เปิดแผนที่ตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯทำเลไหนรุ่ง ทำเลไหนเริ่มเหนื่อย

ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ยุคที่ “ทำเล” อย่างเดียวอาจไม่พอ เมื่อค่าเช่าและอัตราการเช่าเดินสวนทางกันในหลายพื้นที่ สะท้อนเกมใหม่ของอสังหาริมทรัพย์สำนักงานที่ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น และเลือกพื้นที่ที่ “คุ้มค่า” มากกว่าพื้นที่ที่ “อยู่ใจกลางเมือง”

 CBD ยังแพง แต่ไม่ได้แปลว่าแข็งแกร่งที่สุด

ถ้ามองตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ จากข้อมูลไนท์แฟรงค์ เป็นเหมือนเกมแข่งขันกันแย่งผู้เช่า CBD หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจ ยังคงเป็นสนามที่มีค่าเช่าสูงที่สุดแต่ตัวเลขไตรมาส 2 ปี 2569 กำลังบอกว่า“ค่าเช่าสูง” กับ “ตลาดแข็งแรง” อาจไม่ใช่เรื่องเดียวกันอีกต่อไปค่าเช่าสำนักงานเฉลี่ยในพื้นที่ CBD อยู่ที่ 977 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนเพิ่มขึ้น 0.7% จากไตรมาสก่อน

 

แต่ในเวลาเดียวกัน อัตราการเช่ากลับลดลง 0.6 จุดเปอร์เซ็นต์ เหลือ 5% พูดง่าย ๆ คือ เจ้าของอาคารยังสามารถรักษาหรือขยับค่าเช่าเฉลี่ยขึ้นได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าพื้นที่ทั้งหมดกำลังถูกเช่าเพิ่มขึ้นและเมื่อแยกลงไปในแต่ละทำเล ภาพก็ยิ่งน่าสนใจเพราะใน CBD เอง ก็มีทั้งทำเลที่กำลังไปได้ดี ทำเลที่ทรงตัว และทำเลที่เริ่มเจอแรงกดดัน

เพลินจิต–ชิดลม–วิทยุทำเลพรีเมียม

เริ่มจากหนึ่งในทำเลที่ถูกมองว่าเป็น “Prime Location” ของตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ เพลินจิต–ชิดลม–วิทยุไตรมาสนี้ ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3% จากไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 1,075 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนขณะเดียวกัน อัตราการเช่ากลับเพิ่มขึ้น 0.3 จุดเปอร์เซ็นต์ มาอยู่ที่75%

เป็นหนึ่งในภาพที่ดีที่สุดของตลาดเพราะค่าเช่าเพิ่มและอัตราการเช่าก็เพิ่มตามสะท้อนว่า สำหรับอาคารสำนักงานที่มีทำเลดีและคุณภาพเหมาะสม ผู้เช่ายังพร้อมจ่าย แม้ตลาดโดยรวมจะอยู่ในภาวะที่ผู้เช่ามีอำนาจต่อรอง

เหตุผลสำคัญคือทำเลนี้ไม่ได้ขายเพียง “พื้นที่สำนักงาน”

แต่ขายทั้งการเดินทาง ความสะดวก ภาพลักษณ์องค์กร และการเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนในโลกที่บริษัทจำนวนมากกำลังพยายามดึงพนักงานกลับเข้าสำนักงาน ทำเลที่เดินทางสะดวกจึงยังมีมูลค่าเพลินจิต–ชิดลม–วิทยุ จึงเป็นตัวอย่างว่า Prime Location ยังมีพลังในการรักษาผู้เช่าได้

 

นานา–อโศก–พร้อมพงษ์ ค่าเช่าลด แต่คนเช่ากลับเพิ่ม

ถัดมาคือ ทำเลนานา–อโศก–พร้อมพงษ์ ตัวเลขของพื้นที่นี้กำลังบอกเรื่องราวที่น่าสนใจมากเพราะค่าเช่าเสนอเฉลี่ยลดลง 1.1% จากไตรมาสก่อน มาอยู่ที่898 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนแต่ในทางกลับกัน อัตราการเช่ากลับเพิ่มขึ้น 0.7 จุดเปอร์เซ็นต์ มาอยู่ที่ 80%

