อสังหาฯ69 เกมทุนใหญ่ครองเมือง รายเล็กถอย ‘EIA’ บีบลดไซซ์

 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 เผชิญแรงกดดันทั้งเศรษฐกิจชะลอตัว ที่ดินหายาก และขั้นตอน EIA ที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับเกม จากโครงการขนาดใหญ่สู่การพัฒนาแปลงเล็กลง ขณะที่ตลาดแนวราบกว่า 95% อยู่ในมือบริษัทใหญ่ ส่วนรายใหม่มีไม่ถึง 5% สะท้อนสมรภูมิที่ “ทุน ความน่าเชื่อถือ และต้นทุน” กลายเป็นแต้มต่อสำคัญ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ในปี 2569 กำลังสะท้อนภาพการแข่งขันที่เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน แม้คำขออนุญาตจัดสรรที่ดิน การออกใบอนุญาตจัดสรร และการจดทะเบียนอาคารชุดจะลดลงเล็กน้อยจากปี 2568 แต่เบื้องหลังตัวเลขไม่ได้มีเพียงกำลังซื้อที่ชะลอตัว หากยังมีข้อจำกัดด้านที่ดิน ขั้นตอนการพัฒนาโครงการ และต้นทุนที่กำลังผลักให้ผู้ประกอบการต้อง “ปรับขนาด” และเลือกสนามแข่งขันมากขึ้น

สิทธิโชค ศรีมีชัย ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านการพัฒนาและส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน มองว่า ภาพที่เห็นชัดขึ้นในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา คือการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่และบริษัทมหาชนเข้ามามีบทบาทในตลาดมากขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหม่และรายเล็กมีสัดส่วนเพียงประมาณ 5%

เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว ตลาดอสังหาฯ จึงกำลังเข้าสู่ยุคที่ “ความน่าเชื่อถือ” กลายเป็นทุนอีกประเภทหนึ่ง โดยเฉพาะตลาดบ้านระดับ 10-20 ล้านบาท ที่ผู้ซื้อไม่ได้พิจารณาเพียงแบบบ้านหรือทำเล แต่ยังมองไปถึงประวัติของบริษัท ทีมวิศวกร สถาปนิก และความมั่นใจว่าจะสามารถส่งมอบโครงการได้ตามมาตรฐาน

EIA เปลี่ยนเกม จากโครงการ100ไร่ สู่การ ‘ลดไซซ์’ หนีต้นทุนเวลา

หนึ่งในแรงกดดันสำคัญของผู้พัฒนาโครงการแนวราบ คือกระบวนการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA โครงการจัดสรรขนาดใหญ่ระดับเกือบ 100 ไร่ หรือโครงการที่มีจำนวนแปลงเกิน 500 แปลง ต้องผ่านกระบวนการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งใช้เวลานานกว่าจะได้รับอนุมัติ สำหรับผู้ประกอบการ เวลาคือหนึ่งในต้นทุนที่สำคัญ เพราะระหว่างรออนุมัติ เงินลงทุนยังจมอยู่กับที่ดิน ขณะที่ต้นทุนทางการเงินและต้นทุนก่อสร้างยังเดินต่อ

ทางออกที่เห็นชัดขึ้นจึงเป็นการ ลดขนาดโครงการให้ไม่เกิน 50 ไร่ เพื่อให้กระบวนการพัฒนาคล่องตัวมากขึ้นประกอบกับที่ดินในกรุงเทพฯ ซึ่งมีจำกัดและมีราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้โมเดลโครงการขนาดใหญ่อาจไม่ได้ตอบโจทย์ผู้ประกอบการเหมือนในอดีต ผลที่เกิดขึ้นจึงไม่ใช่เพียงการลดขนาดโครงการ แต่กำลังเปลี่ยน “วิธีคิด” ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมือง

95% ตลาดแนวราบอยู่ในมือรายใหญ่ 

ข้อมูลในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา สะท้อนโครงสร้างตลาดแนวราบที่กระจุกตัวอย่างชัดเจน โดยกว่า 95% เป็นการพัฒนาโดยบริษัทขนาดใหญ่และบริษัทมหาชน ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหม่มีสัดส่วนไม่ถึง 5%โครงสร้างดังกล่าวสะท้อนว่าการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้ไม่ได้แข่งขันกันเพียงเรื่องทำเลและผลิตภัณฑ์ แต่เป็นการแข่งขันด้าน “ขนาดและความพร้อม”

บริษัทขนาดใหญ่มีทั้งเงินทุน ทีมวิศวกร สถาปนิก ประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการ ตลอดจนเครือข่ายการตลาดและการขาย ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงในหลายขั้นตอนโดยเฉพาะในตลาดบ้านระดับราคา 10-20 ล้านบาท การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคมีมูลค่าสูง ความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาจึงกลายเป็นส่วนหนึ่งของผลิตภัณฑ์

