ออฟฟิศแข่งดุ ซัพพลายทะลัก 2 แสน ตร.ม. อาคารเขียว-พร้อมใช้งานแต้มต่อ

อาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ไตรมาส 2 ปี 2569 เผชิญโจทย์ “อุปทานล้น-ดีมานด์ฟื้นไม่เต็มที่” แม้อัตราการดูซับพุ่งสูงสุดในรอบหลายปี แต่พื้นที่ใหม่ 2.07 แสนตร.ม.ดันอัตราการเช่ารวมลดเหลือ 76.4% ขณะที่ อาคารสีเขียว-พร้อมใช้งาน-ยืดหยุ่น กลายเป็น“แต้มต่อ”สำคัญในเกมชิงผู้เช่า

ซัพพลายทะลักตลาดเข้าสู่เกม “แย่งผู้เช่า”

ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์ตเตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ กำลังเดินเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญ เมื่อไตรมาส 2 ปี 2569 มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่ถึง 5 อาคาร เติมพื้นที่เข้าสู่ตลาดรวมประมาณ 207,000 ตร.ม.

ส่งผลให้อุปทานสำนักงานสะสมเพิ่มขึ้น 3.2% จากไตรมาสก่อน แตะระดับ 6.75 ล้านตร.ม.

"ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนภาพตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันจากฝั่งอุปทานอย่างชัดเจน แม้ความต้องการเช่าจะเริ่มฟื้นตัว แต่ยังไม่เร็วพอที่จะดูดซับพื้นที่ใหม่ที่ไหลเข้าสู่ตลาด"

 

อย่างไรก็ตาม สัญญาณหนึ่งที่น่าสนใจคือ พื้นที่สำนักงานใหม่ราว 39% ได้รับการเช่าล่วงหน้าแล้ว หรือ Pre-committed ก่อนอาคารสร้างเสร็จ โดยมี One Bangkok Tower 5 เป็นโครงการสำคัญ ซึ่งมีพื้นที่เช่าล่วงหน้าประมาณ 50% ช่วยประคองภาพรวมของตลาด

อีกด้านหนึ่ง ตลาดสำนักงานกำลังเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงคุณภาพ เมื่อพื้นที่สำนักงานที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารสีเขียวเพิ่มขึ้น 6.8% จากไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 2.95 ล้านตารางเมตร หรือคิดเป็น 44% ของอุปทานสำนักงานทั้งหมด

นั่นหมายความว่า “อาคารใหม่” ในวันนี้ไม่ได้แข่งขันกันเพียงเรื่องทำเลและค่าเช่าอีกต่อไป แต่ต้องแข่งขันด้วยมาตรฐานอาคาร ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน และเป้าหมายด้านความยั่งยืนขององค์กรผู้เช่า

 

 ปัญญา กล่าวว่า ฝั่งความต้องการเช่า ไตรมาส 2 ปี 2569 ดูเหมือนจะส่งสัญญาณบวกอย่างโดดเด่น เมื่อ Take-up อยู่ที่ 134,000 ตารางเมตร และ Net Absorption อยู่ที่ 76,000 ตารางเมตร ถือเป็นระดับสูงสุดในรอบหลายปีแต่หากมองลึกลงไป

ตัวเลขดังกล่าวอาจไม่ได้สะท้อนการฟื้นตัวของความต้องการเช่าในอาคารเดิมทั้งหมดเพราะ 82,000 ตารางเมตรของ Net Absorption มาจากการส่งมอบพื้นที่ภายในอาคารสำนักงานที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ ขณะที่พื้นที่ที่ผู้เช่าย้ายออก หรือ Space Vacated ยังคงอยู่ในระดับสูงประมาณ 58,000 ตารางเมตร เป็นการย้ายจากพื้นที่เดิมไปสู่พื้นที่ใหม่ที่ตอบโจทย์มากขึ้น

อาคารสีเขียวกลายเป็นEssential

หนึ่งในเทรนด์ที่ชัดที่สุดของตลาดสำนักงานไตรมาสนี้ คือความแตกต่างระหว่างอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมกับอาคารทั่วไปอาคาร Green-certified มี Net Absorption สูงถึงประมาณ 92,000 ตารางเมตร ขณะที่อาคาร Non-Green กลับมี Net Absorption ติดลบราว 16,000 ตารางเมตร ตัวเลขนี้สะท้อนแรงส่งของ “Flight to Quality” ได้อย่างชัดเจน 

