จากวันที่สาขาธนาคารเคยเป็น “แม่เหล็ก” ดึงคนและร้านค้าเข้าสู่ชุมชน วันนี้โลกดิจิทัลกำลังทำให้สาขาริมถนนทยอยหายไป พร้อมกับตึกแถวที่เคยเป็นทั้งบ้าน ร้านค้า และสำนักงาน แต่การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ไม่ได้หมายถึง “จุดจบ” ของอสังหาริมทรัพย์สองประเภท หากเป็นจุดเริ่มต้นของการแปลงโฉมครั้งใหม่ตามพฤติกรรมผู้บริโภคและศักยภาพของทำเล
เสือนอนกินหายจากชุมชน
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า ย้อนกลับไป 30-40 ปีก่อน การมีสาขาธนาคารอยู่ริมถนนสายสำคัญแทบจะเป็นภาพจำของทุกชุมชน ธนาคารไม่ได้เป็นเพียงสถานที่รับฝากเงิน ถอนเงิน หรือทำธุรกรรมทางการเงิน แต่ยังทำหน้าที่คล้าย “แม่เหล็ก” ที่ดึงผู้คนและกิจกรรมทางเศรษฐกิจเข้ามารวมตัวกัน
สาขาธนาคารจำนวนไม่น้อยตั้งอยู่ในอาคารพาณิชย์หรือตึกแถว 2-4 คูหา ขณะที่ธนาคารขนาดใหญ่บางแห่งลงทุนสร้างอาคารของตัวเองบนที่ดินทำเลดี โดยเลือกจุดที่เป็นศูนย์กลางของตลาด ชุมชน หรือถนนสายหลักเมื่อธนาคารเข้ามา ร้านค้า ร้านอาหาร และธุรกิจบริการอื่นๆ ก็ตามมา ภาพของชุมชนจึงค่อยๆ ขยายตัวโดยมีธนาคารเป็นหนึ่งในองค์ประกอบสำคัญแต่วันนี้สมการดังกล่าวเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
“การเติบโตของโมบายแบงก์กิ้งและบริการทางการเงินออนไลน์ ทำให้ลูกค้าไม่จำเป็นต้องเดินทางไปสาขาเหมือนในอดีต ขณะเดียวกันธนาคารต้องควบคุมต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน สาขาที่เคยมีอยู่จำนวนมากจึงกลายเป็นต้นทุนที่ต้องทบทวนผลลัพธ์คือ สาขาธนาคาร กำลังหายไปจากภาพเมืองอย่างต่อเนื่อง”
7 ปี สาขาธนาคารหายกว่า 2,200 แห่ง
ข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยสะท้อนภาพการเปลี่ยนแปลงได้ชัดเจน โดยจำนวนสาขาธนาคารพาณิชย์ในประเทศไทยลดลงจาก 6,735 แห่ง ณ สิ้นปี 2561 เหลือ 4,532 แห่ง ณ สิ้นเดือน มิ.ย.2569 หายไป 2,203 แห่ง หรือราว 33% เมื่อมองไปยังธนาคารขนาดใหญ่ที่เคยมีเครือข่ายมากกว่า 1,000 สาขาในปี 2561 ยิ่งเห็นการเปลี่ยนแปลงชัดเจนขึ้น
“ธนาคารไทยพาณิชย์มีจำนวนสาขาลดลงราว 49% ธนาคารกรุงเทพ ลดลง 41% ธนาคารกรุงไทย ลดลง 17% ซึ่งส่วนหนึ่งอาจเกี่ยวข้องกับบทบาทของธนาคารในระบบการชำระเงินและบริการภาครัฐ”
ตัวเลขเหล่านี้ไม่ได้สะท้อนเพียงการปรับโครงสร้างของธุรกิจธนาคาร แต่ยังสะเทือนไปถึง “อสังหาริมทรัพย์” เพราะทุกครั้งที่สาขาปิด! ย่อมหมายถึงพื้นที่ที่เคยถูกใช้เป็นสำนักงาน จุดให้บริการ หรืออาคารสาขา อาจต้องเข้าสู่กระบวนการขาย เช่า หรือเปลี่ยนการใช้ประโยชน์
