อสังหาฯภาคเหนือ ชะลอโครงการใหม่ เชียงใหม่ใช้เวลา 4 ปีระบายสต็อก

 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน 5 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ ลำพูน เชียงราย พิษณุโลก และนครสวรรค์ ช่วงครึ่งแรกปี 2569 พบสัญญาณการฟื้นตัวของตลาดอย่างค่อยเป็นค่อยไป หลังผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว แต่การฟื้นตัวยังไม่ทั่วถึงและยังถูกจำกัดด้วยกำลังซื้อที่เปราะบาง หนึ่งในสัญญาณสำคัญคือ ผู้ประกอบการเริ่ม “เบรก” การเปิดโครงการใหม่ โดยอุปทานเปิดขายใหม่ในพื้นที่ภาคเหนือลดลงประมาณ 9% สะท้อนการปรับตัวจากยุคที่เน้นการเติบโต มาเป็นยุคที่ต้องให้ความสำคัญกับกระแสเงินสดและการระบายสินค้าคงค้าง

 ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)  ระบุว่า ตลาดกำลังเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ “ยุคการบริหารจัดการสต็อก” หรือการเปลี่ยน Stock ให้เป็น Cash ขณะที่มาตรการภาครัฐยังมีส่วนช่วยประคองตลาด
 อย่างไรก็ตาม แรงกดดันสำคัญยังมาจากหนี้ครัวเรือนระดับสูงและมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังเข้มงวด ทำให้การดูดซับอุปทานสะสมยังต้องใช้เวลา
 

 เชียงใหม่ ใช้เวลากว่า 4 ปีระบายสต็อก

 หากมองรายจังหวัด เชียงใหม่ถือเป็นตลาดที่เห็นสัญญาณฟื้นตัวชัดที่สุด โดยเฉพาะตลาดอาคารชุดที่กลับมาโดดเด่น ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบในพื้นที่ชานเมืองยังต้องเฝ้าระวัง ช่วงครึ่งแรกปี 2569 เชียงใหม่มี Total Supply รวม 12,715 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.7% จากช่วงเดียวกันปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 60,091 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.3% แม้ผู้ประกอบการจะเปิด New Supply เพิ่มขึ้นถึง 189.4% แต่ New Sales ก็เพิ่มขึ้น 18.5% อยู่ที่มูลค่า 5,790 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.4%

โดยเฉพาะอาคารชุดที่มียอดขายเพิ่มขึ้น 49.4% ขณะที่บ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 9.0% Remaining Supply อยู่ที่ 11,353 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.0% อัตราดูดซับเฉลี่ย 1.8% ต่อเดือน ทำให้ต้องใช้เวลาประมาณ 50 เดือนในการระบายสต็อกที่เหลือ หรือกว่า 4 ปี

 แยกเป็นอาคารชุดใช้เวลาประมาณ 39 เดือน ส่วนบ้านจัดสรรต้องใช้เวลาราว 55 เดือน ภาพดังกล่าวสะท้อนว่า เชียงใหม่ไม่ได้ฟื้นพร้อมกันทั้งตลาดแต่กำลังเกิดการฟื้นตัวแบบเลือกเซ็กเมนต์ โดยคอนโดมิเนียมเป็นแรงส่งหลัก

กำลังเปลี่ยนเป็น “เมืองหลายศูนย์กลาง”

 การขยายตัวของเชียงใหม่ไม่ได้หยุดอยู่เฉพาะใจกลางเมือง แต่กำลังเปลี่ยนรูปแบบสู่ Network City หรือเมืองหลายศูนย์กลาง โดยมีพื้นที่รอบนอกอย่างสันทราย สันกำแพง และหางดง พัฒนาเป็นย่านที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบมากขึ้น ทำเลอาคารชุดที่โดดเด่น ได้แก่ โซนในเมืองเชียงใหม่และสุเทพ-แม่เหียะ ซึ่งมียอดขาย New Supply รวมกัน 500 หน่วย

ด้านบ้านจัดสรร “สันทราย” กลายเป็นทำเลที่น่าจับตา หลังยอดขายขยายตัวถึง 62.4% อัตราดูดซับ 2.3% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกราว 38 เดือน แต่ในอีกด้านหนึ่ง บ้านจัดสรรโซนในเมืองเชียงใหม่และโซนมหาวิทยาลัยพายัพยังเป็นพื้นที่ต้องระวัง เพราะมีสต็อกสะสมสูง โดยคาดว่าจะใช้เวลาระบายอุปทานที่เหลือประมาณ 163-380 เดือน
 