โจทย์ของผู้เล่นรายใหม่จึงไม่ได้มีเพียงคำถามว่า “สร้างบ้านให้ดีได้หรือไม่” แต่ต้องตอบให้ได้ว่า “ทำอย่างไรให้ลูกค้าเชื่อมั่นพอที่จะฝากเงินก้อนใหญ่ไว้กับบริษัท”

ราคาที่ดินแนวราบดันคนรุ่นใหม่ซื้อคอนโด

แม้ตลาดแนวราบเผชิญข้อจำกัดด้านที่ดินและต้นทุน แต่ตลาดคอนโดมิเนียมยังมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่และราคาที่ดินแนวราบที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการแนวราบมีราคาแพงขึ้น การพัฒนาในแนวตั้งจึงกลายเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการบริหารต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พื้นที่ ส่วนความกังวลเรื่องแผ่นดินไหว แม้จะกระทบต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อในช่วงแรก แต่ข้อมูลจากมุมมองของกรมที่ดินระบุว่า ผลกระทบดังกล่าวไม่ได้ส่งผลต่อความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้างหรือการตัดสินใจซื้อในระยะยาวอย่างมีนัยสำคัญตลาดคอนโด จึงยังมีแรงส่งจากทั้งโครงสร้างราคาที่ดินและการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตของคนเมือง

ทุนใหญ่บุกต่างจังหวัดผู้เล่นท้องถิ่นรับแรงกดดัน

ไม่ได้มีเพียงกรุงเทพฯ ที่กำลังเกิดการเปลี่ยนแปลง เพราะตลาดต่างจังหวัดเองกำลังเผชิญการแข่งขันจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ขยายฐานลงทุนต่อเนื่อง จังหวัดอย่าง นครศรีธรรมราช ภูเก็ต ขอนแก่น และเชียงใหม่ ล้วนเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปทำตลาดมาระยะหนึ่งแล้วการเข้ามาของทุนใหญ่สร้างแรงกดดันต่อผู้ประกอบการท้องถิ่น เพราะความได้เปรียบด้านต้นทุนและขนาดธุรกิจทำให้สามารถแข่งขันในหลายมิติได้พร้อมกัน ตั้งแต่การจัดหาที่ดิน การก่อสร้าง การตลาด ไปจนถึงการเข้าถึงแหล่งเงินทุน

ในอีกด้านหนึ่ง ผู้ประกอบการรายใหญ่เองก็ไม่ได้หมายความว่าจะประสบความสำเร็จทุกพื้นที่ เพราะตลาดต่างจังหวัดมีบริบทเฉพาะ ทั้งกำลังซื้อ พฤติกรรมผู้บริโภค และการแข่งขันในแต่ละพื้นที่สิ่งที่เกิดขึ้นจึงเป็นเกมสองด้าน ทั้งการที่ทุนใหญ่รุกตลาดท้องถิ่น และความเสี่ยงที่ผู้เล่นจากส่วนกลางต้องเผชิญเมื่อเข้าไปแข่งขันในสนามที่ไม่ได้รู้จักจากส่วนกลางทั้งหมด

กรมที่ดินเร่ง ‘ดิจิทัล’ ลดเวลาธุรกรรม ดันจดทะเบียนข้ามสำนักงาน

ขณะที่ภาคธุรกิจต้องปรับตัว กรมที่ดินเองกำลังเร่งปรับกระบวนการให้สอดรับกับยุคดิจิทัล เพื่อให้การทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินสะดวกและรวดเร็วขึ้นหนึ่งในแนวทางคือการนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ผ่าน Q-Lands, Smart Lands และระบบรังวัดอัจฉริยะ (Smart Survey)รวมถึงการเปิดให้บริการ จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมออนไลน์ต่างสำนักงาน สำหรับธุรกรรมบางประเภทที่ไม่ต้องมีการประกาศ ทำให้ประชาชนสามารถดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินข้ามสำนักงานได้ โดยไม่จำเป็นต้องเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่ที่ดินตั้งอยู่การเปลี่ยนผ่านนี้สะท้อนว่า “เวลา” กำลังกลายเป็นต้นทุนที่ภาครัฐต้องพยายามลดให้กับทั้งประชาชนและภาคธุรกิจ