ในอีกด้านหนึ่ง ยังมีธนาคารบางแห่งที่ขยายเครือข่าย เช่น ธนาคารไทยเครดิตเพื่อรายย่อย ซึ่งมีจำนวนสาขา ณ สิ้นเดือน มิ.ย. 2569 อยู่ที่ 321 แห่ง เพิ่มขึ้น 54% จากสิ้นปี 2561 สะท้อนว่าการลดสาขาไม่ได้เกิดขึ้นกับทุกธนาคารในทิศทางเดียวกัน แต่ขึ้นอยู่กับรูปแบบธุรกิจและกลุ่มลูกค้า
“ภาษีที่ดิน” กดดันให้สาขาหายไป
นอกจากเทคโนโลยีแล้ว อีกปัจจัยที่ทำให้การถือครองพื้นที่สาขาต้องถูกนำมาคำนวณใหม่ คือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเริ่มมีผลบังคับใช้ในปี 2562 ทรัพย์สินที่ใช้ในเชิงพาณิชย์มีภาระภาษีตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยอัตราจัดเก็บเป็นขั้นบันไดตั้งแต่ 0.3% ถึง 0.7% ตามมูลค่าทรัพย์สินสำหรับธนาคารที่มีสาขาจำนวนมากและบางพื้นที่มีสาขาอยู่ใกล้กัน การเก็บสาขาที่มีความซ้ำซ้อนเอาไว้ย่อมหมายถึงต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทั้งค่าเช่า ค่าบุคลากร ค่าบำรุงรักษา ค่าสาธารณูปโภค และภาษี
ดังนั้น การปิดสาขาจึงไม่ได้หมายถึงการลดจำนวนพนักงานหรือค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเท่านั้น แต่ยังเป็นการลดภาระจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ด้วย คำถามสำคัญจึงไม่ใช่ ธนาคารจะปิดสาขาหรือไม่ แต่คือ พื้นที่ที่ธนาคารทิ้งไว้จะกลายเป็นอะไร?
ตึกแถว จากบ้าน-ร้านค้า สู่บทบาทใหม่
อีกภาพหนึ่งที่เกิดขึ้นคู่ขนานกันคือ “ตึกแถว” หรืออาคารพาณิชย์ที่เคยเป็นโครงสร้างพื้นฐานของเศรษฐกิจชุมชน กำลังสูญเสียบทบาทเดิมไปเช่นกันเมื่อ 40-50 ปีก่อน ตึกแถวเป็นทั้งบ้านและธุรกิจของครอบครัว ชั้นล่างเปิดร้าน ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย ตั้งแต่ร้านตัดเสื้อ ร้านตัดผม ร้านซ่อมเครื่องใช้ไฟฟ้า ไปจนถึงร้านค้าปลีกสารพัดประเภท
สำหรับคนรุ่นก่อน โดยเฉพาะครอบครัวคนไทยเชื้อสายจีน การซื้อหรือเช่าระยะยาวตึกแถวถือเป็นการลงทุนเพื่อสร้างฐานะและส่งต่อกิจการให้ลูกหลานแต่วันนี้โมเดลดังกล่าวกำลังเผชิญคำถามใหญ่ลูกหลานเติบโต มีครอบครัว และย้ายออกไปทำงานในพื้นที่อื่น ขนาดของตึกแถวไม่ตอบโจทย์ครอบครัวรุ่นใหม่ ขณะที่การไม่มีที่จอดรถและการเข้าถึงที่คับแคบยิ่งทำให้การอยู่อาศัยและทำธุรกิจไม่สะดวกเหมือนเดิมกิจการจำนวนไม่น้อยจึงปิดตัวลง ไม่ใช่เพราะไม่มีลูกค้าเพียงอย่างเดียว แต่เพราะ ไม่มีคนรุ่นใหม่รับช่วงต่อ