"ผู้เช่ากำลังเลือกอาคารที่มีคุณภาพสูงกว่า ทันสมัยกว่า และมีมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมรองรับ โดยเฉพาะบริษัทข้ามชาติที่เป้าหมายด้าน ESG และความยั่งยืนกลายเป็นส่วนหนึ่งของการตัดสินใจด้านอสังหาริมทรัพย์"

มาตรฐานอาคารสีเขียวจึงไม่ใช่เพียงสิ่งที่องค์กร “มีก็ดี” (Nice to Have) อีกต่อไป แต่กำลังขยับขึ้นมาเป็น “ข้อกำหนดจำเป็น” ( Essential Requirement)

ผลที่ตามมาคือ อาคารสำนักงานรุ่นเก่าและอาคารที่ไม่มีมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมต้องเผชิญโจทย์หนักขึ้น เพราะไม่เพียงต้องแข่งขันด้านค่าเช่า แต่ยังต้องแข่งขันกับคุณภาพอาคาร ประสบการณ์ผู้ใช้งาน และต้นทุนการดำเนินงานที่ผู้เช่ามองในระยะยาว

แข่งขันแรงปรับราคาขึ้นยาก

แม้ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยของตลาดจะเพิ่มขึ้น 1.3% จากไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 858 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่ตัวเลขนี้ไม่ได้หมายความว่าตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะที่เจ้าของอาคารสามารถปรับค่าเช่าขึ้นได้อย่างทั่วถึง เหตุผลสำคัญมาจาก Compositional Effect หรือผลจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของอุปทาน เมื่ออาคารสำนักงานระดับพรีเมียมแห่งใหม่เข้าสู่ตลาด ค่าเฉลี่ยของตลาดจึงถูกดันขึ้น

หากแยกตามเกรดอาคาร ค่าเช่า Grade A เพิ่มขึ้น 2.2% มาอยู่ที่ 1,268 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่ Grade B เพิ่มขึ้นเพียง 0.4% มาอยู่ที่ 864 บาท และ Grade C เพิ่มขึ้น 0.1% มาอยู่ที่ 542 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ดังนั้น แม้ค่าเช่าเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้น แต่ภาพใหญ่ยังคงเป็น “ตลาดของผู้เช่า” อาคารเดิมจำนวนมากยังต้องใช้ความยืดหยุ่นด้านเงื่อนไขการเช่า รวมถึงสิทธิประโยชน์และโปรโมชั่นเพื่อรักษาผู้เช่าและดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ โดยเฉพาะในช่วงที่พื้นที่ว่างยังอยู่ในระดับสูง

 CBD ยังไม่ตกขบวนNon-CBD กำลังมาแรง

เมื่อแยกตามทำเล ตลาดสำนักงาน CBD มีค่าเช่าเสนอเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.7% จากไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 977 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่อัตราการเช่าลดลง 0.6 จุดเปอร์เซ็นต์ เหลือ 75% ในทำเลเพลินจิต–ชิดลม–วิทยุ ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3% มาอยู่ที่ 1,075 บาท ขณะที่อัตราการเช่าเพิ่มขึ้นเป็น 75%

ฝั่งนานา–อโศก–พร้อมพงษ์ ค่าเช่าลดลง 1.1% เหลือ 898 บาท แต่กลับมีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้น 0.7 จุดเปอร์เซ็นต์ มาอยู่ที่ 80% สะท้อนความแข็งแกร่งของทำเลที่ยังสามารถดึงดูดผู้เช่าได้ ขณะที่สีลม–สาทร–พระราม 4 ค่าเช่าเพิ่มขึ้นถึง 3.0% มาอยู่ที่ 1,018 บาท แต่มีอัตราการเช่าลดลง 1.4 จุดเปอร์เซ็นต์ เหลือ 74%