เจ้าของอาคารอาจต้องยอม “ลดราคา” เพื่อแลกกับการรักษาและเพิ่มจำนวนผู้เช่าและผลลัพธ์ก็ดูเหมือนจะออกมาในทิศทางที่ดี เมื่ออัตราการเช่าสูงถึง 80% ทำให้พื้นที่นี้กลายเป็นหนึ่งในทำเล CBD ที่มีอัตราการเช่าสูงที่สุดในกลุ่มที่สำรวจสิ่งที่เกิดขึ้นจึงสะท้อนหลักเศรษฐศาสตร์

เมื่อผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้น ราคาก็กลายเป็นอาวุธสำคัญ อาคารที่สามารถเสนอราคาที่แข่งขันได้ ขณะที่ยังรักษาคุณภาพ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวกเอาไว้ ย่อมมีโอกาสดึงผู้เช่าได้มากกว่า

 สีลม–สาทร–พระราม 4 ค่าเช่าพุ่ง แต่ผู้เช่ากลับลดลง

แต่ถ้ามองอีกฝั่งของ CBD ทำเล สีลม–สาทร–พระราม 4 กลับให้ภาพที่ตรงกันข้ามค่าเช่าเสนอเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 3.0% จากไตรมาสก่อน มาอยู่ที่1,018 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนแต่อัตราการเช่ากลับลดลง 1.4 จุดเปอร์เซ็นต์ เหลือ74%เป็นตัวเลขที่ต้องจับตา

แม้ค่าเช่าเฉลี่ยจะสูงขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้เช่ากำลังแย่งกันเช่าพื้นที่ในทางกลับกัน ตลาดอาจกำลังอยู่ในช่วงที่เจ้าของอาคารบางส่วนสามารถรักษาระดับค่าเช่าได้ แต่ต้องเผชิญกับพื้นที่ว่างที่เพิ่มขึ้น

เป็นความแตกต่างระหว่างค่าเช่าที่เจ้าของอยากได้กับราคาที่ผู้เช่ายอมจ่ายในตลาดที่ผู้เช่ามีอำนาจต่อรอง ตัวเลขอัตราการเช่าจึงอาจสะท้อนสุขภาพของตลาดได้มากกว่าค่าเช่าเฉลี่ยเพียงอย่างเดียว

 

Non-CBD กำลังมา แต่ก็ไม่ได้แปลว่าทุกทำเลจะชนะ

ขยับออกจาก CBD ตลาดสำนักงานในพื้นที่ Non-CBD กลับมีเรื่องให้เล่าอีกแบบค่าเช่าเสนอเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 3.0% จากไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 693 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนแต่เช่นเดียวกับ CBDอัตราการเช่ากลับลดลง 2.2 จุดเปอร์เซ็นต์ เหลือ 78%

ตัวเลขนี้ทำให้เห็นภาพว่า ตลาดสำนักงานนอก CBD ไม่ได้มีเพียงเรื่อง “ค่าเช่าถูกกว่า”แต่กำลังแข่งขันกันด้วยคุณภาพอาคาร การเดินทาง ความพร้อมของพื้นที่ และความคุ้มค่าที่ผู้เช่าจะได้รับและเมื่อเจาะลงไปแต่ละพื้นที่ ความแตกต่างก็ชัดเจนขึ้น

 เพชรบุรี–พระราม 9–รัชดา ค่าเช่าลด อัตราเช่าสูงสุด

ทำเล เพชรบุรี–พระราม 9–รัชดา มีค่าเช่าเสนอเฉลี่ยลดลง 0.4% เหลือ728 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนขณะที่อัตราการเช่าลดลง 1.6 จุดเปอร์เซ็นต์ มาอยู่ที่82%แม้อัตราการเช่าจะลดลง แต่ระดับ 82% ยังถือว่าสูงที่สุดเมื่อเทียบกับทำเลที่กล่าวมาทั้งหมด

สะท้อนความแข็งแกร่งของทำเลในแง่ความสามารถในการดึงดูดผู้เช่าโดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับค่าเช่าที่ต่ำกว่า CBD อย่างมีนัยสำคัญสำหรับบริษัทที่ต้องการลดต้นทุนสำนักงาน แต่ยังต้องการอยู่ในพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับใจกลางเมืองได้ดี ทำเลนี้จึงยังมีจุดขาย ผู้เช่าอาจไม่ได้ต้องการ “ใจกลางเมืองที่สุด” แต่ต้องการ “ความคุ้มค่าที่สุด”

