คอนโดเมืองเพชรบุรีติดกับดัก 19 ปี สต็อกล้นตลาดรอวันฟื้น

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยพบตัวเลขที่น่าตกใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพชรบุรี เมื่อคอนโดมิเนียมต้องใช้เวลาระบายสต็อกนานถึง 232 เดือน หรือเกือบ 19 ปี หลังยอดขายใหม่ทรุด 81.9% ขณะที่อัตราดูดซับเหลือเพียง 0.4% ต่อเดือน ท่ามกลางความหวังใหม่จากโครงสร้างพื้นฐานที่อาจเปลี่ยนเกมชะอำ–หัวหิน

 232 เดือนคือ เวลาที่ตลาดต้องรอ

 ลองจินตนาการว่า วันนี้มีคอนโดมิเนียมในเพชรบุรีจำนวนหนึ่งที่ยังขายไม่ออก หากตลาดยังขายได้ด้วยความเร็วเท่าเดิม โดยไม่มีแรงซื้อใหม่เข้ามาเพิ่ม ต้องใช้เวลาถึง 232 เดือน หรือเกือบ 19 ปีกว่าจะระบายสต็อกเหล่านั้นออกได้หมดตัวเลขนี้มาจากอัตราดูดซับของตลาดคอนโดมิเนียมในเพชรบุรีที่เหลือเพียง 0.4% ต่อเดือน

นี่คือหนึ่งในตัวเลขที่สะท้อนภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดกว่าคำว่า “ชะลอตัว” เพราะมันกำลังบอกว่า ปัญหาของตลาดในวันนี้ ไม่ได้อยู่ที่การขายช้าลงเพียงอย่างเดียวแต่คือ สินค้าที่มีอยู่ กำลังมากกว่าความต้องการซื้อในเวลานี้อย่างมีนัยสำคัญ
 

  ตลาดรวมยังพอไปได้ แต่คอนโดกำลังเป็นจุดเปราะบาง ข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยเพชรบุรีในช่วงครึ่งแรกปี 2569 เมื่อไม่นับรวมวิลล่า พบว่ามีอุปทานรวม 2,371 หน่วยเพิ่มขึ้น 4.5% ตัวเลขนี้อาจดูไม่ได้รุนแรงนัก แต่เมื่อมองไปที่ฝั่งดีมานด์ ภาพกลับเปลี่ยนไปทันที

 ยอดขายใหม่ลดลงถึง 45.6%และเมื่อแยกเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ยิ่งเห็นแรงกระแทกชัดเจนขึ้น เพราะยอดขายใหม่ทรุดลงถึง 81.9%พูดง่ายๆ คือ ของยังมี แต่คนซื้อหายไป ผลคืออุปทานเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้น 10.8% มาอยู่ที่ 2,235 หน่วย ขณะที่อัตราดูดซับของตลาดทั้งหมดอยู่ที่เพียง 1% ต่อเดือน แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 1.3% แต่คอนโดมิเนียมเหลือเพียง 0.4% ความแตกต่างนี้กำลังบอกว่า ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดเพชรบุรีไม่ได้มีปัญหาเท่ากันทุกเซกเมนต์ แต่ “คอนโด” กำลังเป็นจุดที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ
 

ทำไมคอนโดถึงเจ็บกว่าบ้านจัดสรร?

 คำตอบหนึ่งอาจอยู่ที่ธรรมชาติของผู้ซื้อ ตลาดคอนโดในพื้นที่ท่องเที่ยวอย่างชะอำ–หัวหิน ส่วนหนึ่งไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยความต้องการอยู่อาศัยในชีวิตประจำวันเหมือนตลาดบ้านทั่วไปแต่พึ่งพาผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง นักลงทุน ผู้เกษียณ รวมถึงชาวต่างชาติและกลุ่ม Long-Stay เมื่อกำลังซื้อกลุ่มนี้ “ชะลอตัว” คอนโดที่เคยถูกมองว่าเป็นสินทรัพย์สำหรับพักผ่อน + ลงทุน + ปล่อยเช่า

 จึงอาจกลายเป็นสินค้าที่ผู้ซื้อสามารถเลื่อนการตัดสินใจออกไปได้ต่างจากบ้านที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง ซึ่งยังมีดีมานด์จากครัวเรือนในพื้นที่ นี่จึงอธิบายได้ส่วนหนึ่งว่า ทำไมอัตราดูดซับของบ้านจัดสรรอยู่ที่ 1.3% ต่อเดือน แต่คอนโดเหลือเพียง 0.4%

98 เดือนของตลาดรวม และ 232 เดือนของคอนโด

 เมื่อคำนวณจากความเร็วในการขายปัจจุบัน ตลาดที่อยู่อาศัยเพชรบุรีทั้งหมดต้องใช้เวลาประมาณ 98 เดือน ในการระบายสต็อกหรือมากกว่า 8 ปีแต่เมื่อแยกเฉพาะคอนโดมิเนียม ระยะเวลานี้กระโดดขึ้นไปถึง 232 เดือน เกือบ 19 ปี ขณะที่บ้านจัดสรรอยู่ที่ประมาณ 71 เดือนหรือเกือบ 6 ปี ตัวเลขนี้ทำให้เห็นภาพชัดว่า ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ “ตลาดเพชรบุรีขายไม่ออก” เพียงอย่างเดียว

 แต่เป็นปัญหาเรื่อง Product-Market Fit สินค้าประเภทไหน ตอบโจทย์ใคร และในช่วงเวลาที่กำลังซื้อแบบนั้นยังมีอยู่หรือไม่ เพราะต่อให้ทำเลดีแค่ไหน ถ้าสินค้าไม่ตรงกับกำลังซื้อ ตลาดก็อาจต้องใช้เวลาหลายปีในการปรับสมดุล

คอนโดเพชรบุรีหมดอนาคต? 

