บ้านลักชัวรี บูมรับกำลังซื้อเศรษฐีรุ่นใหม่ เอสซี แอสเสท ครองแชมป์อันดับหนึ่ง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ "ยิ่งแพง ยิ่งขายดี" คำตอบในปี 2568–2569 คงหนีไม่พ้นตลาดบ้านหรูระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ข้อมูลจาก คอลลิเออร์ส ประเทศไทย สะท้อนภาพชัดว่า บ้านหรูระดับ 20 ล้านบาทขึ้นไปในกรุงเทพฯ ไม่ได้โตแค่จำนวนยูนิต แต่กำลังเติบโตแบบ “Value-driven Growth” หรือเติบโตเชิงมูลค่าอย่างมีนัยสำคัญ! และที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้น เกมนี้ "ไม่ใช่" เกมของดีเวลลอปเปอร์รายเล็กแต่เป็นสนามแข่งขันของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์

ตลาดที่โตเพราะคุณภาพไม่ใช่ปริมาณ

ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา มีบ้านหรูระดับ 20 ล้านบาทขึ้นไปเปิดขายสะสมกว่า 9,810 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 482,690 ล้านบาท เฉพาะปี 2568 เปิดใหม่ 1,191 ยูนิตมูลค่ารวม 43,520 ล้านบาท แม้จำนวนเปิดใหม่ลดลงราว 20% จากปีก่อนหน้า แต่ภาพรวมยังสะท้อนว่าผู้พัฒนาเลือก “คัดคุณภาพ” มากกว่าปล่อยซัพพลายล้นตลาด

ณ สิ้นปี 2568 อุปทานระหว่างขาย 6,331 ยูนิต ขายแล้ว 61.52% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์กลุ่ม 20 ล้านบาทขึ้นไป สูงสุดที่ 46,734 ล้านบาท มากกว่าทุกช่วงราคา พูดง่ายๆ คือตลาดบนไม่ได้สะดุดตามเศรษฐกิจเพราะผู้ซื้อกลุ่มนี้ “ไม่ได้พึ่งสินเชื่อมากเท่าตลาดล่าง”

เศรษฐีรุ่นใหม่ 30+ แรงซื้อหลักของตลาด

กำลังซื้อสำคัญในตลาดนี้ ไม่ใช่แค่เจ้าของกิจการรุ่นเก่าแต่คือ “นักธุรกิจรุ่นใหม่” อายุ 30 ปีขึ้นไปหลายคนประสบความสำเร็จอย่างรวดเร็วจากธุรกิจออนไลน์ เทคโนโลยี การลงทุน หรือธุรกิจครอบครัวที่ขยายตัวบ้านหรูสำหรับคนกลุ่มนี้ ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยแต่คือ พื้นที่จัดปาร์ตี้, สตูดิโอถ่ายคอนเทนต์, โชว์รูมส่วนตัว, สินทรัพย์สะสมมูลค่า หรือซื้อด้วยเงินสดเพื่อกระจายพอร์ต บ้านจึงกลายเป็นทั้ง “ไลฟ์สไตล์” และ “เครื่องมือการเงิน” ในเวลาเดียวกัน

ค่าเช่า 2 แสน – 1 ล้านต่อเดือน

บ้านหรูคือเครื่องผลิตกระแสเงินสด เพราะตลาดเช่าบ้านหรูระดับนี้มีค่าเช่าเฉลี่ย 200,000–1,000,000 บาทต่อเดือนกลุ่มผู้เช่า ได้แก่ ผู้บริหารต่างชาติ, นักลงทุน, ครอบครัวรายได้สูงสำหรับนักลงทุน ผลตอบแทนระดับนี้ถือว่าน่าสนใจ และมีดีมานด์ต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลใกล้เมืองหรือใกล้รถไฟฟ้า

