The Yang Project พลิกที่ดินมรดกใจกลางพัทยา สู่มิกซ์ยูสแนวคิด Nature-based รักษาต้นยางนาเดิมเป็นหัวใจ พัฒนาเชิงพาณิชย์ควบคู่ ชี้คุณค่าทรัพย์สินที่น่าดึงดูดใจที่สุดที่นักพัฒนาจะมอบให้ได้ คือสิ่งหนึ่งที่คนอื่นอาจไม่ได้คิดจะเก็บรักษาไว้
พื้นที่ระดับไพรม์บริเวณจุดตัดสำคัญของพัทยากลาง กำลังถูกเนรมิตใหม่ให้เป็นจุดหมายปลายทางมิกซ์ยูสที่เน้น พื้นที่สีเขียว โดยสร้างล้อมรอบ "ต้นยางนา" หนึ่งในต้นสุดท้ายของเมือง ซึ่งเป็นพันธุ์ไม้พื้นเมืองที่ยืนหยัดคู่ใจ กลางเมืองพัทยา มานานหลายทศวรรษ
ท่ามกลางเมืองที่อาคารปูน กระจกและเหล็กกล้าได้กลืนกินทุกสิ่งที่ไม่อาจผลิดอกออกผลสร้างเม็ดเงินอย่างรวดเร็วมาหลายทศวรรษ เจ้าของที่ดินรายหนึ่งใจกลางพัทยากำลังเดินบนเส้นทางที่แตกต่างออกไป และแวดวง อสังหาริมทรัพย์ เริ่มจับตามองการเคลื่อนไหวครั้งนี้แล้ว
ศิริธร ธำรงนาวาสวัสดิ์ หรือที่รู้จักกันในชื่อ "จี๊บ" น้องสาวคนสุดท้องของ ดร.ธรณ์ และดร.ธัญ ธำรงนาวาสวัสดิ์ คือผู้ดูแลที่ดินมรดกแปลงหนึ่งที่ตั้งอยู่บนทางแยกระหว่างถนนพัทยากลางและพัทยาสาย 2 ซึ่งนับเป็นหนึ่งในทำเลยุทธศาสตร์ที่โดดเด่นที่สุดบนชายฝั่งตะวันออก โดยที่ดินแปลงนี้คือมรดกตกทอดของครอบครัวที่สืบทอดจากหลวงธำรงนาวาสวัสดิ์ อดีตนายกรัฐมนตรีของไทย และถูกเก็บรักษาไว้อย่างเงียบงันมาหลายชั่วคน บัดนี้ เป็นครั้งแรกที่มีแผนนำที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาให้เกิดประโยชน์
แต่นี่ไม่ใช่โครงการโรงแรมทั่วไป เพราะกลางที่ดินแปลงนี้มีสิ่งที่หาได้ยากยิ่งกว่ายืนต้นอยู่ นั่นคือต้นยาง ซึ่งเป็นหนึ่งในไม่กี่ต้นที่ยังเหลือรอดในเมือง พันธุ์ไม้พื้นถิ่นของพัทยาที่มีพุ่มใบแผ่กว้างสูงเทียบเท่าอาคาร 15 ชั้น ต้นยางต้นนี้ไม่ใช่ไม้ประดับที่ถูกนำมาปลูกหรือออกแบบไว้ แต่เป็นต้นไม้ดั้งเดิมของผืนดินนี้ บันทึกมีชีวิตที่บอกเล่าเรื่องราวของพัทยาว่ามีหน้าตาเป็นอย่างไรก่อนที่จะกลายเป็นเมืองท่องเที่ยวยอดนิยมในปัจจุบัน
ทำเลทองที่มาพร้อมศักยภาพหาคู่เทียบยาก
นอกเหนือจากคุณค่าทางประวัติศาสตร์ ที่ดินแปลงนี้ยังมีศักยภาพเชิงพาณิชย์ที่โดดเด่น จากทำเลที่ตั้งบนที่ดินมุมถนนห่างจากชายหาดเพียง 200-300 เมตร และยังอยู่ติดกับโครงการขนาดเมกะโปรเจกต์ที่กำลังจะเปลี่ยนพื้นที่นี้ให้กลายเป็นจุดหมายระดับโลก ดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติและยกระดับภาพรวมของทำเลโดยรวม
