ยุคทองบ้านแฝด เมื่อราคาบ้านเดี่ยวเริ่มไกลเกินเอื้อม

 แม้ภาพรวมในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 จะเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว แต่การฟื้นครั้งนี้ไม่ได้กระจายตัวอย่างเท่าเทียมกันทุกระดับราคา ขณะที่ตลาดบนยังมีกำลังซื้อรองรับ ตลาดกลาง-ล่างกลับต้องเผชิญทั้งภาระหนี้ครัวเรือนและการเข้าถึงสินเชื่อที่ยังเป็นโจทย์ใหญ่ ในอีกด้านหนึ่ง ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ขยับสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาที่ดิน กำลังบีบให้ผู้ประกอบการต้องเปลี่ยน “สินค้า” ครั้งใหญ่หนึ่งในผู้ได้ประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงนี้อย่างชัดเจนคือ “บ้านแฝดสไตล์บ้านเดี่ยว”ซึ่งกำลังขยับจากสินค้าทางเลือกขึ้นมาเป็นหนึ่งในเซ็กเมนต์ที่น่าจับตาของตลาดแนวราบ

โอนบ้านพุ่ง 20.8% แต่กำลังซื้อไม่ได้แข็งแรง

 ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว โดยมีแรงขับเคลื่อนหลักจากกำลังซื้อจริงภายในประเทศ ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลขยายตัว20.8% อยู่ที่ 79,703 หน่วย ขณะที่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 7%อยู่ที่ 241,864 ล้านบาท

พระเอกของตลาดในช่วงดังกล่าวคืออาคารชุด ซึ่งมียอดโอนเติบโตสูงถึง 30.4% ขณะที่ตลาดแนวราบขยายตัว 12.1% แต่เมื่อเจาะลึกลงไปจะพบว่า “การฟื้นตัว” ยังมีความเหลื่อมล้ำระหว่างกลุ่มผู้ซื้อ โดยบ้านมือสองมีสัดส่วนการโอนสูงถึง 57%ขณะที่บ้านใหม่อยู่ที่ 43%
 

 มาตรการรัฐเร่งโอน ดันตัวเลขตลาดครึ่งปีแรก

 แรงส่งสำคัญส่วนหนึ่งมาจากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เร่งตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ ก่อนมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสิ้นสุดลงต่อมา คณะรัฐมนตรีมีมติขยายระยะเวลามาตรการดังกล่าวออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570ทำให้ตลาดมีแรงพยุงต่อเนื่อง แต่ไม่ได้หมายความว่าปัญหากำลังซื้อจะหมดไปเพราะในตลาดระดับกลางและระดับล่าง ภาระหนี้ครัวเรือนและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังอยู่ในระดับสูง ยังคงเป็นกำแพงสำคัญต่อการซื้อบ้านหลังใหม่

ตลาดบนยังไปต่อ เพราะ “เงินสด” ลดแรงเสียดทาน

 ภาพกลับกันเกิดขึ้นในตลาดระดับบน ซึ่งยังสามารถรักษาการเติบโตได้ดี เหตุผลสำคัญคือฐานลูกค้ากลุ่มนี้มีสัดส่วนการซื้อด้วยเงินสดสูง จึงได้รับผลกระทบจากข้อจำกัดด้านสินเชื่อน้อยกว่าตลาดกลางและล่าง ความแตกต่างดังกล่าวกำลังทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เดินไปในทิศทางเดียวกัน แต่กำลังแยกออกเป็นหลายเซ็กเมนต์ตามกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ

สต็อกลด 10.2% ผู้ประกอบการเลือก “ขายของเก่า” 

 อีกสัญญาณที่สะท้อนว่าตลาดกำลังปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น คือจำนวนหน่วยเหลือขายที่ลดลง อุปทานสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลง 10.2% เหลือ 202,414 หน่วย สะท้อนพฤติกรรมของผู้ประกอบการที่ระมัดระวังมากขึ้น โดยเลือกชะลอการเปิดโครงการใหม่ และหันมาเร่งระบายสต็อกเดิออกจากตลาดก่อนนี่คือภาพของตลาดที่ไม่ได้แข่งกัน “เปิดโครงการให้มากที่สุด” อีกต่อไป แต่กำลังให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน กระแสเงินสด และความเร็วในการขายมากขึ้น
 