ส่วนทำเลNon-CBD ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 3.0% มาอยู่ที่ 693 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่สัดส่วนการเช่ากลับลดลง 2.2 จุดเปอร์เซ็นต์ เหลือ 78%จุดที่ต้องจับตาคือ บางนา–ศรีนครินทร์ ค่าเช่าเพิ่มขึ้นถึง 8.4% มาอยู่ที่ 688 บาท แต่มีอัตราการเช่าลดลงอย่างแรงถึง 9.3 จุดเปอร์เซ็นต์ เหลือเพียง 67%

"ภาพดังกล่าวชี้ว่า การเติบโตของทำเล Non-CBD ไม่ได้หมายความว่าทำเล CBD กำลังสูญเสียความสำคัญ แต่สะท้อนว่าผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น โดยเฉพาะเมื่ออาคารคุณภาพสูงในพื้นที่นอกศูนย์กลางธุรกิจสามารถนำเสนอค่าเช่าที่แข่งขันได้"

ผู้เช่าหนีจากอาคารที่ไม่ตอบโจทย์

ตลอดช่วงหนึ่งปีที่ผ่านมา อุปสงค์ในพื้นที่ Non-CBD มีพัฒนาการโดดเด่น ขณะเดียวกัน อาคารคุณภาพสูงใน CBD ก็ยังรักษาผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งสิ่งที่เกิดขึ้นจึงไม่ใช่การย้ายฐานจาก CBD ไป Non-CBD แบบตรงไปตรงมา แต่เป็นการที่ผู้เช่าในทั้ง2พื้นที่กำลัง “Upgrade” ไปสู่อาคารที่มีคุณภาพสูงกว่า

เมื่ออาคารใหม่ใน Non-CBD มีมาตรฐานการก่อสร้างที่ทันสมัย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ และเสนอค่าเช่าในระดับแข่งขันได้ ผู้เช่าจึงมีทางเลือกเพิ่มขึ้นผลคือการแข่งขันของตลาดสำนักงานไม่ได้วัดกันเพียงว่า “อยู่ทำเลไหน” แต่ต้องตอบให้ได้ว่า “อาคารให้อะไรกับผู้เช่า”

จากปล่อยพื้นที่ สู่ พร้อมเข้าอยู่

อีกหนึ่งความต้องการที่กำลังชัดเจนขึ้นคือพื้นที่สำนักงานแบบ Fitted Office และ Ready-to-Occupy Spaceผู้เช่าจำนวนมากต้องการลดเงินลงทุนเริ่มต้น หรือ Upfront Capital Expenditure รวมถึงลดระยะเวลาในการออกแบบ ก่อสร้าง และย้ายสำนักงานเจ้าของอาคารจึงเริ่มปรับเกม ด้วยการนำเสนอโซลูชันแบบ Fully Fitted, Turnkey หรือ Built-to-Suit ผ่านความร่วมมือกับบริษัทออกแบบและก่อสร้าง หรือแต่งตั้งผู้เชี่ยวชาญเข้ามาดูแลพื้นที่โดยตรง

"นี่ไม่ใช่เพียงการเพิ่มบริการ แต่กำลังกลายเป็นเครื่องมือแข่งขันที่สำคัญ เพราะในตลาดที่ผู้เช่ามีอำนาจต่อรองสูง อาคารที่ช่วยลดต้นทุนและลดความยุ่งยากในการย้ายสำนักงาน ย่อมมีโอกาสปิดการเช่าได้เร็วกว่า"

ครึ่งหลังปี 69 ยังตลาดยังเหนื่อย 

แรงกดดันของตลาดยังไม่จบง่าย ๆ เพราะในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่อีกราว 197,000 ตารางเมตรทยอยสร้างเสร็จขณะที่อุปทานสำนักงานในอนาคตจนถึงปี 2574 อยู่ที่ประมาณ 612,000 ตารางเมตร โดยราว 56% อยู่ระหว่างการก่อสร้างดังนั้น พื้นที่ว่างมีแนวโน้มยังอยู่ในระดับสูง และตลาดสำนักงานยังคงเป็น ตลาดของลูกค้า หรือ Tenant’s Market ต่อเนื่องไปถึงปี 2570