โครงการเพื่อนบ้านที่ว่า คือ Aquatique District Pattaya มิกซ์ยูสริมชายหาดขนาดใหญ่ของ Asset World Corporation (AWC) ในพัทยากลาง จังหวัดชลบุรี ที่ประกอบด้วยโรงแรมหรู 5 แห่ง พื้นที่ค้าปลีกริมทะเล สวนสนุกและสวนน้ำระดับโลก รวมถึงศูนย์จัดงาน MICE โดยในช่วงต้นปี 2569 ทาง AWC ได้ประกาศจับมือกับ Marriott International พัฒนาโรงแรม The Ritz-Carlton Pattaya และโรงแรมในแบรนด์ Autograph Collection ยืนยันความเป็น Destination ระดับนานาชาติของทำเลนี้อย่างเป็นทางการความได้เปรียบของทำเลนี้ช่วยให้ The Yang Project ได้รับแรงหนุนโดยตรงจากโครงการข้างเคียง โดยยังรักษาเอกลักษณ์เฉพาะตัวในสไตล์บูทีกไว้ได้
ขณะเดียวกัน พัทยา เองก็มีจุดแข็งที่ครบถ้วน ในฐานะเมืองชายทะเลที่ใกล้กรุงเทพฯ มากที่สุดที่พัฒนาได้ทั้งในแง่ความเป็นเมืองและแหล่งพักผ่อน เหมาะสำหรับทุกวัย มีอากาศดี ชายหาด และชุมชนชาวต่างชาติที่มีชีวิตชีวาคู่กับชุมชนท้องถิ่นที่เข้มแข็ง นอกจากนี้พัทยายังกำลังผงาดเป็นจุดหมายของกลุ่ม Remote Working ด้วยโครงสร้างพื้นฐาน วิถีชีวิต และค่าครองชีพที่สมเหตุสมผลเมื่อเทียบกับกรุงเทพฯ
เมื่อรวมมูลค่าที่ดินและต้นทุนก่อสร้าง เม็ดเงินลงทุนรวมคาดว่าจะอยู่ที่ราว 600 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนความเชื่อมั่นของศิริธรต่ออนาคตระยะยาวของพัทยา
"ดิฉันเชื่อว่า พัทยา จะเป็นเมืองรองที่สำคัญ มันคือเมืองทะเลที่ใกล้กรุงเทพฯ มากที่สุด และได้รับการพัฒนาอย่างแท้จริงทั้งในฐานะศูนย์กลางเมืองและสถานที่พักผ่อน เหมาะสำหรับทุกวัย สิ่งสำคัญที่สุดคือมันมีทะเล อากาศบริสุทธิ์ และชุมชน นั่นคือเมืองแบบที่ผู้คนต้องการใช้ชีวิตและทำงานในอนาคต" ศิริธร กล่าว
แนวคิด: ชุมชน ธรรมชาติ และการพักผ่อนรวมเป็นหนึ่ง
แนวคิดการพัฒนาโครงการยังอยู่ในระหว่างการดำเนินการ โดยคาดว่าแผนรายละเอียดจะชัดเจนขึ้นในช่วงกลางปี จากพื้นที่โครงการประมาณ 2 ไร่ จะมีการใช้พื้นที่เพียงครึ่งเดียวสำหรับการก่อสร้างโรงแรมระดับกลางขนาด 80 ถึง 120 ห้อง พร้อมส่วนมิกซ์ยูสสำหรับชุมชน ส่วนที่ดินที่เหลือจะถูกรักษาไว้เป็นพื้นที่เปิดสีเขียว โดยมีต้นยางนาเป็นศูนย์กลาง
ปรัชญาชี้นำคือ การพัฒนาโดยอิงธรรมชาติ (Nature-based development) ซึ่งกำหนดให้ 30% ของพื้นที่เป็นพื้นที่สีเขียวที่มีความหลากหลายทางชีวภาพสูง และอีก 70% ที่เหลือจะถูกพัฒนาอย่างยั่งยืนโดยรอบ แรงบันดาลใจนี้ไม่ได้มาจากต้นแบบเพียงแห่งเดียว แต่มาจากกระแสความเคลื่อนไหวระดับโลกที่ผสานพื้นที่เมืองเข้ากับภูมิทัศน์ที่มีชีวิต คือการสร้างเมืองในสวน มากกว่าการสร้างสวนในเมือง
