ต่างชาติแห่ช้อปคอนโดมิเนียมลักชัวรี ดันทำเลใจกลางกรุงเทพฯ-ภูเก็ตพุ่ง

ข้อมูลจากแผนกวิจัยของซีบีอาร์อี ระบุว่า ตลาดคอนโดมิเนียมย่านใจกลางกรุงเทพฯ หรือ Downtown Bangkok ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยแรงขับเคลื่อนสำคัญมาจากโครงการระดับลักชัวรี และซูเปอร์ลักชัวรี ซึ่งกำลังกลับมาเป็นเซกเมนต์ที่ผู้พัฒนาให้ความสนใจอีกครั้ง

ภาพดังกล่าวสวนทางกับบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งเผชิญทั้งแรงกดดันจากเศรษฐกิจ และกำลังซื้อที่ชะลอตัว แต่ตลาดระดับบนกลับแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่น โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูง และมีจุดขายแตกต่างจากตลาดทั่วไป

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ มีอัตราการขายเฉลี่ยสูงถึง 93% โดยเซกเมนต์ลักชัวรีทำผลงานโดดเด่นที่สุดด้วยอัตราการขาย 95% ขณะที่โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมีอัตราการขายเฉลี่ย 52% และกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรีครองอันดับหนึ่งด้วยอัตราการขายสูงถึง 85%

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า แม้ผู้ซื้อจะระมัดระวังในการตัดสินใจมากขึ้น แต่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับบนที่มีทำเล ผลิตภัณฑ์ และแบรนด์แข็งแรง ยังคงสามารถดึงดูดกำลังซื้อได้อย่างต่อเนื่อง
 

ยอดขายกรุงเทพฯ พุ่ง 300% ลุมพินีโกย 2,000 ล้านในไตรมาสเดียว

นางสาวอาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า แม้หลายภูมิภาคทั่วโลกยังเผชิญความไม่แน่นอนจากสถานการณ์ความขัดแย้ง และแรงกดดันทางเศรษฐกิจ แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงยังคงแข็งแกร่ง

สะท้อนจากผลการดำเนินงานของซีบีอาร์อี ซึ่งมียอดขายที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ และภูเก็ตช่วงครึ่งแรกของปี 2569 เติบโตมากกว่า 182% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2568

หากเจาะเฉพาะกรุงเทพฯ ยอดขายขยายตัวมากกว่า 300% จากแรงหนุนของโครงการใหม่บนทำเลศักยภาพ โดยเฉพาะย่านใจกลางลุมพินี ซึ่งสามารถสร้างยอดขายรวมมากกว่า 2,000 ล้านบาทภายในไตรมาส 2 เพียงไตรมาสเดียว

ตัวเลขนี้จึงไม่ได้เป็นเพียงภาพสะท้อนของยอดขายที่เพิ่มขึ้น แต่ยังบ่งชี้ถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีต่ออสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูงในทำเลใจกลางเมือง

สำหรับผู้ซื้อระดับบน “บ้าน” หรือ “คอนโดมิเนียม” ไม่ได้ทำหน้าที่เพียงเป็นที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นสินทรัพย์ที่สะท้อนรสนิยม ตัวตน และคุณค่าของการใช้ชีวิตในระยะยาว ส่งผลให้โครงการที่มีเอกลักษณ์ และสามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เฉพาะบุคคลยังมีโอกาสสร้างดีมานด์ได้ แม้ภาวะตลาดโดยรวมจะไม่ได้เอื้ออำนวยนัก

 ต่างชาติรุกหนัก สัดส่วนผู้ซื้อคอนโดมิเนียมกลางกรุงแตะ 32%

อีกหนึ่งการเปลี่ยนแปลงสำคัญของตลาดคือ โครงสร้างผู้ซื้อ โดยคอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพฯ มีสัดส่วนผู้ซื้อชาวไทย 68% และชาวต่างชาติ 32%

ที่น่าสนใจคือ สัดส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติในปี 2569 เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากปีก่อน และขยับเข้าใกล้ระดับของตลาดภูเก็ต ซึ่งถือเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางอสังหาริมทรัพย์ระดับบนของไทย

ในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักชัวรี ผู้ซื้อหลักมาจากญี่ปุ่น อังกฤษ ไต้หวัน และรัสเซีย ตามลำดับ ขณะที่สัดส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยเฉลี่ยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ระหว่างปี 2564-2568 อยู่ที่เพียง 18%