สิ่งที่ตลาดต้องจับตาไม่ใช่เพียงว่าอาคารใหม่จะเข้าสู่ตลาดมากแค่ไหน แต่คือ “ความเร็วในการดูดซับ” พื้นที่เหล่านั้น หากอาคารใหม่สามารถปล่อยเช่าได้เร็ว ตลาดจะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวของอัตราการเช่าในระยะถัดไป แต่หากการดูดซับช้ากว่าคาด แรงกดดันต่อเจ้าของอาคารก็จะยืดเยื้อออกไป

 เศรษฐกิจฟื้น แต่ผู้เช่าระวังค่าใช้จ่าย 

แม้เศรษฐกิจไทยในปี 2569 มีแนวโน้มดีขึ้น โดยธนาคารแห่งประเทศไทยปรับเพิ่มประมาณการ GDP จาก 1.5% เป็น 2.3% แต่การฟื้นตัวยังไม่ทั่วถึงดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจเดือนมิ.ย.ปรับขึ้นจาก 42.5 เป็น 46.1 ขณะที่ดัชนีคาดการณ์ล่วงหน้า 3 เดือนอยู่ที่ 48.0 แต่ทั้งสองตัวยังต่ำกว่า 50 ซึ่งเป็นระดับสะท้อนภาวะทรงตัวภาพนี้สะท้อนว่า ภาคธุรกิจเริ่มมองเศรษฐกิจดีขึ้น แต่ยังไม่พร้อมเปิดเกมลงทุนอย่างเต็มกำลัง

สำหรับตลาดสำนักงาน ผู้เช่าจึงมีแนวโน้มให้ความสำคัญกับ 3 เรื่องมากขึ้น ได้แก่ ความยืดหยุ่นในการใช้พื้นที่ ประสิทธิภาพด้านต้นทุน และโซลูชันอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เงินลงทุนเริ่มต้นต่ำ

ปัญญา ระบุว่า การแข่งขันในวันนี้ไม่ได้อยู่ที่อาคารใหม่กับอาคารเก่า หรือ CBD กับ Non-CBD แต่อยู่ที่ “อาคารที่ตอบโจทย์ผู้เช่า” กับ “อาคารที่ปรับตัวไม่ทัน”เพราะผู้เช่าไม่ได้มองหาเพียงพื้นที่ทำงาน แต่กำลังมองหาสภาพแวดล้อมที่ช่วยสนับสนุนธุรกิจ ลดต้นทุน เพิ่มความยืดหยุ่น และตอบโจทย์เป้าหมายด้านความยั่งยืนขององค์กร

ผู้ชนะไม่ใช่อาคารที่ถูกที่สุดแต่ต้องมีคุณค่า

ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ในปี 2569 จึงกำลังเปลี่ยนผ่านจากการแข่งขันด้าน “ราคาและทำเล” ไปสู่การแข่งขันด้าน “คุณค่า”อาคารคุณภาพสูง อาคารสีเขียว พื้นที่พร้อมใช้งาน และโซลูชันที่ช่วยลดต้นทุนเริ่มต้น จะมีโอกาสโดดเด่นมากขึ้น ขณะที่อาคารเก่าและอาคารที่ไม่สามารถปรับตัวตามความต้องการของผู้เช่า จะต้องเผชิญแรงกดดันทั้งด้านอัตราการเช่าและการรักษาระดับค่าเช่า

จากนี้ไป ความสามารถของเจ้าของอาคารในการผสาน “คุณภาพ ความยั่งยืน ความพร้อมใช้งาน และประสบการณ์ของผู้ใช้อาคาร” เข้าด้วยกัน จะกลายเป็นตัวชี้วัดสำคัญของการแข่งขันเพราะในวันที่อุปทานยังล้นตลาด ผู้เช่าไม่ได้ถามเพียงว่า “ค่าเช่าเท่าไร” แต่กำลังถามว่า “พื้นที่สำนักงานจะช่วยธุรกิจของลูกค้าได้อย่างไรบ้าง”และคำตอบของคำถามนี้ อาจเป็นตัวตัดสินว่าอาคารใดจะได้ผู้เช่าในตลาดสำนักงานยุคใหม่ และอาคารใดจะต้องอยู่กับพื้นที่ว่างต่อไปอีกหลายปี