ใครครองบัลลังก์ตลาดบ้านหรู

ณ สิ้นปี 2568 ผู้พัฒนาที่มีอุปทานบ้าน 20 ล้านบาทขึ้นไประหว่างขายมากที่สุดคือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์อเรชั่น จำกัด (มหาชน) ครองส่วนแบ่ง 15.70% ตามมาด้วย บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มีสัดส่วน 10.64% บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) 8.34% บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) 6.50% บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) 4.72%

อย่างไรก็ตาม เหตุผลที่ เอสซี แอสเสท ขึ้นนำ ไม่ใช่เพราะจำนวนยูนิตอย่างเดียว แต่เพราะจุดแข็งเรื่องดีไซน์ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่, คุณภาพก่อสร้าง, บริการก่อน–หลังการขาย, การสร้างแบรนด์ในกลุ่มลูกค้าระดับบน ตลาดนี้จึงไม่ใช่แค่แข่งกัน “ทำเล” แต่แข่งกันที่ การสร้าง “ประสบการณ์” ที่ดีให้กับลูกค้า

ถ้าเรามองภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 หลายเซกเมนต์อาจ “ชะลอตัว” ตามภาวะเศรษฐกิจแต่มีอยู่หนึ่งตลาดที่ “สวนทาง” อย่างชัดเจนนั่นคือ ตลาดบ้านจัดสรรระดับลักชัวรี ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ข้อมูลจากแผนกวิจัยและการสื่อสารของ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่า ตลาดบ้านระดับบนในปีที่ผ่านมา ยังคงเติบโตแข็งแกร่งโดยเฉพาะกลุ่มราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นตลาดของผู้มีกำลังซื้อสูง หรือ High-Net-Worth Individuals (HNWIs) คนกลุ่มนี้ไม่ได้มองบ้านเป็นแค่ที่อยู่อาศัย แต่คือสินทรัพย์คุณภาพสำหรับอยู่อาศัยระยะยาวและเป็นหนึ่งในเครื่องมือบริหารความมั่งคั่ง

หนึ่งในผู้เล่นที่โดดเด่นที่สุดในตลาดนี้ คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) บริษัทฯ สามารถสร้างมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านระดับ 20 ล้านบาทขึ้นไปได้เกือบ 10,000 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วน 21% ของมูลค่าการโอนรวมในตลาดระดับราคานี้ตัวเลขนี้ไม่ได้สะท้อนเพียง “ยอดขาย” แต่สะท้อนความสามารถในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาดลักชัวรีได้อย่างแม่นยำ

ทั้งในมิติของทำเลที่มีศักยภาพระยะยาว การออกแบบที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ ฟังก์ชันที่รองรับการใช้ชีวิตหลากหลาย บริการก่อนและหลังการขายระดับพรีเมียม มาตรฐานงานก่อสร้างที่สร้างความเชื่อมั่นในตลาดที่ลูกค้ามีตัวเลือกมาก “ความแตกต่าง” จึงกลายเป็นตัวแปรสำคัญที่น่าสนใจคือ ตัวเลขดังกล่าวยังสะท้อนแนวโน้มเชิงโครงสร้างของตลาดบ้านระดับบน

แม้เศรษฐกิจจะผันผวนแต่ผู้บริโภคกลุ่มบนยังให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้นความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัยกล่าวอีกมุมหนึ่งกำลังซื้อของตลาดบนไม่ได้หายไปแต่กำลัง “คัดเลือก” มากขึ้น

คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ประเมินว่า ตลาดบ้านจัดสรรระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปจะยังคงเป็นหนึ่งในเซกเมนต์ที่มีศักยภาพเติบโตต่อเนื่องแรงสนับสนุนสำคัญมาจากการขยายตัวของกลุ่มผู้มีสินทรัพย์สุทธิสูง การส่งต่อความมั่งคั่งระหว่างรุ่น (Wealth Transfer) การปรับตัวของผู้พัฒนาโครงการที่เน้นสร้างมูลค่าเพิ่มระยะยาว มากกว่าการแข่งขันด้านปริมาณทั้งหมดนี้กำลังสะท้อนว่าตลาดบ้านลักชัวรีไทยไม่ได้เติบโตเพราะ “ฟองสบู่” แต่เติบโตเพราะโครงสร้างความมั่งคั่งของประเทศกำลังเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ

5 ทำเลเด่น บ้านหรู 20 ล้าน+

ทำเลที่มีอุปทานมากที่สุด ได้แก่ 1. ราชพฤกษ์ – ปิ่นเกล้า – บรมราชนนี 2. เพชรเกษม – กาญจนาภิเษก 3. บางนา 4. พระราม 9 และ 5. รามอินทรา – กรุงเทพกรีฑา จุดร่วมของทำเลเหล่านี้คือ เชื่อมต่อเข้าเมืองสะดวก  ใกล้โครงสร้างพื้นฐานหลัก มีโรงเรียนนานาชาติ มีคอมมูนิตีระดับบน โดยที่ดินในทำเลศักยภาพปรับเพิ่มเฉลี่ย 5–10% ต่อปี ค่าแรงก่อสร้างเพิ่ม 8–12% ต้นทุนบ้านหรู 300 ตร.ม. อยู่ที่ 35,000–40,000 บาท/ตร.ม. ราคาขายจึงขยับจาก 30 ล้านบาท ไปจนถึง 80 ล้านบาทได้ไม่ยาก

ปี 69 แข่งขันด้วยคุณค่าไม่ใช่จำนวน

แนวโน้มปี 2569 ตลาดยังเติบโต แต่จะคัดเลือกมากขึ้นผู้ซื้อให้ความสำคัญกับความเป็นส่วนตัว, ฟังก์ชันรองรับ Work from Home พื้นที่มัลติฟังก์ชันมีดีไซน์เฉพาะตัว มีบริการหลังการขาย การแข่งขันจึงเปลี่ยนจาก “ใครสร้างมากกว่า” ไปสู่ “ใครสร้างความแตกต่างได้มากกว่า”

ตลาดบ้านหรู 20 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ใช่ตลาดที่โตเร็วที่สุดในเชิงจำนวนแต่เป็นตลาดที่สร้างมูลค่ามากที่สุดในเชิงเงินกำลังซื้อเศรษฐีรุ่นใหม่ ค่าเช่าระดับสูง ต้นทุนที่ดินขาขึ้นและการพัฒนาโดยดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ทั้งหมดกำลังหลอมรวมให้บ้านหรูกลายเป็น “สินทรัพย์ยุทธศาสตร์” ของคนมีเงินและในเกมนี้ ผู้ที่ยืนหนึ่ง ณ วันนี้ คือ เอสซี แอสเสท ในสนามที่วัดกันด้วยคุณภาพและบริการ

ท้ายที่สุด ตลาดบ้านหรู 20 ล้านบาทขึ้นไป กำลังสะท้อนภาพการเปลี่ยนผ่านของโครงสร้างความมั่งคั่งในไทยอย่างชัดเจน จากยุคเจ้าสัวสู่ยุคเศรษฐีรุ่นใหม่ที่สร้างตัวเร็ว กล้าจ่าย และมองอสังหาริมทรัพย์เป็นทั้ง “บ้าน” และ “เครื่องมือรักษาความมั่งคั่ง” เมื่อกำลังซื้อยังแข็งแรง ต้นทุนยังขยับขึ้น และแบรนด์ใหญ่ยังเดินหน้าเปิดเกมรุก ปี 2569 จึงไม่ใช่ปีแห่งการชะลอ แต่เป็นปีที่ตลาดจะคัดกรองผู้เล่น เหลือเพียงคนที่เข้าใจคำว่า “ลักชัวรี ” อย่างแท้จริงเท่านั้นที่จะอยู่รอดและเติบโตได้ในระยะยาว