แก้กฎหมายจัดสรรยังติดโจทย์ ‘ความหนาแน่น’ กับประโยชน์สาธารณะ

อีกประเด็นที่ภาคอสังหาริมทรัพย์จับตาคือการเสนอแก้ไข พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน เพื่อผ่อนคลายข้อจำกัดบางประการและช่วยลดภาระผู้ประกอบการหนึ่งในข้อเสนอคือการปรับเกณฑ์จำนวนแปลงที่ไม่ต้องขออนุญาตจัดสรร จากเดิมที่กำหนดไว้ในระดับหนึ่ง โดยมีแนวคิดขยายจำนวนแปลงขึ้นอย่างไรก็ตาม มุมมองของกรมที่ดินเห็นว่า การผ่อนเกณฑ์ดังกล่าวอาจกระทบต่อมาตรฐานสาธารณูปโภค จึงจำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบและยังมีแนวโน้มกลับมาใช้หลักเกณฑ์เดิมเช่นเดียวกับข้อเสนอให้ลดขนาดที่ดินขั้นต่ำสำหรับการพัฒนาแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยวจาก 50 ตารางวา เหลือ 36 ตารางวา และบ้านแฝดเหลือ 25 ตารางวา

โจทย์สำคัญไม่ได้อยู่เพียงที่การทำให้บ้านมีราคาจับต้องได้ง่ายขึ้น แต่ต้องพิจารณาถึงผลกระทบต่อการใช้พื้นที่ ความหนาแน่น และคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในระยะยาว

ต่างชาติ 49% สู่ 60% ยังเป็นโจทย์ละเอียดอ่อน

ข้อเสนอปรับสัดส่วนการถือครองห้องชุดของชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 60% ก็เป็นอีกประเด็นที่ยังมีข้อพิจารณาหลายด้าในมุมของการกระตุ้นตลาด การเปิดพื้นที่ให้ต่างชาติเข้ามาถือครองมากขึ้นอาจเพิ่มกำลังซื้อและสร้างแรงส่งให้ภาคอสังหาริมทรัพย์

แต่ในมุมของกรมที่ดิน ยังมีข้อกังวลเกี่ยวกับผลกระทบต่อความมั่นคง การถือครองทรัพย์สิน และคำถามสำคัญว่า ประโยชน์ที่เกิดขึ้นจะตกกับประชาชนในประเทศมากน้อยเพียงใดดังนั้น การแก้กติกาจึงไม่ใช่เพียงโจทย์ว่าจะ “เปิดดิจิทัลมาใช้ กรมที่ดินยังเดินหน้ากระจายอำนาจไปยังสำนักงานที่ดินระดับจังหวัด เพื่อให้กระบวนการขอใบอนุมากขึ้นหรือไม่” แต่ต้องชั่งน้ำหนักระหว่างการกระตุ้นเศรษฐกิจ กับผลกระทบต่อโครงสร้างการถือครองทรัพย์สินในระยะยาว

เป้าลดเวลาขอใบอนุญาตเหลือ 15 วัน

นอกจากการนำดิจิทัลมาใช้ กรมที่ดินยังเดินหน้ากระจายอำนาจไปยังสำนักงานที่ดินระดับจังหวัด เพื่อให้กระบวนการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินของผู้ประกอบการรวดเร็วขึ้น โดยตั้งเป้าหมายให้ดำเนินการได้ภายใน 15 วันพร้อมนำระบบดิจิทัลมาช่วยตั้งแต่การจองคิว การรังวัด ไปจนถึงการจดทะเบียนสิทธิขณะเดียวกัน ภาครัฐยังมีมาตรการด้านภาษีและค่าธรรมเนียมออกมาอย่างต่อเนื่อง เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในภาพรวม

ภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 จึงไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของยอดขายหรือจำนวนโครงการใหม่ หากกำลังสะท้อนการเปลี่ยนโครงสร้างการแข่งขันครั้งสำคัญที่ดินแพงขึ้น โครงการต้องเล็กลง กติกาซับซ้อนขึ้น และผู้บริโภคให้ความสำคัญกับความน่าเชื่อถือมากขึ้น ผลลัพธ์คือช่องว่างระหว่างผู้ประกอบการรายใหญ่กับรายใหม่มีแนวโน้มเห็นชัดขึ้น

โดยเฉพาะตลาดแนวราบที่ต้นทุนการเข้าสู่ธุรกิจสูง ขณะที่ตลาดคอนโด ยังอาศัยแรงส่งจากโครงสร้างเมืองและพฤติกรรมคนรุ่นใหม่ในอีกด้านหนึ่ง การรุกตลาดต่างจังหวัดของทุนใหญ่กำลังทำให้สนามแข่งขันไม่ได้จำกัดอยู่แค่กรุงเทพฯ ขณะที่กรมที่ดินพยายามปรับตัวด้วยการกระจายอำนาจและนำเทคโนโลยีเข้ามาลดขั้นตอนท้ายที่สุด ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเดินเข้าสู่ยุคที่ “ขนาดของทุน ความเร็วของกระบวนการ และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค” กลายเป็นสามตัวแปรสำคัญ

ในสมรภูมิที่ต้นทุนสูงขึ้นทุกด้าน คำถามสำคัญอาจไม่ใช่ใครมีโครงการมากที่สุด แต่คือ ใครมีต้นทุน ความน่าเชื่อถือ และความสามารถในการปรับตัวมากพอที่จะอยู่รอดในตลาด