เมื่อคอนโดมิเนียมมือหนึ่งแพงเกินเอื้อม! สวนทางขนาดห้องที่เล็กลง ตลาดที่หลายคนเคยมองข้ามอย่าง “คอนโดมือสอง” กำลังกลับมาเป็นพระเอกของวงการอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง ไม่ใช่เพราะราคาถูกกว่าเพียงอย่างเดียว แต่เพราะ “ความคุ้มค่า” เป็นคำตอบของทั้งผู้อยู่อาศัย นักลงทุน และผู้ซื้อชาวต่างชาติ ในวันที่ทุกตารางเมตรมีมูลค่า และทุกการตัดสินใจต้องคิดให้มากกว่าเดิม
ประภาพร บุญขจรกุล รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ซาวิลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดไทยเดินมาถึงจุดที่ราคาคอนโดเปิดใหม่ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมืองอย่างสุขุมวิท สาทร สีลม ทองหล่อ ราคาขายใหม่แตะระดับ 180,000-250,000 บาทต่อตารางเมตร กลายเป็นเรื่องปกติ!
แต่สิ่งที่หายไปกลับเป็น “พื้นที่ใช้สอย”คอนโด 1 ห้องนอน ในอดีตเคยมีขนาด 55-60 ตารางเมตร แต่ปัจจุบันหลายโครงการเหลือเพียง 30-35 ตารางเมตร ขณะที่ราคากลับสูงกว่าเดิมหลายเท่า นี่คือจุดเปลี่ยนสำคัญที่ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากเริ่มย้อนกลับมามอง “ตลาดรีเซล” ไม่ใช่เพราะไม่มีเงินซื้อของใหม่ แต่เพราะเริ่มตั้งคำถามว่าทำไมต้องจ่ายแพงกว่าเพื่อได้พื้นที่น้อยกว่า
พื้นที่ใหญ่-ทำเลเดิม แต่ราคาถูกกว่า
ประภาพร อธิบายว่า ความได้เปรียบของคอนโดมือสองไม่ได้อยู่ที่อายุอาคารแต่อยู่ที่ “Value per Square Meter” ตัวอย่างที่เห็นชัดคือ ทำเล “ทองหล่อ” ปัจจุบันคอนโดเปิดใหม่มีราคามากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร แต่คอนโดรุ่นก่อนหลายโครงการยังซื้อขายกันเพียง 60,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร หรือ ถูกกว่า 3 เท่า!
สิ่งที่ผู้ซื้อได้รับ คือห้องขนาด 100 ตารางเมตรขึ้นไป ในทำเลเดียวกัน หลายครอบครัว จึงเลือกความคุ้มค่าแทนที่การซื้อห้องใหม่ราคาแพงและขนาดห้องลดลงครึ่งหนึ่ง
“รีโนเวต” เทรนด์มาแรง
สอดคล้องกับเทรนด์ที่เติบโตขึ้นอย่างชัดเจน คือการซื้อคอนโดเก่ามารีโนเวตเพราะแม้อาคารจะมีอายุ 20-30 ปี แต่หากนิติบุคคลดูแลดี โครงสร้างแข็งแรง อยู่ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD (Central Business District) ก็ยังเป็นสินทรัพย์ที่มีศักยภาพสูง หลายโครงการมีห้องขนาด 100-150 ตารางเมตร ซึ่งแทบหาไม่ได้แล้วในตลาดใหม่
“ผู้ซื้อจึงยอมลงทุนรีโนเวตอีกก้อน แลกกับพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า และต้นทุนรวมที่ยังต่ำกว่าการซื้อคอนโดเปิดใหม่ ตลาดนี้จึงได้รับความนิยมในกลุ่มMid to High-End ที่มีงบประมาณราว 10 ล้านบาทขึ้นไป”
แม้ผู้พัฒนาโครงการหลายรายจะออกแคมเปญลดราคาหนัก บางโครงการลดจากระดับ 180,000 บาทต่อตารางเมตร เหลือประมาณ 120,000 บาทต่อตารางเมตร จนสามารถขายหมดหลายร้อยยูนิตภายในไม่กี่วัน!