  คำตอบคือ ไม่จำเป็น เพราะตัวเลข 232 เดือนเป็นการคำนวณจาก อัตราดูดซับในช่วงเวลาหนึ่ง ไม่ใช่คำทำนายว่าตลาดจะไม่มีใครซื้อคอนโดไปอีก 19 ปี  หากกำลังซื้อกลับมา หากนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น หากกลุ่มผู้เกษียณต่างชาติกลับเข้ามา หรือหากโครงสร้างพื้นฐานทำให้การเดินทางสะดวกขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

อัตราการขายก็สามารถเร่งตัวขึ้นได้ และเมื่อ “ตัวหาร” หรือยอดขายต่อเดือนเพิ่มขึ้น ระยะเวลาระบายสต็อก 232 เดือนก็จะลดลงตามไปด้วย ดังนั้น ตัวเลขนี้จึงอาจมองได้ว่าเป็น สัญญาณเตือนผู้ประกอบการ มากกว่าจะเป็นคำตัดสินอนาคตของตลาด

ไพ่ใบสำคัญอยู่ที่ “ชะอำ–หัวหิน”

 แม้ตลาดระยะสั้นจะยังเหนื่อย แต่เพชรบุรียังมีจุดแข็งที่หลายพื้นที่ไม่มี นั่นคือทำเลชะอำ–หัวหิน ซึ่งเป็นหนึ่งในจุดหมายสำคัญของตลาดบ้านหลังที่สอง และกลุ่มผู้พำนักระยะยาว และอีกตัวแปรที่อาจเปลี่ยนสมการได้ คือ โครงสร้างพื้นฐาน

 การเปิดทดลองให้บริการมอเตอร์เวย์ M82 ช่วงบางขุนเทียน–เอกชัย–บ้านแพ้ว รวมถึงความพร้อมของรถไฟทางคู่สายใต้ ช่วงนครปฐม–หัวหิน–ชุมพร มีศักยภาพช่วยลดข้อจำกัดด้านการเดินทาง โดยเฉพาะปัญหาการจราจรบนถนนพระราม 2 ถ้าการเดินทางจากกรุงเทพฯ สู่ชะอำ–หัวหินสะดวกขึ้น ระยะทางที่เคยเป็น “ต้นทุนของการมีบ้านหลังที่สอง” ก็อาจกลายเป็นต้นทุนที่ยอมรับได้ง่ายขึ้น

 จาก “คอนโดเหลือขาย” สู่โอกาสของผู้ซื้อระยะยาว

 สำหรับผู้ประกอบการ ภาพนี้อาจหมายถึงการต้องเปลี่ยนเกม แทนที่จะเร่งเปิดโครงการใหม่ การชะลอซัพพลายและเร่งระบายของเดิมอาจเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมกว่าเพราะในวันที่ตลาดมีสต็อกมากกว่าดีมานด์

การสร้างของใหม่เพิ่ม "ไม่ได้"ทำให้ตลาดแข็งแรงขึ้น แต่กลับทำให้เวลาที่ต้องใช้ในการปรับสมดุลยาวออกไป ในทางกลับกัน สำหรับผู้ซื้อ นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจในการมองหาสินทรัพย์ที่มีราคาหรือเงื่อนไขการซื้อที่จูงใจมากขึ้น โดยเฉพาะหากมองการถือครองในระยะยาว และเลือกโครงการที่มีทำเล คุณภาพ และกลุ่มผู้เช่ารองรับจริง

อสังหาฯ เพชรบุรีกำลัง “เปลี่ยนเกม”

 สุดท้ายแล้ว ตัวเลข 232 เดือนอาจฟังดูน่ากลัวแต่สิ่งที่น่ากลัวกว่าคือการมองตัวเลขนี้เพียงด้านเดียวเพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยสต็อกเพียงอย่างเดียว มันขับเคลื่อนด้วยคน งาน รายได้ การเดินทาง และความเชื่อมั่น

วันนี้คอนโดเพชรบุรีกำลังเจอช่วงเวลาที่ “คนซื้อไม่พอของ”แต่หากโครงสร้างพื้นฐานใหม่ทำให้ชะอำ–หัวหินเดินทางง่ายขึ้น และกำลังซื้อกลุ่มบ้านหลังที่สอง ผู้เกษียณ และ Long-Stay กลับมา สมการก็สามารถเปลี่ยนได้ จาก 232 เดือนที่ต้องรออาจกลายเป็น 232 เดือนที่บอกเราว่า ตลาดกำลังอยู่ในจุดต่ำสุดของรอบหนึ่งเท่านั้น