 ที่ดินแพง บีบสูตรโครงการเล็กลง

 แรงกดดันไม่ได้มาจากฝั่งกำลังซื้อเพียงอย่างเดียว แต่ต้นทุนการพัฒนาเองก็กำลังเปลี่ยนโฉมตลาด โครงการจัดสรรในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มปรับขนาดให้เล็กลง โดยส่วนใหญ่ไม่เกิน 50 ไร่เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ที่ใช้เวลาและมีความเสี่ยงต่อระยะเวลาการพัฒนา เมื่อโครงการขนาดใหญ่มีข้อจำกัดมากขึ้น ผู้ประกอบการรายใหม่จึงเข้าสู่ตลาดได้ยาก ขณะที่ตลาดถูกครองโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีทั้งเงินทุน แบรนด์ และความน่าเชื่อถือสัดส่วนผู้เล่นหน้าใหม่จึงมีเพียงประมาณ 5%

ทาวน์เฮาส์หดตัว เมื่อ “ที่ดินขั้นต่ำ” ยังเป็นกำแพง

 อีกแรงกระเพื่อมเกิดขึ้นกับตลาดทาวน์เฮาส์ ซึ่งมีปริมาณลดลงอย่างเห็นได้ชัด เดิมมีข้อเสนอให้ปรับลดขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำของทาวน์เฮาส์จาก 16 ตารางวา เหลือ 14 ตารางวา เพื่อเปิดพื้นที่ให้ผู้ประกอบการสามารถทำสินค้าที่ราคาจับต้องได้มากขึ้นแต่ข้อเสนอดังกล่าวยังไม่ได้รับการอนุมัติ เนื่องจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินมีความกังวลเรื่องความหนาแน่นและปัญหาการจอดรถที่อาจกระทบต่อการจราจรภายในโครงการในทางกลับกัน ข้อกำหนดความกว้างถนนขั้นต่ำภายในโครงการถูกปรับจาก 8 เมตรเป็น 9 เมตร เพื่อให้รถเก็บขยะสามารถเข้า-ออกได้สะดวก

 ต้นทุนพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นจึงกลายเป็นอีกหนึ่งตัวแปรที่ผู้พัฒนาต้องนำมาคำนวณในสมการธุรกิจ

 ราคาที่ดินใหม่ จุดเปลี่ยนเกมบ้านเดี่ยว

 ขณะเดียวกัน การเปลี่ยนแปลงผังเมืองและราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ กำลังเพิ่มแรงกดดันต่อธุรกิจบ้านแนวราบ โดยเฉพาะทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันออก ช่วงรามคำแหง-มีนบุรี และสายสีชมพู

 หากราคาประเมินปรับตัวขึ้นตามแนวโน้มที่คาดการณ์ไว้ ต้นทุนที่ดินในบางทำเลอาจขยับขึ้นจนอยู่ในระดับสูงกว่าทำเลศูนย์กลางธุรกิจเดิมอย่างสีลมและสุขุมวิท เมื่อที่ดินแพงขึ้น ต้นทุนบ้านเดี่ยวก็ขยับตาม และท้ายที่สุดราคาขายอาจสูงเกินกำลังซื้อของตลาดวงกว้าง โจทย์จึงไม่ใช่เพียง จะสร้างบ้านอย่างไร แต่กลายเป็น จะสร้างบ้านที่ผู้บริโภคยังซื้อไหวอย่างไร ภายใต้ที่ดินที่แพงขึ้นทุกปี

 ยุคทอง “บ้านแฝด” สินค้าทดแทนบ้านเดี่ยว

 คำตอบที่กำลังชัดขึ้นเรื่อยๆ คือ บ้านแฝดสไตล์บ้านเดี่ยว บ้านแฝดกำลังกลายเป็นทางออกตรงกลางระหว่างราคาของบ้านเดี่ยวกับฟังก์ชันการอยู่อาศัยที่ผู้บริโภคต้องการด้วยพื้นที่ใช้สอยและการออกแบบที่พยายามรักษาความรู้สึกแบบบ้านเดี่ยว แต่ใช้ต้นทุนที่ดินต่อยูนิตได้มีประสิทธิภาพมากกว่า ทำให้สามารถตั้งราคาในระดับที่เข้าถึงง่ายขึ้น ทำเลที่เห็นการพัฒนาสินค้ากลุ่มนี้อย่างชัดเจน ได้แก่ กรุงเทพกรีฑา บางนา ราชพฤกษ์ และนครอินทร์

