นิคมฯ ปลุกอสังหาฯ ภาคกลางพุ่ง สวนอสังหาฯตะวันตกฝ่าด่านสต็อกล้น

 ตลาดที่อยู่อาศัยภาคกลางกำลังสะท้อนภาพ อสังหาฯ ขยับตามแรงงาน ได้อย่างชัดเจน เมื่อการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรมและฐานการผลิตใหม่กลายเป็นเครื่องยนต์สำคัญที่ผลักดันกำลังซื้อ โดยเฉพาะในพระนครศรีอยุธยาและสระบุรี

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ช่วงครึ่งแรกปี 2569 หน่วยขายได้ใหม่ในพื้นที่ภาคกลางเพิ่มขึ้นถึง 108.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนสวนทางกับตลาดภาคตะวันตกที่ยอดขายใหม่ลดลง 25%

 แรงส่งดังกล่าวไม่ได้มาจากกลุ่มแรงงานทั่วไปเพียงอย่างเดียว แต่กำลังขยับขึ้นสู่กลุ่มบุคลากรทักษะสูง หลังการกระจายฐานการผลิตระดับโลกและการลงทุนในอุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์และอิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูงเริ่มสร้างความต้องการแรงงานวิศวกร ผู้เชี่ยวชาญ รวมถึงบุคลากรไทยและต่างชาติในพื้นที่

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มองว่า ตลาดภาคกลางและภาคตะวันตกกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน เพื่อวางรากฐานการเติบโตรอบใหม่ โดยมีทั้งโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมและการลงทุนในกลุ่ม New Economy เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ  โจทย์จึงไม่ได้อยู่ที่การรองรับประชากรในพื้นที่เพียงอย่างเดียว แต่กำลังเปลี่ยนไปสู่การเป็น “พื้นที่ยุทธศาสตร์” ที่รองรับทั้งการขยายตัวของกรุงเทพฯ และการลงทุนระดับประเทศ

อยุธยา “แรงซื้อจริง” ดันสต็อกลด

 พระนครศรีอยุธยาเป็นหนึ่งในทำเลที่สะท้อนการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวได้เด่นชัดที่สุด จากแรงซื้อของกลุ่มผู้ใช้แรงงานและพนักงานในนิคมอุตสาหกรรม ครึ่งแรกปี 2569 อยุธยามีอุปทานที่อยู่อาศัยรวม 8,691 หน่วยลดลง 5.4% มูลค่า 29,653 ล้านบาท จากการชะลอเปิดโครงการใหม่ ขณะที่ยอดขายใหม่กลับเพิ่มขึ้นถึง 121.9%ส่งผลให้อุปทานเหลือขายลดลง 12.3% เหลือ 7,648 หน่วย มูลค่า 26,336 ล้านบาท

 ภาพดังกล่าวสะท้อนว่าตลาดไม่ได้เติบโตจากการเติมสินค้าใหม่ แต่เกิดจากการดูดซับสต็อกเดิมได้เร็วขึ้น จนระยะเวลาระบายอุปทานคงเหลือลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 44 เดือนเป็นสัญญาณบวกที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการ เพราะหากแรงซื้อจากฐานอุตสาหกรรมยังเดินหน้าต่อเนื่อง ตลาดมีโอกาสเข้าสู่รอบของการเปิดโครงการใหม่ที่ตอบโจทย์กลุ่มกำลังซื้อคุณภาพสูงมากขึ้น
 

 สระบุรี บ้านจัดสรรนำทัพ รับแรงงานฐานผลิต

 ขณะที่สระบุรีมีโครงสร้างตลาดแตกต่างออกไป โดยมี “บ้านจัดสรร” เป็นสินค้าหลัก อุปทานรวมอยู่ที่ 3,991 หน่วย เพิ่มขึ้น 40% มูลค่า 13,252 ล้านบาท แม้สต็อกจะเพิ่มขึ้น แต่ยอดขายใหม่ก็ขยายตัวถึง 80.8% ทำให้อัตราดูดซับปรับดีขึ้นเป็น 1.7% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายอุปทานที่เหลือประมาณ 52 เดือน

