อสังหาฯ ติดหล่มหนี้‘เฟรเซอร์ส’พลิกเกมหนีวิกฤติชูอุตสาหกรรม-ออฟฟิศ รับคลื่นทุนโลก

ตลาดบ้านเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งหนี้ครัวเรือนสูง สินเชื่อเข้มงวด และกำลังซื้อที่เปราะบาง “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้” เร่งปรับพอร์ตสร้างรายได้ประจำจากคลังสินค้า โรงงาน และอาคารสำนักงาน รองรับคลื่นการลงทุนต่างชาติ

สมบูรณ์ วศินชัชวาล รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบของไทยกำลังเผชิญแรงกดดันต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2566 และยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว ปัจจัยสำคัญไม่ใช่แค่เศรษฐกิจโตต่ำ แต่เป็นปัญหาหนี้ครัวเรือนและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ

“ช่วงโควิด-19 สถาบันการเงินมีมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ ทั้งการพักชำระหนี้ ลดภาระผ่อนชำระ เมื่อมาตรการทยอยสิ้นสุดในปี 2564-2566 ผู้กู้ต้องกลับมารับภาระหนี้ตามปกติ ขณะที่รายได้จำนวนหนึ่งยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ส่งผลให้ความสามารถในการชำระหนี้อ่อนแอลง แรงกดดันด้านหนี้เสียเพิ่มขึ้น”
 

ขณะเดียวกัน หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง 83-93% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ประกอบกับเศรษฐกิจขยายตัวในอัตราต่ำ ทำให้ธนาคารพาณิชย์เพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย อัตราปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) เดิม 30-40% ขยับขึ้นไปใกล้ 60%

 ตลาดสะดุดสินเชื่อลามบ้านหรู

ผลกระทบไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะตลาดทาวน์โฮมระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อรายได้และภาระหนี้ อีกต่อไป แต่เริ่มขยายไปถึงบ้านราคา 8-10 ล้านบาท ส่วนบ้านหรูระดับ 20-100 ล้านบาท แม้ยังมีกำลังซื้อ แต่ลูกค้าระมัดระวังการตัดสินใจมากขึ้น ท่ามกลางตัวเลือกในตลาดที่มีจำนวนมาก

สัญญาณ “ชะลอตัว” เห็นได้จากยอดขายต่อโครงการของเฟรเซอร์สฯ ในอดีต มี 40 โครงการ สร้างยอดขายรวมราว 14,000-15,000 ล้านบาทต่อปี หรือเฉลี่ย 200-300 ล้านบาทต่อโครงการ แต่ปัจจุบันจำนวนโครงการเพิ่มเป็น 76 โครงการ ขณะที่ยอดขายรวมลดลงเหลือ 7,000-8,000 ล้านบาทต่อปี

 ดันรายได้ประจำหนีความผันผวน 

เมื่อธุรกิจที่อยู่อาศัยเผชิญ“แรงกดดัน” การมีรายได้จากสินทรัพย์ประเภทอื่นจึงกลายเป็นกลไกสำคัญ เฟรเซอร์สฯ ใช้ “จุดแข็ง” ของการเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบบูรณาการ (Integrated Developer) ที่มีสินทรัพย์หลากหลายประเภท ทั้งที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม อาคารสำนักงาน ค้าปลีก และโรงแรม เพื่อกระจายความเสี่ยง

ปัจจุบันบริษัทปรับสัดส่วนรายได้ประจำ (Recurring Income) ขึ้นมาอยู่ที่ 60% รายได้จากการขายสินทรัพย์ 40% จากช่วงปี 2562-2563 รายได้จากการขายเคยมีสัดส่วนสูง 60-70% การเปลี่ยนโครงสร้างรายได้ดังกล่าวไม่ได้เป็นเพียงลดความเสี่ยง แต่ยังช่วยสร้างกระแสเงินสด

 คลังสินค้า-โรงงานเช่าขาขึ้น รับทุนต่างชาติ

หนึ่งในเครื่องยนต์เติบโตสำคัญคือ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมที่มีฐานธุรกิจทั้งในไทยและต่างประเทศ เช่น เวียดนามและอินโดนีเซีย เน้นพัฒนาคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าระยะยาว ควบคู่การขายสินทรัพย์เข้าสู่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) นำเงินกลับมาลงทุนต่อ (Capital Recycling)

สมบูรณ์ ระบุว่า อัตราการเช่าพื้นที่อุตสาหกรรมของบริษัทปรับตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ บางส่วนอัตราเช่าเต็ม 100% จากความต้องการของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจีน สิงคโปร์ ฮ่องกง ไต้หวัน และยุโรป ที่เข้ามาตั้งฐานการผลิตในไทย บริษัทจึงเพิ่มงบลงทุนก่อสร้างโรงงานและคลังสินค้า 4,000-5,000 ล้านบาทต่อปี พร้อมขยายธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมเพื่อขาย เช่น นิคมอุตสาหกรรมอารยะ บางนา-ตราด กม.32

“ดีมานด์ไม่ได้มีเพียงการย้ายฐานการผลิต แต่ยังเป็นการเปลี่ยนโครงสร้างอุตสาหกรรมจากโรงงานพึ่งพาแรงงานจำนวนมากไปสู่อุตสาหกรรมเทคโนโลยีที่ต้องใช้ทักษะสูง เช่น เซมิคอนดักเตอร์ ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ ระบบระบายความร้อนสำหรับเซิร์ฟเวอร์ AI”

