพย์” ที่กำลังยืนอยู่บนจุดเปลี่ยนสำคัญราคามีแนวโน้มขยับขึ้น ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคกลับอ่อนแรงลง สวนทางกันอย่างชัดเจน ในภาวะที่ต้นทุนทั่วโลก “แพงขึ้นทั้งระบบ”

ดร.ยุ้ย - ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) ฉายภาพว่า หากมองภาพรวมผลกระทบเชิงมหภาค (Macro Impact)สงครามไม่ใช่แค่ข่าวการเมืองระหว่างประเทศ แต่คือ “ตัวเร่งเงินเฟ้อ” ที่กระทบเศรษฐกิจเป็นลูกโซ่ โดยเฉพาะราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้น เมื่อน้ำมันแพง สิ่งที่ตามมาทันทีคือ  ค่าขนส่งสูงขึ้น ค่าไฟฟ้าสูงขึ้น และราคาวัตถุดิบก่อสร้าง เช่น เหล็ก คอนกรีต ปรับตัวขึ้น

ทั้งหมดนี้ คือ "ต้นทุนพื้นฐาน" ของการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในฝั่งผู้ประกอบการ ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไม่ได้มาเพียงมิติเดียว แต่กระจายตัวเป็นเครือข่าย ตั้งแต่ค่าเดินทางของพนักงาน ไปจนถึงค่าใช้จ่ายเล็กๆ ที่แฝงอยู่ในทุกขั้นตอน ยิ่งไปกว่านั้น ความเสี่ยงที่น่ากังวลไม่ใช่แค่ “ของแพง” แต่คือ “ของขาด” หรือ Supply Shortage เพราะหากวัสดุก่อสร้างบางรายการหายไปจากตลาด โครงการทั้งโครงการอาจหยุดชะงักทันที ซึ่งหมายถึงต้นทุนที่เพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด

เมื่อผู้ซื้อ “อ่อนแรง” ลงพร้อมกัน

ในอีกด้านหนึ่ง ฝั่ง Demand หรือ "คนซื้อ" กำลังเผชิญแรงกดดันไม่ต่างกันค่าใช้จ่ายจำเป็นในชีวิตประจำวัน เช่น  ค่าเดินทาง ค่าไฟ ค่าอาหาร กำลังเพิ่มขึ้นพร้อมกัน โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ ต้นทุนการเดินทางอาจกินสัดส่วนถึง 15-20% ของรายได้ เมื่อค่าครองชีพสูงขึ้น “เงินเหลือ” หรือ Disposable Income จึงลดลงทันที ผลลัพธ์คือ ความสามารถในการผ่อนบ้านลดลง ความเสี่ยงหนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้น การอนุมัติสินเชื่อของธนาคารเข้มงวดขึ้น ในบางกรณี แม้ผู้ซื้อ "อยากมีบ้าน" แต่ก็ "กู้ไม่ผ่าน" หรือไม่มั่นใจว่าจะผ่อนได้ในระยะยาว 20-30 ปี

จุดตัดสำคัญ: บ้านแพงขึ้น แต่ซื้อยากขึ้น

เมื่อ Supply แพงขึ้น และ Demand อ่อนแรงลง สิ่งที่เกิดขึ้นคือ "ความไม่สมดุล" ของตลาดผู้ประกอบการเริ่มเห็นสัญญาณว่า ต้นทุนก่อสร้างอาจเพิ่มขึ้น 8-9% ซึ่งหากสถานการณ์ยืดเยื้อ ราคาบ้าน และคอนโดมิเนียมมีโอกาสปรับขึ้นในอนาคตอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้แต่ในระยะสั้น โครงการที่ "สร้างเสร็จแล้ว" หรือ Ready to Move ยังคงยืนอยู่บน "ต้นทุนเดิม" นั่นจึงกลายเป็น "หน้าต่างโอกาส" สำคัญของผู้ซื้อเพราะราคาวันนี้ อาจเป็นราคาที่ "ไม่มีอีกแล้ว" ในอนาคต 