ศิริธร วาดภาพพื้นที่ที่เป็นมิตรกับสัตว์เลี้ยง (Pet-friendly) รองรับคนหลายรุ่น (Multigenerational) และนิยามด้วยความรู้สึกของการอยู่ร่วมกันในทุกๆ วัน เป็นสถานที่ที่ผู้คนต่างวัยและต่างที่มาได้แบ่งปันสภาพแวดล้อมเดียวกันอย่างแท้จริง กิจกรรมต่างๆ จะสะท้อนถึงสิ่งนี้ เช่น กิจกรรมเพื่อสุขภาพ (Wellness), กีฬาในชุมชน, งานอีเวนต์ที่เน้นเรื่องอายุยืน (Longevity) และตารางกิจกรรมที่ออกแบบตามจังหวะชีวิตของผู้คนที่อาศัยอยู่ที่นี่ไม่ใช่แค่สำหรับผู้ที่ผ่านมาแล้วผ่านไป โดยแก่นแท้แล้ว นี่คือแนวคิดไลฟ์สไตล์ที่วางธรรมชาติ - ไม่ใช่สถาปัตยกรรม - ไว้เป็นศูนย์กลางของประสบการณ์ของผู้เข้าเยือนทุกคน
ในด้านการบริหารจัดการ ตัวเลือกที่กำลังพิจารณา ได้แก่ การบริหารจัดการเองโดยอิสระ, การร่วมงานกับแบรนด์โรงแรมระดับสากล หรือโมเดลแบบไฮบริดที่จะนำแบรนด์เข้ามาวางระบบในช่วงสองปีแรกก่อนจะเปลี่ยนผ่านมาบริหารจัดการเอง
แรงหนุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน: EEC และรถไฟฟ้าโมโนเรลพัทยา
ศักยภาพของโครงการได้รับการสนับสนุนเพิ่มเติมจากโครงสร้างพื้นฐานที่จะเข้ามาพลิกโฉมพื้นที่โดยรอบ โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) กำลังขับเคลื่อนคลื่นการลงทุนขนาดใหญ่เข้าสู่พัทยาและพื้นที่ใกล้เคียง รวมถึงรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน และการขยายท่าเรือแหลมฉบังเฟส 3 การพัฒนาเหล่านี้กำลังเร่งให้พัทยาเปลี่ยนผ่านจากเมืองพักผ่อนไปสู่ศูนย์กลางธุรกิจและการท่องเที่ยวแบบครบวงจร สิ่งที่เกี่ยวข้องโดยตรงคือโครงการรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีเขียว ซึ่งเป็นเส้นทางขนส่งมวลชนระยะทาง 9.9 กิโลเมตร เชื่อมต่อสถานีรถไฟความเร็วสูงพัทยาผ่านใจกลางเมืองไปยังท่าเรือแหลมบาลีฮาย สี่แยกพัทยากลางซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการตั้งอยู่บนแนวเส้นทางนี้พอดี ทำให้โครงการอยู่ในตำแหน่งที่แข็งแกร่งสำหรับการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD)
ณ ปลายปี 2025 ผลการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ของสายสีเขียวได้รับการสรุปและนำเสนอเพื่อตรวจสอบแล้ว โดยโครงการเตรียมจะเข้าสู่สภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) เพื่อประเมินความคุ้มค่าก่อนขออนุมัติจากคณะรัฐมนตรีภายใต้กรอบการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) นายปรเมศวร์ งามพิเชษฐ์ นายกเมืองพัทยา ได้ระบุต่อสาธารณะว่า สายสีเขียว คือต้นแบบสำหรับการพัฒนาในอนาคตและเป็นหัวใจสำคัญของวิสัยทัศน์ในการทำให้เมืองพัทยาเป็น เมืองท่องเที่ยวอัจฉริยะที่น่าอยู่