บางทำเล “หมดมนต์ขลัง” แต่บางย่านราคาพุ่ง
อย่างไรก็ตาม การบอกว่าตึกแถวกำลังหมดความนิยมทั้งหมดอาจเป็นข้อสรุปที่เร็วเกินไป ตึกแถวในทำเลที่มีศักยภาพยังมีมูลค่าสูงมาก เช่น สุขุมวิท เยาวราช สำเพ็ง พาหุรัด ขณะที่ย่านทรงวาด ตลาดน้อย ตลาดพลู และพื้นที่ที่กำลังกลายเป็นจุดหมายของนักท่องเที่ยว ก็เกิดการเปลี่ยนมือและปรับปรุงอาคารจำนวนมากตึกแถวในเยาวราช สำเพ็ง และพาหุรัดบางแห่งมีราคาซื้อขายตั้งแต่กว่า 30 ล้านบาทไปจนถึง 50 ล้านบาท แม้อาคารจำนวนหนึ่งจะมีอายุมากกว่า 50 ปีแล้วก็ตาม
สุรเชษฐ วิเคราะห์ว่า เหตุผลไม่ได้อยู่ที่อายุอาคาร แต่อยู่ที่ “ทำเล” และความสามารถในการสร้างรายได้บางคูหาอาจถูกซื้อเพื่อนำไปประกอบธุรกิจ บางแห่งถูกซื้อเพื่อเชื่อมทางเข้าออกไปยังที่ดินด้านหลัง ขณะที่บางแห่งกลายเป็นร้านอาหาร คาเฟ่ ที่พักขนาดเล็ก หรือเกสต์เฮาส์ เปลี่ยนจาก “ตึกแถวเพื่ออยู่อาศัยและค้าขาย” สู่ “ตึกแถวเพื่อสร้างประสบการณ์”
“อาคารเก่า” สินทรัพย์เศรษฐกิจท่องเที่ยว
ความเก่าในอดีตอาจเป็นข้อเสีย แต่สำหรับ “เศรษฐกิจท่องเที่ยว” ในปัจจุบันกลับกลายเป็นจุดขาย เยาวราช สำเพ็ง ตลาดน้อย ทรงวาด ถนนข้าวสาร ถนนรามบุตรี ถนนดินสอ ถนนพระอาทิตย์ รวมถึงตลาดพลู เป็นตัวอย่างของพื้นที่ที่ตึกแถวเก่าถูกนำกลับมาใช้ประโยชน์ใหม่ อาคารบางแห่งถูกปรับเป็นร้านอาหาร บางแห่งเป็นโรงแรมขนาดเล็ก โฮมสเตย์ หรือ เกสต์เฮาส์ โดยพยายามรักษาเปลือกอาคารและบรรยากาศดั้งเดิมเอาไว้
เสน่ห์ของอาคารเหล่านี้อยู่ตรงที่ไม่สามารถสร้างขึ้นใหม่ได้ง่ายๆ เพราะเรื่องราว ประวัติศาสตร์ และบริบทของชุมชนคือส่วนหนึ่งของสินค้าสำหรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ การได้พักหรือใช้ชีวิตในย่านเก่าอาจมีคุณค่ามากกว่าการพักอยู่ในอาคารใหม่ที่เหมือนกันทั่วโลก
ทำเลรถไฟฟ้าเปลี่ยนเกม “ตึกแถวเก่า”
อีกกลุ่มหนึ่งที่เริ่มเห็นการเปลี่ยนมือคือ ตึกแถวในทำเลที่เชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะได้สะดวก โดยเฉพาะพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ และฝั่งธนบุรีแนวถนนสุขุมวิท พญาไท รัชดาภิเษก ประชาราษฎร์บำเพ็ญ เพชรเกษม และจรัญสนิทวงศ์ ล้วนมีตึกแถวเก่าที่สามารถนำมาปรับเป็นธุรกิจบริการหรือที่พักขนาดเล็กได้หัวใจสำคัญคือการเดินทาง
หากนักท่องเที่ยวออกจากสนามบิน เดินทางด้วยรถไฟฟ้า และเข้าถึงที่พักได้ง่าย อาคารเก่าที่เคยถูกมองว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ล้าสมัยก็กลับมามีมูลค่าได้อีกครั้ง