ภายใต้แรงกดดันรอบด้านคำถามสำคัญคือ แล้วคนที่อยากมีบ้าน จะไปต่ออย่างไร นี่คือ จุดที่แนวคิด “เสนาซื้อง่าย” เข้ามาเป็น Solution แนวคิดนี้ไม่ได้แก้แค่ "กู้ไม่ผ่าน" แต่พยายามแก้ Pain Point ทั้งระบบ เช่น ยังไม่พร้อมกู้ ยังไม่มั่นใจทำเล ไม่อยากผูกหนี้ระยะยาวทันที หนึ่งในโมเดลสำคัญคือ "เช่าออมบ้าน" ที่เปลี่ยนค่าเช่าจาก "ค่าใช้จ่าย" ให้กลายเป็น "เงินสะสม" แทนที่จะจ่ายค่าเช่าทิ้งไป ผู้เช่าสามารถนำค่าเช่าสะสมมาเป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อในอนาคตได้

ดร.ยุ้ย - ผศ.ดร.เกษรา ระบุว่า ปัจจุบันเสนาฯ ได้เปลี่ยนจาก Developer สู่ "Accommodator ด้าน Location" เนื่องจาก ภาพของผู้พัฒนาอสังหาฯ กำลังเปลี่ยนไป จากเดิมที่ "ขายบ้าน" กำลังกลายเป็น "ผู้อำนวยความสะดวกด้านการอยู่อาศัย" หรือ "Accommodator ด้าน Location"  แนวคิดนี้มองว่า สิ่งที่ผู้บริโภคต้องการจริงๆ ไม่ใช่แค่ "กรรมสิทธิ์" แต่คือ การได้ใช้ชีวิตในทำเลที่ "ใช่" ดังนั้น รูปแบบการเข้าถึงจึงต้องหลากหลาย เช่น อยากลองอยู่ก่อน → มีให้เช่า อยากซื้อทันที → พร้อมโอน ยังไม่พร้อมกู้ → มีทางเลือกสะสมเครดิต  ทั้งหมดนี้ คือ การ "เปิดหลายทาง" ให้ผู้บริโภคสามารถ "มีส่วนร่วม" กับที่อยู่อาศัยได้ตามความพร้อมของแต่ละคน

"เสนาซื้อง่าย" เมื่อการมีบ้านไม่ควรเป็นเรื่องยาก

ท่ามกลางโจทย์ยากของทั้งระบบแนวคิดหนึ่งที่น่าสนใจคือ "เสนาซื้อง่าย" ที่ตั้งโจทย์กลับด้านว่า การมีบ้าน ไม่ควรถูกจำกัดด้วยคำว่า "กู้ผ่านหรือไม่" แต่ควรมี "หลายทางเลือก" ให้คนเข้าถึงบ้านได้ตามความพร้อมของตัวเองแนวคิดนี้มองบ้านไม่ใช่แค่สินค้าแต่เป็น "โอกาสสำคัญของชีวิต" จึงออกแบบโซลูชันครบวงจร ตั้งแต่ ซื้อทันที สำหรับคนที่พร้อม, เช่าออม สำหรับคนที่ยังไม่พร้อมกู้ ไปจนถึงการเตรียมความพร้อมทางการเงินก่อนยื่นสินเชื่อ

คนพร้อมซื้อ ทำให้ "ง่ายจริง"

สำหรับคนที่พร้อมซื้อสิ่งที่เสนาทำคือ ลดแรงเสียดทานทุกจุดตั้งแต่ราคาเริ่มต้นประมาณ 1 ล้านบาทไปจนถึงการร่วมมือกับ 5 สถาบันการเงิน ได้แก่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารกรุงไทย ธนาคารออมสิน ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารกสิกรไทย เพื่อให้อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นต่ำราว 1.6% และผ่อนล้านละ 2,500 บาท เพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อให้มากที่สุด