 พหลโยธิน–วิภาวดีตลาดที่โตแบบค่อยเป็นค่อยไป

ด้าน พหลโยธิน–วิภาวดี เป็นภาพของตลาดที่ค่อนข้างสมดุลค่าเช่าเสนอเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.9% จากไตรมาสก่อน มาอยู่ที่723 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนขณะที่อัตราการเช่าเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3 จุดเปอร์เซ็นต์ มาอยู่ที่ 75%แม้การเปลี่ยนแปลงจะไม่ได้หวือหวา แต่การที่ทั้งค่าเช่าและอัตราการเช่าปรับตัวขึ้นพร้อมกัน ถือเป็นสัญญาณที่ดีสะท้อนว่าพื้นที่ดังกล่าวยังสามารถรักษาความต้องการของผู้เช่าไว้ได้ โดยไม่จำเป็นต้องใช้การลดราคาอย่างรุนแรง

 บางนา–ศรีนครินทร์ค่าเช่าพุ่ง 8.4% แต่พื้นที่ว่างกลับเพิ่ม

อย่างไรก็ตามทำเลที่ตัวเลขดู “ย้อนแย้ง” ที่สุดก็คือ บางนา–ศรีนครินทร์ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง8.4%จากไตรมาสก่อน มาอยู่ที่688 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนฟังดูเหมือนเป็นข่าวดี แต่เมื่อเปิดตัวเลขอีกด้านกลับพบว่า อัตราการเช่าลดลงถึง 9.3 จุดเปอร์เซ็นต์เหลือเพียง67%

การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าเฉลี่ยไม่ได้หมายถึงความต้องการเช่าที่แข็งแกร่งเสมอไป โดยเฉพาะตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างอุปทาน หรือมีอาคารใหม่ที่มีค่าเช่าสูงกว่าเข้ามาในตลาดค่าเฉลี่ยจึงอาจเพิ่มขึ้น ขณะที่พื้นที่ว่างก็เพิ่มขึ้นพร้อมกันได้ นี่คือเหตุผลว่าทำไมการดูตลาดสำนักงานจาก “ค่าเช่าเฉลี่ย” เพียงตัวเลขเดียว อาจทำให้เราเข้าใจตลาดผิด

  “ทำเล” อาจไม่ใช่พระเอกของอีกต่อไป

จากตัวเลขดังกล่าว จะเห็นว่าตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ กำลังเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญCBD ยังมีค่าเช่าสูงแต่ไม่ได้หมายความว่าทุกทำเลจะมีอัตราการเช่าสูง Non-CBD มีค่าเช่าต่ำกว่าแต่บางทำเลกลับมีอัตราการเช่าที่แข็งแกร่งกว่า CBD บางพื้นที่และบางทำเล ค่าเช่ากำลังเพิ่มขึ้นขณะที่พื้นที่ว่างก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

สิ่งที่เกิดขึ้นจึงอาจไม่ใช่การ “ย้ายจาก CBD ไป Non-CBD”แต่เป็นการเปลี่ยนวิธีคิดของผู้เช่าจากเดิมที่คำถามคือ สำนักงานของเราอยู่ที่ไหน?กำลังกลายเป็นสำนักงานของเราคุ้มค่าที่สุดที่ไหน?

เมื่อผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น อาคารสำนักงานจึงต้องขายมากกว่าตารางเมตร

• ต้องขายการเดินทาง
• ต้องขายคุณภาพ
• ต้องขายความยืดหยุ่น
• ต้องขายต้นทุนที่คุ้มค่า
• และต้องขายประสบการณ์ของพนักงาน

เพราะในตลาดที่พื้นที่ว่างยังมีอยู่มาก ผู้ชนะอาจไม่ใช่เจ้าของอาคารที่ตั้งค่าเช่าได้สูงที่สุดแต่คือเจ้าของอาคารที่ทำให้ผู้เช่ารู้สึกว่า“ค่าเช่าที่จ่ายไป คุ้มค่ากับสิ่งที่ได้รับกลับมา”จากยุคที่“ทำเลคือทุกอย่าง”กำลังเข้าสู่ยุคที่“ความคุ้มค่าคือทุกอย่าง”