ไม่ใช่ตึกแถวทุกทำเลจะ “เกิดใหม่” ได้
ในทางกลับกัน ตึกแถวจำนวนไม่น้อยยังคงเผชิญภาวะขายยากและไม่มีผู้เช่า โดยเฉพาะพื้นที่ที่การจราจรเปลี่ยนไป ที่จอดรถหายาก หรือรูปแบบการค้าขายไม่เอื้อกับหน้าร้านแบบเดิมจรัญสนิทวงศ์ เพชรเกษม พระราม 3 รวมถึงบางพื้นที่อย่างวงเวียนใหญ่ ดาวคะนอง เตาปูน สะพานควาย และสุขุมวิทตอนปลาย มีตึกแถวบางส่วนที่ต้องเผชิญโจทย์เดียวกันในอดีตการอยู่ติดถนนใหญ่คือข้อได้เปรียบ
แต่วันนี้อาจไม่ใช่เพราะร้านค้าไม่จำเป็นต้องรอลูกค้าเดินผ่านหน้าร้านอีกต่อไป การขายผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์และบริการจัดส่งทำให้ธุรกิจบางประเภทสามารถอยู่ที่ไหนก็ได้
ขณะเดียวกัน ค่าเช่าหรือราคาซื้อที่สูงกลายเป็นต้นทุนก้อนใหญ่สำหรับผู้ประกอบการรายใหม่ เมื่อเทียบกับธุรกิจเดิมที่อาจเป็นเจ้าของตึกอยู่แล้วและไม่มีภาระค่าเช่าจึงเกิดภาพย้อนแย้งว่า ร้านเก่าบางร้านยังอยู่รอด แต่ร้านใหม่กลับเข้ามาแทนได้ยาก
ตึกแถวโทรมไม่ได้แปลว่าหมดอนาคต
อีกประเด็นที่ต้องแยกให้ออกคือ สภาพทรุดโทรมของตึกแถวไม่ได้หมายความว่าความต้องการในทำเลนั้นหายไป ตึกแถวจำนวนหนึ่งตั้งอยู่บนที่ดินเช่าระยะยาว เมื่อใกล้หมดสัญญา ทั้งเจ้าของที่ดินและผู้เช่าอาจไม่ต้องการลงทุนปรับปรุงครั้งใหญ่ เพราะไม่แน่ใจว่าจะได้ใช้ประโยชน์จากเงินลงทุนไปอีกนานแค่ไหน
บางพื้นที่เป็นที่ดินของหน่วยงานรัฐ วัด หรือองค์กรไม่แสวงหากำไร ซึ่งมีการปล่อยเช่ามานานหลายสิบปี เมื่อสัญญาเดิมสิ้นสุด ผู้เช่าอาจต่อสัญญาระยะสั้น ขณะที่เจ้าของที่ดินรอการตัดสินใจเกี่ยวกับอนาคตของพื้นที่ดังนั้น “ตึกเก่า” บางแห่งจึงไม่ได้แพ้เพราะทำเล แต่แพ้เพราะ โครงสร้างกรรมสิทธิ์และแรงจูงใจในการลงทุน
กฎหมายคือโจทย์ใหญ่ของการชุบชีวิตอาคารเก่า
สุรเชษฐ ระบุว่า การปรับปรุงตึกแถวเก่าไม่ได้ทำได้ง่ายเหมือนการรีโนเวตบ้านทั่วไป เพราะต้องพิจารณาผังเมือง พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 รวมถึงข้อกำหนดด้านระยะร่น ห้องน้ำ และความปลอดภัยจึงเกิดแนวทางการปรับปรุงอาคารที่พยายามรักษาเปลือกด้านหน้าเอาไว้ แล้วปรับโครงสร้างภายในใหม่ให้สอดคล้องกับข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง
บางกรณีอาจเลือกทุบทิ้งและสร้างใหม่ โดยต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านระยะร่น แต่สามารถเพิ่มความสูงหรือปรับรูปแบบอาคารให้เหมาะกับธุรกิจยุคใหม่ได้ทำให้ “การรักษาตึกเก่า” ไม่ได้หมายถึงการเก็บทุกอย่างไว้เหมือนเดิม หากต้องหาสมดุลระหว่างคุณค่าของอาคารเดิมกับความปลอดภัยและการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน
จากสาขาธนาคารถึงตึกแถว จุดเปลี่ยนเดียวกันของเมือง
เมื่อมองภาพใหญ่ สาขาธนาคารและตึกแถวอาจดูเป็นอสังหาริมทรัพย์คนละประเภท แต่กำลังเผชิญการเปลี่ยนแปลงที่คล้ายกันทั้งสองเคยเติบโตจาก “คนเดินทางมาหา” แต่วันนี้พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไป ธนาคารไม่จำเป็นต้องมีสาขาทุกหัวมุมถนน ขณะที่ร้านค้าก็ไม่จำเป็นต้องมีหน้าร้านบนถนนสายหลักเพื่อเข้าถึงลูกค้า
อสังหาริมทรัพย์ที่เคยสร้างมูลค่าจาก “ทำเลและจำนวนคน” จึงต้องเปลี่ยนไปสร้างมูลค่าจาก “ประสบการณ์ ความเฉพาะตัว และความสามารถในการปรับใช้”
ท้ายที่สุด ตึกแถวอาจไม่ได้หายไปจากเมือง แต่กำลังค่อยๆ เปลี่ยนบทบาท จากบ้าน ร้านค้า และสำนักงาน ไปสู่ร้านอาหาร โรงแรมขนาดเล็ก คาเฟ่ สตูดิโอ หรือธุรกิจรูปแบบใหม่เช่นเดียวกับพื้นที่สาขาธนาคารที่อาจกลายเป็นร้านค้า สำนักงาน หรือโครงการรูปแบบอื่น
อนาคตไม่ได้อยู่ที่ “ตึกเก่าหรือตึกใหม่” แต่อยู่ที่ทำเล
บทเรียนสำคัญจึงไม่ใช่ว่า สาขาธนาคารจะหายไป หรือตึกแถวจะกลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ตกยุคทั้งหมด! แต่คือการมองว่า อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่รอดต้องปรับตัวไปพร้อมกับชุมชน ทำเลอย่างเยาวราช สำเพ็ง ตลาดน้อย ทรงวาด และตลาดพลู กำลังพิสูจน์ให้เห็นว่า อาคารเก่าสามารถกลับมามีชีวิตได้ หากพื้นที่โดยรอบมีเรื่องราว มีคนเข้ามา และมีเศรษฐกิจใหม่รองรับ
ในทางกลับกัน ตึกแถวที่ไม่มีคน ไม่มีธุรกิจ ไม่มีระบบเดินทางที่เอื้อ และไม่สามารถตอบโจทย์การใช้งานยุคใหม่ ต่อให้ตั้งอยู่ริมถนนใหญ่ก็อาจกลายเป็นทรัพย์สินที่ขายยาก ดังนั้น อนาคตของตึกแถวจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับการแก้ปัญหาเรื่องที่จอดรถเพียงอย่างเดียว เช่นเดียวกับอนาคตของสาขาธนาคารไม่ได้ขึ้นอยู่กับการเปิดหรือปิดสาขาเท่านั้นสิ่งที่กำลังเปลี่ยนจริงๆ คือ “บทบาทของพื้นที่”
จากอดีตที่ธนาคารเป็นแม่เหล็กดึงคนเข้าสู่ชุมชน วันนี้เทคโนโลยีกำลังดึงธุรกรรมออกจากสถานที่ ขณะที่ตึกแถวซึ่งเคยเป็นหัวใจของการค้าขาย กำลังรอธุรกิจรูปแบบใหม่เข้ามาชุบชีวิตและเมื่อเมืองเดินหน้าต่อไป อสังหาริมทรัพย์ที่เคยถูกมองว่า “หมดอนาคต” อาจไม่ได้หายไปไหน เพียงแต่ต้องรอว่าใครจะมองเห็น บทใหม่ของมันก่อนใคร