 จากเดิมที่บ้านแฝดถูกมองเป็นเพียงทางเลือกของผู้ที่มีงบประมาณจำกัด วันนี้สินค้ากำลังถูกยกระดับด้วยการออกแบบให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์มากขึ้น

บ้านแฝดยุคใหม่ ไม่ได้ขายแค่พื้นที่ แต่ขาย “อนาคตการอยู่อาศัย”การออกแบบบ้านแฝดรุ่นใหม่ไม่ได้หยุดอยู่ที่การเพิ่มพื้นที่ใช้สอย แต่เริ่มตอบรับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรและเทคโนโลยี

ทั้งการเพิ่ม ห้องนอนชั้นล่างเพื่อรองรับครอบครัวที่มีผู้สูงอายุ และการเตรียมจุดชาร์จรถยนต์ไฟฟ้าเพื่อรองรับการเปลี่ยนผ่านด้านพลังงานและพฤติกรรมการเดินทาง บ้านจึงไม่ได้ถูกออกแบบเพื่อการอยู่อาศัยของ “วันนี้” เท่านั้น แต่ต้องรองรับชีวิตของสมาชิกในครอบครัวที่เปลี่ยนไปในอีก 10-20 ปีข้างหน้า

 คอนโดจุดตัดรถไฟฟ้า-เลี้ยงสัตว์ได้ ยังเป็นสินค้าขายเร็ว

 ขณะที่ตลาดแนวราบกำลังปรับตัวหนีต้นทุน ตลาดคอนโดมิเนียมยังมี “ทำเลเฉพาะ” ที่สามารถสร้างยอดขายได้ดี โดยเฉพาะโครงการบริเวณจุดตัดหรือสถานีสำคัญของรถไฟฟ้า รวมถึงคอนโดมิเนียมที่เปิดให้เลี้ยงสัตว์ได้ และโครงการใกล้มหาวิทยาลัยที่มีดีมานด์เช่ารองรับสำหรับนักลงทุน ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ากลายเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ใช้ตัดสินใจ ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยยังให้ความสำคัญกับความสะดวกในการเดินทางเป็นอันดับต้นๆ

  จาก “ซื้อบ้าน” สู่การประเมินความคุ้มค่าระยะยาว

 อีกด้านหนึ่ง พฤติกรรมผู้บริโภคกำลังเปลี่ยนเร็วกว่ารูปแบบสินค้า ผู้ซื้อยุคใหม่ค้นหาข้อมูลผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์และเทคโนโลยีเสมือนจริงมากขึ้น สามารถเปรียบเทียบโครงการ ทำเล ราคา และฟังก์ชันได้ก่อนเดินทางไปดูสถานที่จริง ที่สำคัญ การตัดสินใจไม่ได้พิจารณาเพียงราคาซื้อ แต่เริ่มมองถึง ความคุ้มค่าตลอดอายุการถือครองตั้งแต่ค่าเดินทาง ค่าใช้จ่ายในการดูแลบ้าน ไปจนถึงโอกาสในการขายต่อและปล่อยเช่า พร้อมกันนั้น รูปแบบการเป็นเจ้าของก็เริ่มยืดหยุ่นมากขึ้น ทั้งการเช่าระยะยาว หรือแนวคิดเช่าเพื่อซื้อในอนาคต ซึ่งกำลังได้รับความสนใจมากขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่

บ้านเดี่ยวแพงขึ้น บ้านแฝดจึงไม่ใช่ “ตัวเลือกสำรอง”

 ภาพทั้งหมดกำลังสะท้อนการเปลี่ยนโครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างน่าสนใจ จากเดิมที่ผู้ประกอบการแข่งขันกันด้วยทำเล ขนาดบ้าน และราคา วันนี้สมการใหม่กำลังถูกกำหนดด้วย ราคาที่ดิน กฎเกณฑ์การพัฒนา ต้นทุนทางการเงิน กำลังซื้อ และพฤติกรรมผู้บริโภค

 ภายใต้สมการนี้ บ้านแฝดสไตล์บ้านเดี่ยวจึงไม่ได้เป็นเพียงสินค้าทดแทนเมื่อบ้านเดี่ยวมีราคาแพงขึ้น แต่กำลังกลายเป็น “จุดสมดุลใหม่” ระหว่างต้นทุนของผู้ประกอบการกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค และเมื่อราคาที่ดินยังคงเป็นตัวแปรสำคัญของสมการอสังหาริมทรัพย์ยุคทองของบ้านแฝดอาจเพิ่งเริ่มต้น