คนยังไม่พร้อม: "เช่า" ที่ไม่ใช่การจ่ายทิ้ง

แต่ความน่าสนใจจริงๆ อยู่ที่กลุ่มคนที่ "ยังไม่พร้อมกู้" โมเดล LivNex เช่าออมบ้าน ถูกออกแบบมาเพื่อเปลี่ยน "ค่าเช่า" ให้กลายเป็น "เงินสะสม" เริ่มต้นเพียงประมาณ 4,100 บาทต่อเดือนพร้อมเข้าอยู่ได้ทันทีโดยไม่ต้องใช้เงินก้อนที่สำคัญ ค่าเช่าทุกบาทสามารถนำไปเป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อในอนาคตได้ ขณะเดียวกัน ยังมีทีม "เงินสดใจดี" ผู้ให้บริการสินเชื่อ Non Bank ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของเสนา ที่ช่วยวางแผนการเงิน และสร้างเครดิตเพื่อเพิ่มโอกาสกู้ผ่านในอนาคต

กระจายโอกาส ผ่าน 47 โครงการพร้อมอยู่

โมเดลนี้ไม่ได้เกิดขึ้นแค่แนวคิดแต่ถูกวางบนพอร์ตโครงการจริงกว่า 47 โครงการครอบคลุมทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑลใกล้รถไฟฟ้า ทางด่วน แหล่งงาน และสถานศึกษาตั้งแต่โซนรังสิต – นวนคร, รัตนาธิเบศร์ – บางบัวทอง, บางนา – สมุทรปราการ, รามคำแหง – รามอินทรา ไปจนถึงสาทร และฝั่งธนบุรี ทั้งหมดถูกพัฒนาภายใต้แนวคิด Affordable Living ที่ไม่ใช่แค่ "ราคาจับต้องได้" แต่ต้อง "อยู่ได้จริงในระยะยาว" พร้อมแนวทาง SENA Low Carbon ที่เน้นการอยู่อาศัยแบบประหยัดพลังงาน และยั่งยืน

ในวันที่โลกผันผวน ทางเลือกสำคัญกว่าราคา

ในยุคที่ต้นทุนกำลังเพิ่มขึ้น และการกู้บ้านยากขึ้นโจทย์ของคนอยากมีบ้านอาจไม่ใช่แค่ "มีเงินพอหรือยัง" แต่คือ "มีทางเลือกที่เหมาะกับตัวเองหรือยัง" เพราะสุดท้ายบ้านอาจไม่ได้เริ่มต้นจากการ "ซื้อ" เสมอไปแต่อาจเริ่มจากการ "ได้เข้าไปอยู่ในชีวิตที่อยากเป็น" ก่อนก็ได้นอกจากนี้ในโลกที่ต้นทุนมีแนวโน้มสูงขึ้น คำถามไม่ใช่แค่ "ซื้อหรือไม่ซื้อ" แต่คือ "จะซื้อเมื่อไร” เพราะหากต้นทุนก่อสร้างขยับจริงราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตแทบหลีกเลี่ยงการปรับขึ้นไม่ได้ 

ขณะที่ค่าเช่าเอง ก็เป็นหนึ่งในองค์ประกอบของเงินเฟ้อ ซึ่งมีแนวโน้มปรับขึ้นตามต้นทุนเช่นกัน แม้ว่า สงครามอาจอยู่ไกลแต่ผลกระทบกำลังใกล้ตัวกว่าที่คิด ราคาน้ำมันที่สูงขึ้นกำลังค่อยๆ เปลี่ยนโครงสร้างต้นทุนของโลก และส่งต่อแรงสั่นสะเทือนมาถึง "บ้านหนึ่งหลัง"

ในวันที่ทุกอย่าง "แพงขึ้น" ทางเลือกจึงไม่ใช่แค่การซื้อหรือไม่ซื้อแต่คือ การเลือก "วิธีเข้าถึงบ้าน" ให้เหมาะกับชีวิตมากที่สุดและนั่นคือเหตุผลที่บทบาทของผู้พัฒนากำลังเปลี่ยนจากผู้ขายไปสู่ คนที่ทำให้คุณอยู่ในโลเคชันที่ใช่…ได้จริง

พิสูจน์อักษร....สุรีย์   ศิลาวงษ์