 โจทย์ของสระบุรีจึงไม่ใช่เพียงเรื่องการสร้างดีมานด์ แต่เป็นการรักษาสมดุลระหว่าง สินค้าใหม่กับกำลังซื้อที่กำลังขยายตัว หากการลงทุนภาคอุตสาหกรรมเดินหน้าต่อ การเพิ่มขึ้นของอุปทานในระยะนี้อาจกลายเป็นการเตรียมตลาดเพื่อรองรับดีมานด์รอบใหม่

M5–รถไฟความเร็วสูง ดันอยุธยาสู่ Bangkok Neighbor

 อีกปัจจัยที่น่าจับตาคือการยกระดับโครงข่ายคมนาคม โดยเฉพาะส่วนต่อขยายทางยกระดับอุตราภิมุข รังสิต–บางปะอิน (M5) และรถไฟความเร็วสูงไทย–จีน ช่วงกรุงเทพฯ–นครราชสีมา ระยะที่ 1โครงข่ายดังกล่าวมีศักยภาพเปลี่ยนบทบาทของพระนครศรีอยุธยาจากเมืองอุตสาหกรรมชานเมือง ไปสู่การเป็น “Bangkok Neighbor”ที่สามารถเดินทางเข้า–ออกกรุงเทพฯ ได้สะดวกและมีความแน่นอนด้านเวลา

 ผลที่จะตามมาคือการขยับขึ้นของดีมานด์ที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง ตั้งแต่บ้านจัดสรรขนาดใหญ่สำหรับคนทำงานกรุงเทพฯ ไปจนถึงคอนโดมิเนียมสำหรับเช่าพักของวิศวกร ผู้บริหาร และบุคลากรทักษะสูงในภาคอุตสาหกรรม

ตะวันตกเข้าสู่โหมดปรับฐานยอดขายร่วง 25%

 หากภาคกลางกำลังเร่งเครื่อง ตลาดภาคตะวันตกกลับอยู่ในช่วง “ตั้งหลัก” โดยประจวบคีรีขันธ์และเพชรบุรีมีโครงสร้างดีมานด์ที่พึ่งพาบ้านหลังที่สอง นักลงทุน และตลาดท่องเที่ยวมากกว่า ครึ่งแรกปี 2569 ยอดขายใหม่ของพื้นที่ภาคตะวันตกลดลงถึง 25% สะท้อนแรงซื้อที่ชะลอตัวอย่างชัดเจน

 อย่างไรก็ตาม REIC มองว่าการชะลอตัวในครั้งนี้อาจเป็น “ช่วงปรับสมดุล” มากกว่าจะเป็นจุดจบของตลาด เพราะผู้ประกอบการเริ่มชะลอการเปิดโครงการใหม่และเร่งระบายสต็อก ขณะเดียวกันโครงสร้างพื้นฐานใหม่กำลังเข้ามาเปิดทางให้ตลาดกลับมาเติบโตในระยะถัดไป

ประจวบฯซัพพลายลด แต่ยอดขายยังแผ่ว

 ประจวบคีรีขันธ์ เมื่อไม่นับรวมที่อยู่อาศัยประเภทวิลล่า มีอุปทานรวม 2,439 หน่วย ลดลง 12.9% โดยแรงกดดันหลักมาจากตลาดอาคารชุดที่จำนวนหน่วยเสนอขายลดลงถึง 45.59%แต่การลดลงของอุปทานยังไม่สามารถพลิกยอดขายได้ เพราะยอดขายใหม่หดตัวถึง 33.26%ขณะที่อุปทานเหลือขายอยู่ที่ 2,116 หน่วย ลดลง 8.7%

 อัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 2.20% ต่อเดือน แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 1% และอาคารชุด 3.9% ส่งผลให้ต้องใช้เวลาประมาณ 66 เดือนในการระบายสต็อกที่เหลือตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าตลาดกำลังอยู่ระหว่างการปรับฐาน โดยเฉพาะตลาดบ้านพักตากอากาศและคอนโดมิเนียมที่ต้องรอการฟื้นตัวของกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อคุณภาพสูง