การเพิ่มขึ้นดังกล่าวสะท้อนการกระจายตัวของฐานผู้ซื้อจากต่างประเทศที่กว้างขึ้น และทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนของกรุงเทพฯ มีลักษณะเป็นตลาดนานาชาติมากขึ้น

หนึ่งในแรงส่งสำคัญคือ การขยายตัวของโครงการ Branded Residence ซึ่งช่วยสร้างการรับรู้ และความเชื่อมั่นในระดับสากล ตลอดจนยกระดับภาพลักษณ์ และมูลค่าของโครงการในสายตานักลงทุน และผู้ซื้อจากทั่วโลก

ลุมพินีครองแชมป์ทำเลทอง “ทำเล-คุณภาพ” ชนะ Freehold

แม้ตลาดจะให้ความสำคัญกับรูปแบบกรรมสิทธิ์ แต่ข้อมูลจากซีบีอาร์อีกลับชี้ให้เห็นว่า ในทำเลที่มีศักยภาพสูง ปัจจัยเรื่อง “ทำเล” และ “คุณภาพโครงการ” อาจมีน้ำหนักเหนือกว่ารูปแบบสิทธิการครอบครอง

โดยเฉพาะทำเลใจกลางลุมพินี ซึ่งยังคงได้รับความนิยมสูงสุดในตลาดระดับบน ยอดซื้อขายแบ่งเป็นโครงการประเภทสิทธิการเช่า หรือ Leasehold 55% และสิทธิการครอบครองโดยสมบูรณ์ หรือ Freehold 45%

ตัวเลขนี้สะท้อนพฤติกรรมผู้ซื้อที่เปลี่ยนไปกล่าวคือ เมื่อโครงการตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพโดดเด่น หรือเป็นส่วนหนึ่งของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ผู้ซื้ออาจให้ความสำคัญกับคุณภาพของโครงการ ศักยภาพของทำเล และประสบการณ์การอยู่อาศัย มากกว่าการยึดติดกับรูปแบบกรรมสิทธิ์เพียงอย่างเดียว

นอกจากนี้ ใจกลางลุมพินี และสุขุมวิท ยังคงเป็นทำเลหลักของโครงการ Branded Residence จากจุดแข็งของการเป็นย่านที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม รายล้อมด้วยศูนย์กลางธุรกิจ สิ่งอำนวยความสะดวก รีเทลขนาดใหญ่ และโครงการมิกซ์ยูสระดับเวิลด์คลาส จึงสามารถตอบโจทย์ทั้งผู้ซื้อชาวไทย และต่างชาติ

3 ปีตลาดซบ แต่ลุมพินีปิดยอด 8,000 ล้าน

อย่างไรก็ตาม ภาพการฟื้นตัวของตลาดบนไม่ได้เกิดขึ้นโดยไร้ข้อจำกัด เพราะในช่วงปี 2566 ถึงครึ่งแรกของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังอยู่ในภาวะชะลอตัว และการเปิดตัวคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี และซูเปอร์ลักชัวรีอยู่ในระดับต่ำเป็นประวัติการณ์

ท่ามกลางภาวะดังกล่าว ซีบีอาร์อีกลับสามารถสร้างยอดขายรวมบนทำเลใจกลางลุมพินีเพียงทำเลเดียวได้มากกว่า 8,000 ล้านบาท จากโครงการระดับแฟล็กชิป อาทิ The Residences at Dusit Central Park, ONE89 Wireless, El8HTEEN SEVEN และ Scope Langsuan

ความสำเร็จดังกล่าวสะท้อนว่า “ตลาดบนยังมีเงิน” แต่เงินก้อนนี้เลือกซื้ออย่างมีเหตุผลมากขึ้น

โจทย์ของผู้พัฒนาโครงการจึงไม่ใช่เพียงการสร้างสินค้าที่มีราคาสูง แต่ต้องสร้างผลิตภัณฑ์ที่มีความแตกต่าง มีคุณภาพ และตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายอย่างแม่นยำ

Buyer Landscape เปลี่ยน ผู้พัฒนาต้องเข้าใจลูกค้าลึกกว่าเดิม

อาทิตยา มองว่า การเปลี่ยนแปลงของ Buyer Landscape ทำให้ทั้งผู้พัฒนาโครงการ และที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้ซื้อที่เปลี่ยนไป