 ต่างชาติ-คนอยากอยู่เมือง หนุนคอนโดเชียงใหม่ฟื้น

 การฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมเชียงใหม่มีแรงหนุนจากอุปสงค์ของชาวต่างชาติ รวมถึงกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการเข้ามาใช้ชีวิตในเมือง ยอดโอนอาคารชุดใหม่เติบโตเกือบ 50% ในเชิงจำนวนหน่วย และเกือบ 80% ในเชิงมูลค่า สะท้อนว่าตลาดคอนโดฯ กำลังกลับมาอยู่ในภาวะสมดุลมากขึ้น

 ตรงกันข้ามกับบ้านแนวราบและพูลวิลล่าระดับบน ซึ่งยังอยู่ในภาวะต้องเฝ้าระวัง เนื่องจากอุปทานใหม่เพิ่มขึ้น แต่ยอดขายกลับลดลง ทำให้สต็อกสะสมเพิ่มขึ้นกลยุทธ์ของผู้ประกอบการในกลุ่มนี้จึงมีแนวโน้มเปลี่ยนจาก เร่งเปิดโครงกา” เป็น “ตั้งรับและบริหารสินค้าที่มีอยู่”

พิษณุโลก ยอดขายพุ่ง 61.4% แต่สต็อกยังต้องใช้เวลา

 พิษณุโลกเป็นอีกจังหวัดที่ส่งสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน โดย New Supply ลดลงถึง 91.4% ขณะที่ New Sales กลับเพิ่มขึ้นถึง 61.4% จากช่วงเดียวกันปีก่อน Total Supply อยู่ที่ 3,577 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.7% คิดเป็นมูลค่า 14,592 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1% ส่วน Remaining Supply ยังเพิ่มขึ้น 6.0%

 อัตราดูดซับเฉลี่ยขยับขึ้นเป็น 1.2% ต่อเดือน และระยะเวลาระบายสต็อกลดลงจาก 119 เดือน เหลือ 78 เดือน ทำเลในเมืองพิษณุโลกส่งสัญญาณโดดเด่นที่สุด โดยยอดขายบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นถึง 405.9% หรือมากกว่า 4 เท่าตัว อยู่ที่ 86 หน่วย อัตราดูดซับ 3.8% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 20 เดือน

 แต่ภาพไม่ได้เป็นบวกทั้งจังหวัด เพราะบ้านจัดสรรโซนบึงพระ และโซนมหาวิทยาลัยนเรศวร-ท่าทอง มีอัตราดูดซับเพียง 0.2-0.3% ต่อเดือน ส่งผลให้ต้องใช้เวลาระบายสต็อกสูงถึง 367-452 เดือน

เชียงรายยอดขายกระเตื้อง แต่สต็อกยังหนัก

 เชียงรายมี Total Supply 3,020 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.6% มูลค่า 11,772 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9% ผู้ประกอบการเริ่มลดความเสี่ยงด้วยการชะลอเปิดโครงการใหม่ โดย New Supply ลดลง 43.3% เหลือเพียง 68 หน่วย และทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรร ขณะที่ New Sales เพิ่มขึ้น 22.9% แต่ Remaining Supply ยังเพิ่มขึ้น 7.8% อยู่ที่ 2,843 หน่วย อัตราดูดซับเฉลี่ยเพียง 1.0% ต่อเดือน ทำให้ต้องใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 96 เดือน

 ทำเลในเมืองเชียงรายมียอดขาย New Sales สูงถึง 87 หน่วย ขณะที่แม่สายมีอัตราดูดซับเพิ่มขึ้นเป็น 2.3% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 37 เดือน ส่วนโซนสนามบิน-มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวงยังต้องจับตา แม้มียอดขายสม่ำเสมอ แต่สต็อกที่เหลืออยู่สูง ทำให้อัตราดูดซับอยู่เพียง 0.8% และอาจต้องใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 120 เดือน

ลำพูน สต็อกลด-ดูดซับเร็วสุด

 ลำพูนเป็นตลาดที่มีขนาดเล็กกว่าเชียงใหม่ แต่ตัวเลขด้านการดูดซับกลับน่าสนใจ Total Supply อยู่ที่ 979 หน่วย ลดลง 17.7% มูลค่า 2,550 ล้านบาท ขณะที่ New Supply ลดลงถึง 73.0% และ New Sales ลดลง 22.4% อย่างไรก็ตาม Remaining Supply ลดลงถึง 16.5% เหลือ 795 หน่วย และมีอัตราดูดซับเฉลี่ย 3.1% ต่อเดือน ทำให้คาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกเพียง 26 เดือน