 เพชรบุรี คอนโดระบายสต็อก 232 เดือน

 สถานการณ์ที่น่าจับตาที่สุดอยู่ที่เพชรบุรี เพราะแม้ตลาดมีอุปทานรวมเพิ่มขึ้นเพียง 4.5% มาอยู่ที่ 2,371 หน่วย แต่กลับสวนทางกับยอดขายใหม่ที่ลดลงถึง 45.6%แรงกดดันกระจุกตัวอยู่ในตลาดอาคารชุด ซึ่งยอดขายใหม่ทรุดตัวถึง 81.9% ทำให้อุปทานเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้น 10.8% มาอยู่ที่ 2,235 หน่วยอัตราดูดซับรวมอยู่ในระดับต่ำเพียง 1% ต่อเดือน โดยบ้านจัดสรรอยู่ที่ 1.3% ขณะที่อาคารชุดเหลือเพียง 0.4% ต่อเดือน

 ผลที่ตามมาคือระยะเวลาระบายสต็อกโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 98 เดือน แต่หากเจาะเฉพาะอาคารชุด ตัวเลขพุ่งสูงถึง 232 เดือน หรือเกือบ 19 ปี ขณะที่บ้านจัดสรรอยู่ที่ 71 เดือน ตัวเลขนี้จึงเป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่า การเติมซัพพลายใหม่ในตลาดอาคารชุดเพชรบุรีอาจต้องใช้ความระมัดระวังสูง ขณะที่การระบายสต็อกเดิมควรเป็นภารกิจหลักของผู้ประกอบการในระยะนี้

โครงสร้างพื้นฐานเดิมพันรอบใหม่ชะอำ–หัวหิน

 แม้ตัวเลขระยะสั้นจะยังไม่สดใส แต่ตลาดตะวันตกยังมีไพ่ใบสำคัญจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน การเปิดทดลองให้บริการมอเตอร์เวย์ M82 ช่วงบางขุนเทียน–เอกชัย–บ้านแพ้ว รวมถึงความพร้อมของรถไฟทางคู่สายใต้ ช่วงนครปฐม–หัวหิน–ชุมพร มีศักยภาพช่วยลดข้อจำกัดด้านการเดินทาง โดยเฉพาะปัญหาการจราจรบนถนนพระราม 2

 เมื่อเวลาเดินทางสู่เมืองท่องเที่ยวชายทะเลฝั่งตะวันตกลดลง ทำเลชะอำ–หัวหินจึงยังมีโอกาสรักษาสถานะ “ตลาดบ้านหลังที่สอง” สำหรับผู้เกษียณทั้งชาวไทยและต่างชาติ รวมถึงกลุ่ม Long-Stay ในมุมนี้ การชะลอเปิดโครงการใหม่ในปัจจุบันอาจไม่ใช่สัญญาณลบทั้งหมด แต่เป็นกลไกสำคัญในการดูดซับอุปทานส่วนเกิน เพื่อเตรียมตลาดให้พร้อมรับกำลังซื้อคุณภาพสูงเมื่อโครงข่ายคมนาคมสมบูรณ์มากขึ้น

 อสังหาฯไม่ได้วัดกันที่ยอดขายอย่างเดียว

 ภาพตลาดครึ่งแรกปี 2569 จึงสะท้อนอสังหาริมทรัพย์สองขั้วอย่างชัดเจน ภาคกลางกำลังเข้าสู่รอบขาขึ้นจาก “เศรษฐกิจจริง” โดยมีนิคมอุตสาหกรรม การลงทุน New Economy และการจ้างงานทักษะสูงเป็นแรงส่ง ขณะที่โครงสร้างพื้นฐานใหม่กำลังยกระดับทำเลให้เชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ ได้มากขึ้น ส่วน ภาคตะวันตกอยู่ในช่วงปรับสมดุลโดยเฉพาะตลาดอาคารชุดที่ยังต้องใช้เวลาในการระบายสต็อก แต่ไม่ได้หมายความว่าโอกาสหายไป เพราะการลงทุนด้านคมนาคมกำลังสร้างเงื่อนไขใหม่ให้กับตลาดบ้านหลังที่สองและการพำนักระยะยาว