งานวิจัยอิสระประเมินศักยภาพ TOD ของพื้นที่สถานีพัทยาไว้ที่ 73 จาก 100 คะแนน ตามเกณฑ์น้ำหนัก AHP โดยความสามารถในการเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนถูกจัดเป็นปัจจัยที่มีมูลค่าสูงสุด มูลค่าที่ดินในพื้นที่มีการตอบรับต่อการพัฒนาเหล่านี้แล้ว โดยมีการคาดการณ์ว่ามูลค่าจะเพิ่มขึ้นอย่างมากในอนาคต ทำให้ช่วงการวางแผนในปัจจุบันเป็นจังหวะที่ได้เปรียบในการเข้าสู่รอบการลงทุน
ก้าวแรก ที่บอกเล่าถึงเรื่องราวที่ยาวกว่านั้น
ปัจจุบันพื้นที่ได้รับการล้อมรั้วและรักษาความปลอดภัยแล้ว ในขณะเดียวกัน ทีมงานได้ว่าจ้างหนึ่งในรุกขกร (ผู้เชี่ยวชาญด้านต้นไม้) ชั้นนำของไทยเพื่อจัดทำแผนอนุรักษ์ต้นยางนาอย่างครอบคลุม โดยมีการวางผังโซนที่สามารถก่อสร้างได้โดยไม่ส่งผลกระทบต่อระบบราก พุ่มใบ และสุขภาพในระยะยาวของต้นไม้
โครงการข้างเคียงที่กำลังก่อสร้างในพื้นที่ได้รับการเชิญชวนให้มีส่วนร่วมในการอนุรักษ์ครั้งนี้ ซึ่งได้รับการตอบรับในเชิงบวกอย่างมาก โดยบางโครงการได้ย้ายต้นไม้ที่โตเต็มที่จากพื้นที่ของตนเพื่อนำมาปลูกรวมในพื้นที่สีเขียวส่วนกลางนี้ด้วย แนวทางนี้สะท้อนถึงความเชื่อพื้นฐานที่รองรับทั้งโครงการว่า ก้าวแรกในการปกป้องต้นไม้โบราณคือการสร้างชุมชนที่จะเข้าใจและดูแลมัน
ต้นยางนาต้นนี้ยืนหยัดมานานหลายทศวรรษ สถาปนิกหรือนักพัฒนาคนใดที่จะเข้ามาทำงานในพื้นที่นี้ต้องมีความรู้ความเข้าใจอย่างแท้จริงว่าสิ่งนั้นหมายถึงอะไร พร้อมด้วยความอดทนและความแม่นยำที่งานนี้ต้องการ การก่อสร้างมีกำหนดจะเริ่มขึ้นในปี 2027 โดยมีระยะเวลาพัฒนาโครงการประมาณสองปี
ศิริธร ระบุว่า จะแบ่งปันข้อมูลอัปเดตอย่างต่อเนื่องเมื่อการวางแผนก้าวหน้าขึ้น โดยบทความนี้ถือเป็นจุดเริ่มต้นของซีรีส์ข้อมูลที่จะตามมา สำหรับตอนนี้ วิสัยทัศน์นั้นชัดเจน: การสร้างแลนด์มาร์กของพัทยาที่ไม่ใช่สร้างขึ้นมาเพื่อทำลายสิ่งที่มีอยู่ก่อนหน้า แต่สร้างขึ้นเพื่อเชิดชูสิ่งนั้น ในตลาดที่การสร้างความแตกต่างอย่างแท้จริงทำได้ยากขึ้นเรื่อยๆ Yang Project อาจพิสูจน์ให้เห็นว่า ทรัพย์สินที่น่าดึงดูดใจที่สุดที่นักพัฒนาจะมอบให้ได้ คือสิ่งหนึ่งที่คนอื่นอาจไม่ได้คิดจะเก็บรักษาไว้