สำหรับตลาดลักชัวรี และซูเปอร์ลักชัวรี การแข่งขันจึงไม่ได้อยู่ที่จำนวนยูนิตหรือระดับราคาเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการแข่งขันด้าน “คุณค่า” ที่โครงการสามารถส่งมอบให้ผู้ซื้อได้

นั่นหมายถึงทั้งทำเล สถาปัตยกรรม แบรนด์ สิ่งอำนวยความสะดวก บริการ ตลอดจนประสบการณ์การอยู่อาศัย ต้องทำงานร่วมกันเพื่อสร้างความแตกต่างในตลาดที่ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น

ภูเก็ตโตต่อ 45% ต่างชาติครอง 67% ดันไทยสู่ฐานลงทุนโลก

ขณะที่ตลาดภูเก็ตยังคงเดินหน้าขยายตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ยอดขายปรับตัวเพิ่มขึ้นมากกว่า 45% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2568 สะท้อนความเชื่อมั่นของนักลงทุน และความต้องการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมที่ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

นางสาวประกายเพชร มีชูสาร หัวหน้าแผนกซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีในภูเก็ตยังได้รับความสนใจอย่างดีเยี่ยม โดยเฉพาะโครงการ Branded Residence อย่าง PEYLAA Phuket และ Autograph Collection Residences ซึ่งได้รับการตอบรับอย่างแข็งแกร่งนับตั้งแต่เปิดให้ชมห้องตัวอย่างเมื่อปลายไตรมาส 1 ที่ผ่านมา

ข้อมูลการซื้อขายของซีบีอาร์อีในช่วงครึ่งปีแรกพบว่า คอนโดมิเนียมในทำเลบางเทา และเชิงทะเลยังคงเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ที่ได้รับความนิยมสูงสุด โดยมีสัดส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติสูงถึง 67% เทียบกับชาวไทย 33%

ฐานผู้ซื้อยังมีความหลากหลายจากทั่วโลก ทั้งสหราชอาณาจักร รัสเซีย แคนาดา อินเดีย สหรัฐอเมริกา และประเทศต่างๆ ในยุโรป สะท้อนภาพภูเก็ตที่กำลังขยับสถานะจากตลาดที่อยู่อาศัยตากอากาศ สู่หนึ่งในจุดหมายปลายทางสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูงระดับโลก

กรุงเทพฯ-ภูเก็ต เจาะตลาดบน เมื่อ “คุณภาพ” สำคัญกว่าราคา

หากมองภาพรวมตลาดลักชัวรีในครึ่งแรกของปี 2569 สิ่งที่เห็นได้ชัดไม่ใช่เพียงตัวเลขยอดขายที่เติบโต แต่คือ การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้ซื้อ

จากกรุงเทพฯ ที่ต่างชาติขยับสัดส่วนขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ไปจนถึงภูเก็ตที่ต่างชาติครองสัดส่วนผู้ซื้อถึง 67% ตลาดระดับบนของไทยกำลังมีฐานลูกค้าที่เป็นสากลมากขึ้น

ขณะเดียวกัน ความสำเร็จของโครงการบนทำเลลุมพินี และบางเทา สะท้อนสมการเดียวกันคือ ผู้ซื้อยังพร้อมจ่ายสำหรับสินทรัพย์ที่มี “คุณค่า” อย่างแท้จริง

ในระยะต่อไป การแข่งขันของตลาดลักชัวรีจึงอาจไม่ได้วัดกันที่ใครเปิดโครงการได้มากที่สุด แต่เป็นการแข่งขันว่าใครสามารถเข้าใจผู้ซื้อได้ลึกที่สุด และเปลี่ยนทำเลที่ดีให้กลายเป็นประสบการณ์การอยู่อาศัยที่มีมูลค่าในระยะยาว

สำหรับภูเก็ต การเติบโตดังกล่าวยิ่งตอกย้ำศักยภาพของจังหวัดในฐานะศูนย์กลางอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก ซึ่งสามารถดึงดูดเม็ดเงินจากผู้ซื้อกำลังซื้อสูงได้อย่างต่อเนื่อง ขณะที่กรุงเทพฯ กำลังพิสูจน์ว่า แม้ตลาดโดยรวมจะเผชิญแรงกดดัน แต่ “ทำเลที่ใช่ สินค้าที่ใช่ และแบรนด์ที่ใช่” ยังคงเป็นแม่เหล็กดูดกำลังซื้อระดับบนได้เสมอ

 

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์