 ทำเลนิคมฯ ลำพูน-บ้านม้าโดดเด่นเป็นพิเศษ มีอัตราดูดซับสูงถึง 4.0% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือเพียง 19 เดือนตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า แม้ตลาดลำพูนไม่ได้มีขนาดใหญ่ แต่เมื่ออุปทานใหม่ถูกควบคุมและมีแรงซื้อรองรับ การปรับสมดุลของตลาดจึงเกิดขึ้นได้เร็วกว่าในหลายจังหวัด

 นครสวรรค์ “หยุดเปิด” ยอดขายยังหด สะท้อนกำลังซื้อ

 นครสวรรค์มีภาพแตกต่างออกไปอย่างชัดเจน โดยในช่วงสำรวจไม่มีการเปิดโครงการใหม่เลย Total Supply ลดลง 22.6% เหลือ 1,347 หน่วย มูลค่า 6,858 ล้านบาท ขณะที่ New Sales ลดลงถึง 77.0%แม้ Remaining Supply จะลดลง 2.5% เหลือ 1,239 หน่วย แต่อัตราดูดซับเฉลี่ยลดลงมาอยู่ที่ 1.3% ต่อเดือน และยังต้องใช้เวลาระบายสต็อกราว 69 เดือน

 ทำเลที่ขายดีที่สุดคือบ้านจัดสรรโซนท่าทอง ขณะที่โซนดรีมแลนด์ยังต้องเฝ้าระวัง หลังยอดขายชะลอตัวถึง 86.2% และอัตราดูดซับลดเหลือเพียง 0.7% ส่งผลให้คาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกถึง 139 เดือน ภาพของนครสวรรค์จึงไม่ได้เป็นเพียงเรื่อง “ไม่มีสินค้าใหม่” แต่สะท้อนโจทย์ใหญ่กว่าคือกำลังซื้อในพื้นที่ที่ยังไม่ฟื้นตัว

 บ้าน 2-3 ล้านยังมีดีมานด์ แต่ “สินเชื่อ” กลายเป็นด่านใหญ่

 อีกประเด็นที่น่าสนใจคือ ตลาดบ้านราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งยังเป็นเซ็กเมนต์ที่ผู้บริโภคมีความต้องการ แต่การซื้อจริงกลับติดข้อจำกัดด้านสินเชื่อ มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดทำให้ผู้ซื้อจำนวนหนึ่งไม่สามารถเปลี่ยนความต้องการให้กลายเป็นยอดโอนได้

 แนวทางที่ REIC เสนอคือ ผู้ประกอบการควรทำงานร่วมกับสถาบันการเงินตั้งแต่ต้นทาง ทั้งการคัดกรองลูกค้าและทำ Pre-approval ก่อนรับจอง รวมถึงปรับการพัฒนาสินค้าให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในระดับราคาที่เข้าถึงง่ายขึ้น

 โจทย์ของตลาดจึงไม่ใช่เพียง “มีคนอยากซื้อหรือไม่” แต่คือ “คนที่อยากซื้อสามารถกู้ผ่านหรือไม่”

บ้านมือสองโตเร็วกว่าบ้านใหม่ 4 เท่า 

 แรงกดดันอีกด้านที่ผู้ประกอบการต้องรับมือคือการเติบโตของตลาดบ้านมือสอง ซึ่งขยายตัวสูงกว่าบ้านใหม่ประมาณ 4 เท่าเหตุผลสำคัญมาจากระดับราคาที่เข้าถึงง่ายกว่า ทำให้บ้านมือสองกลายเป็นทางเลือกสำคัญของผู้บริโภคในช่วงที่กำลังซื้อยังเปราะบางและสินเชื่อยังเข้มงวด

 สถานการณ์นี้กำลังเปลี่ยนสมรภูมิการแข่งขันของตลาดบ้านใหม่ เพราะผู้พัฒนาไม่ได้แข่งขันกันเองเท่านั้น แต่ต้องแข่งขันกับ “บ้านมือสอง” ที่เสนอความคุ้มค่าในระดับราคาที่ผู้ซื้อจับต้องได้ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็ก การสร้างความแตกต่างและเพิ่ม Value Proposition ของโครงการจึงมีความสำคัญมากขึ้น