โรงงานยุคใหม่อาจใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ แต่มีจำนวนพนักงานไม่มากเท่าโรงงานแบบดั้งเดิม ทว่าบุคลากรเหล่านี้มีทักษะเฉพาะทาง ค่าตอบแทนสูงขึ้น ดังนั้นหากมีการลงทุนสามารถสร้างห่วงโซ่อุปทานต่อเนื่องทำให้เกิดการจ้างงานและกำลังซื้อใหม่ในพื้นที่โดยรอบ

 เปลี่ยนพื้นที่เช่าสู่เครื่องมือแข่งขัน

ปัจจุบัน เฟรเซอร์สฯ บริหารอาคารสำนักงานรวม 7 โครงการ 10 อาคาร รวมพื้นที่เกือบ 500,000 ตารางเมตร โดยมีสินทรัพย์เชิงพาณิชย์มูลค่าเกือบ 10,000 ล้านบาท สร้างผลตอบแทน 8-10% ต่อปี ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่าน เมื่ออาคารเก่าจำนวนมากต้องแข่งขันกับอาคารใหม่ Grade A และ Grade A Plus ตอบโจทย์คุณภาพชีวิตของพนักงาน ประสิทธิภาพการใช้พื้นที่ และมาตรฐานด้านพลังงานมากกว่าเดิม

“แม้อาคารใหม่อาจมีค่าเช่าสูงกว่าอาคารเก่า 20% หรือมากกว่านั้นในบางทำเล แต่ผู้เช่าบางกลุ่มมองต้นทุนรวมในการดำเนินงานมากกว่าค่าเช่าต่อตารางเมตรเพียงอย่างเดียว”

เดิมพันมิกซ์ยูสดึงทราฟิก 1-2 แสนคน/วัน

ขณะที่ One Bangkok เมกะโปรเจกต์มิกซ์ยูส มูลค่ากว่า 120,000 ล้านบาท บนหัวมุมถนนพระราม 4 เป็นอีกหมุดหมายสำคัญ วางตำแหน่งให้เป็นศูนย์กลางเชื่อมโยงสำนักงาน ร้านค้า โรงแรม และที่อยู่อาศัย เมื่อโครงการเปิดครบทุกเฟส คาดมีผู้คนหมุนเวียนเข้าออก 100,000-200,000 คนต่อวัน 

โดยพื้นที่สำนักงาน 500,000 ตารางเมตร สร้างระบบนิเวศที่ทำให้ผู้เช่าและพนักงานอยากเข้ามาใช้งานต่อเนื่อง ทั้งกิจกรรมออกกำลังกาย สนามกีฬา พื้นที่เชื่อมต่อสวนลุมพินี เพื่อเพิ่มความผูกพันกับโครงการและสร้างความแตกต่างจากอาคารสำนักงานทั่วไป

ลดซื้อที่ดิน-ขนาดโครงการ คุมเงินสด 

ฝั่งธุรกิจที่อยู่อาศัย เฟรเซอร์สฯ ใช้กลยุทธ์ลงทุนแบบระมัดระวังมากขึ้น โดยลดงบซื้อที่ดินจากเดิมปีละ 7,000-8,000 ล้านบาท เหลือไม่ถึง 1,000 ล้านบาทต่อปี พร้อมเน้นระบายสินทรัพย์เดิมในมือ ด้านการพัฒนาโครงการ ได้ปรับแบบบ้านให้เหมาะกับผู้บริโภครุ่นใหม่ และ ลดขนาดโครงการ เพื่อให้บริหารการขายได้เร็วขึ้น

“โดยปรับโครงการทาวน์โฮมจาก 300-400 ยูนิต เหลือ 200 ยูนิต บ้านเดี่ยวเหลือ 100 ยูนิตต่อโครงการ ขยับทาวน์โฮมบางส่วนจากระดับราคา 2 ล้านบาทต้นๆ ไป 3-5 ล้านบาท เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้และความสามารถในการซื้อสูงขึ้น”

นอกจากนี้ ให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย การพัฒนาแอปพลิเคชัน CRM และบ้านประหยัดพลังงานที่ได้รับการรับรองอาคารเขียวระดับ Gold จาก TGBI โครงการติดตั้ง Solar Cell พร้อม Battery Pack ให้บ้านเดี่ยว โดยได้รับการสนับสนุนเงินทุนด้านสิ่งแวดล้อมจากบริษัทแม่ในสิงคโปร์ ส่วนคอนโดมิเนียม “ชะลอ” เปิดโครงการใหม่และมุ่งบริหารโครงการเดิม เพื่อลดความเสี่ยง

สมบูรณ์ มองว่า การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยทั้งวินัยทางการเงินของผู้ประกอบการและมาตรการที่แก้ปัญหาเชิงโครงสร้างจากภาครัฐ เข้ามาช่วยประคับประคองจนกว่า สถานการณ์เศรษฐกิจฟื้นตัวดีขึ้น ท่ามกลางตลาดบ้านที่ยังเปราะบาง การเติบโตอาจ “ไม่ได้” ขึ้นอยู่กับจำนวนโครงการที่เปิดใหม่อีกต่อไป แต่ขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างกระแสเงินสด และการบริหารความเสี่ยง!