แต่แม้จะลดแรงเพียงใดก็ยังแข่งขันกับคอนโดมือสองบางประเภทได้ยากเพราะรีเซลขาย “พื้นที่” ไม่ใช่แค่ “ราคา” ผู้ซื้อจำนวนมากจึงเปรียบเทียบง่ายๆ ว่า หากมีงบ 18 ล้านบาท ซื้อคอนโดใหม่อาจได้พื้นที่เพียง 60 ตารางเมตร แต่ถ้าเป็นคอนโดรีเซลในทำเลเดียวกัน อาจได้พื้นที่เกิน 100 ตารางเมตร ความต่างนี้กำลังเปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างชัดเจน
คนไทยครองตลาดรีเซล ต่างชาติต่อราคาหนัก
แม้ “ตลาดต่างชาติ” จะกลับเข้ามา แต่กำลังซื้อหลักของตลาดรีเซลยังเป็นคนไทย สัดส่วน 70% ต่างชาติ 30% โดยกลุ่มต่างชาติที่ซื้อรีเซลมักมองหา ทำเลสุขุมวิท สีลม สาทร และเลือกห้องขนาดใหญ่ 2-3 ห้องนอน งบประมาณเกิน 10 ล้านบาท เพราะมองว่าทำเลเหล่านี้มีทั้งศักยภาพในการอยู่อาศัยและลงทุนระยะยาว
อย่างไรก็ดี นายหน้าหลายรายสะท้อนตรงกันว่าลูกค้าต่างชาติ “บางสัญชาติ” มีพฤติกรรมต่อรองราคาค่อนข้างหนัก บางครั้งเปิดข้อเสนอที่ต่ำกว่าราคาขายหลายล้านบาท ซึ่งเป็นวัฒนธรรมการเจรจาที่ต้องการเริ่มต้นจากราคาต่ำที่สุดก่อน ทำให้ผู้ขายต้องเตรียมกลยุทธ์การตั้งราคา และเผื่อพื้นที่สำหรับการต่อรองมากกว่าการขายให้คนไทย
ผู้ซื้อไม่ได้ดูแค่อาคารเน้น “นิติบุคคล”
อีกปัจจัยที่มีอิทธิพลมากขึ้น คือความน่าเชื่อถือของนิติบุคคลในยุคที่ข่าวหลอกโอนเงินจองคอนโดเกิดขึ้นบ่อย ผู้ซื้อจำนวนมากเลือกติดต่อผ่านนิติบุคคล หรือ บริษัทบริหารอาคารที่ดูแลโครงการโดยตรง เพราะเชื่อมั่นว่ามีข้อมูลเจ้าของห้องจริง ลดความเสี่ยงการถูกหลอก และช่วยอำนวยความสะดวกทั้งการซื้อ ขาย และปล่อยเช่าความไว้วางใจจึงกลายเป็น “สินทรัพย์” อีกประเภทหนึ่งของตลาดรีเซล
"คอนโดมือสองไม่ได้เป็นเพียงตลาดของคนอยู่อาศัย แต่ยังเป็นตลาดของนักลงทุน หลายโครงการในย่าน CBD ราคาปรับขึ้นมากกว่า 100% จากวันเปิดขาย สาเหตุสำคัญคือราคาเปิดตัวในอดีตยังอยู่ในระดับต่ำ เมื่อเวลาผ่านไป ทำเลพัฒนา ระบบขนส่งครบ และซัพพลายใหม่มีจำกัดราคาจึงค่อยๆ ปรับขึ้นตามศักยภาพของพื้นที่ทำให้ผู้ซื้อยุคแรกได้รับ Capital Gain จำนวนมาก"
จากตัวเลือกกลายเป็น “คำตอบ”
ในอดีต คอนโดมือสองอาจถูกมองว่าเป็นทางเลือกของคนที่มีงบจำกัดแต่วันนี้ ภาพนั้นเปลี่ยนไปแล้วผู้ซื้อจำนวนมากเลือก “รีเซล” ไม่ใช่เพราะซื้อของใหม่ไม่ได้แต่เพราะคำนวณแล้วว่า “คุ้มกว่า” เมื่อราคาคอนโดใหม่เดินหน้าเร็วกว่ารายได้ ขณะที่พื้นที่ใช้สอยลดลงทุกปีคอนโดมือสองจึงกลายเป็นสินทรัพย์ที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัย การลงทุน และการสร้างมูลค่าในระยะยาว
บางทีพระเอกของตลาดอสังหาริมทรัพย์รอบใหม่ อาจไม่ใช่โครงการเปิดตัวล่าสุด แต่อาจเป็นคอนโดที่สร้างมาแล้ว 20 ปี ในทำเลที่ไม่มีวันสร้างใหม่ได้อีก
