โรงแรมยุคใหม่ไม่ต้องสร้างใหม่ รีโนเวตตึกเก่าโกยผลตอบแทน

ตลาดโรงแรมกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ เมื่อ "ตึกเก่า" กลายเป็นสินทรัพย์ที่นักลงทุนแย่งชิงมากกว่าที่ดินเปล่า หลังเม็ดเงินลงทุนปี 2568 พุ่งแตะ 2.76 หมื่นล้านบาท สูงกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวเกือบ 2 เท่า ขณะที่โมเดล Adaptive Reuse หรือการพลิกโฉมอาคารเดิมสู่โรงแรมไลฟ์สไตล์ กำลังกลายเป็นสูตรสร้างมูลค่าใหม่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

 เม็ดเงินไหลเข้าโรงแรมกรุงเทพฯ 

แม้การลงทุนโรงแรมในปี 2569 จะเริ่มชะลอลงจากช่วงพีกหลังการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว แต่กรุงเทพฯ ยังคงเป็นแม่เหล็กสำคัญของนักลงทุนข้อมูลจากเจแอลแอล (JLL) ระบุว่า ปี 2568 ตลาดลงทุนในสินทรัพย์โรงแรมของกรุงเทพฯ มีมูลค่ารวม 27,600 ล้านบาท สูงกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปีที่อยู่เพียง 13,900 ล้านบาทเกือบเท่าตัว และคิดเป็นสัดส่วนกว่า 74.3% ของมูลค่าการลงทุนโรงแรมทั่วประเทศ

แม้ปี 2569 คาดว่ามูลค่าการลงทุนจะปรับเข้าสู่ระดับปกติราว 13,000 ล้านบาท แต่ปัจจัยหนุนสำคัญยังมาจากอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยรายวันที่อยู่ในระดับสูง และความเชื่อมั่นต่อศักยภาพการท่องเที่ยวของกรุงเทพฯ
 

 จากทำเลสู่เรื่องราวสูตรใหม่ของการลงทุนโรงแรม

สิ่งที่เปลี่ยนไป ไม่ใช่เพียงเม็ดเงินลงทุน แต่คือ "วิธีคิด" ของนักลงทุน ชนาวุฒิ วรรณชัยวงศ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโส และหัวหน้าฝ่ายธุรกิจที่ปรึกษาด้านโรงแรม ประจำประเทศไทย ของเจแอลแอล กล่าวว่า นักลงทุนไม่ได้มองเพียงศักยภาพของทำเลอีกต่อไป แต่ให้ความสำคัญกับความสามารถของอาคารในการสะท้อนอัตลักษณ์ของพื้นที่ และการสร้างประสบการณ์ที่แตกต่างให้แก่นักเดินทาง

โรงแรมไลฟ์สไตล์จึงเติบโตอย่างรวดเร็ว เพราะตอบโจทย์นักท่องเที่ยวยุคใหม่ที่ต้องการ "เรื่องเล่า" มากกว่าห้องพักมาตรฐาน ขณะที่อาคารเก่าซึ่งมีประวัติศาสตร์ กลายเป็นวัตถุดิบสำคัญในการสร้างคุณค่าที่โรงแรมสร้างใหม่ไม่สามารถลอกเลียนได้
 

โมเดลพลิกตึกเก่าเป็นสินทรัพย์ใหม่

หนึ่งในตัวอย่างที่สะท้อนเทรนด์ดังกล่าว คือการที่เจแอลแอล ประเทศไทย ปิดดีลเช่าระยะยาวอาคารบนถนนสุรวงศ์ ก่อนพัฒนาเป็น Aiden Surawong Bangkok โรงแรมไลฟ์สไตล์แห่งแรกในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ภายใต้แบรนด์ Aiden ของ BWH Hotelsโรงแรมขนาด 77 ห้องแห่งนี้ไม่ได้สร้างขึ้นใหม่ แต่เกิดจากการปรับเปลี่ยนอาคารสำนักงานธุรกิจอัญมณีและเครื่องประดับอายุเกือบ 50 ปี ให้กลายเป็นโรงแรมที่ยังคงกลิ่นอายของอดีต ผ่านการออกแบบที่ได้รับแรงบันดาลใจจากอัญมณี ศิลปะอาร์ตเดโค และประวัติศาสตร์ของย่านสุรวงศ์

โครงการดังกล่าวสะท้อนแนวคิดAsset Repositioning หรือการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์เดิม ซึ่งกำลังได้รับความนิยมในตลาดอสังหาริมทรัพย์และโรงแรมมากขึ้น

จากทางเลือก สู่กลยุทธ์หลักของนักลงทุน

นายกฤช ปิ่มหทัยวุฒิ กรรมการผู้จัดการและหัวหน้าหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุน เจแอลแอล ประเทศไทย กล่าวว่า ความสำเร็จของการ Repositioning ไม่ได้ขึ้นอยู่กับตัวอาคารเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากการเลือกทำเล การวางโครงสร้างการลงทุน การคัดเลือกผู้พัฒนาโครงการ และการเลือกแบรนด์โรงแรมที่สอดคล้องกับศักยภาพของสินทรัพย์

ในยุคที่ต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น การนำอาคารเดิมกลับมาใช้ประโยชน์ใหม่ จึงกลายเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยเพิ่มผลตอบแทน พร้อมรักษาสมมติฐานทางการเงินของโครงการได้ดีกว่าการเริ่มต้นจากศูนย์

 สุรวงศ์ทำเลเก่าที่กลับมาอยู่ในเรดาร์นักลงทุน

การฟื้นคืนชีพของอาคารเก่าในย่านสุรวงศ์ ยังสะท้อนการกลับมาของทำเลใจกลางเมืองที่มีทั้งประวัติศาสตร์และศักยภาพเชิงพาณิชย์ย่านแห่งนี้เชื่อมต่อสีลม บางรัก สาทร และเยาวราช ทำให้ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการโรงแรมระดับนานาชาติอย่างต่อเนื่อง ทั้ง Voco Bangkok Surawong, Montien Hotel Surawong Bangkok, Mondrian Bangkok Silom, Six Senses Hatai Bangkok และ The Unbound Collection by Hyatt ซึ่งต่างเลือกปักหมุดในพื้นที่เดียวกัน

โรงแรมขาย "ประสบการณ์" มากกว่าห้องพัก

นายชโนตฆ์ ตั้งสิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอ็มแพน กรุงเทพ จำกัด ผู้ลงทุนโครงการ Aiden Surawong Bangkok กล่าวว่า เป้าหมายของโครงการไม่ใช่เพียงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่คือการรักษาเรื่องราวของอาคารและประวัติศาสตร์ของอุตสาหกรรมอัญมณีในย่านสุรวงศ์ไว้ ผ่านประสบการณ์การเข้าพัก

แนวคิดดังกล่าวสะท้อนทิศทางใหม่ของธุรกิจโรงแรม ซึ่งไม่ได้แข่งขันกันด้วยจำนวนห้องพักหรือสิ่งอำนวยความสะดวกเพียงอย่างเดียว แต่แข่งขันกันด้วย "ประสบการณ์" และ "อัตลักษณ์" ที่ทำให้นักเดินทางรู้สึกว่ากำลังค้นพบสถานที่พิเศษ

เมื่อพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน การลงทุนโรงแรมจึงกำลังเปลี่ยนตาม จากการสร้างอาคารใหม่ สู่การสร้าง "คุณค่าใหม่" ให้กับอาคารเดิม และนั่นอาจเป็นสูตรการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนได้ยั่งยืนกว่าการเริ่มต้นจากศูนย์ในอนาคต