กทม.เตรียมปิดช่องโหว่ ‘เกษตรหลบภาษี’สะเทือนเจ้าของที่ดินทั่วกรุง?

ทำไมที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ หลายแปลง ถึงกลายเป็น สวนกล้วยและแปลงเกษตร ทั้งที่มีมูลค่าหลายร้อยล้านบาท? คำตอบอาจไม่ได้อยู่ที่ผลผลิตทางการเกษตร แต่อยู่ที่ "ภาษีที่ดิน" และวันนี้กรุงเทพมหานครกำลังเตรียมปิดช่องว่างดังกล่าว ซึ่งอาจส่งผลต่อเจ้าของที่ดินจำนวนมากในอนาคต

หลายปีที่ผ่านมา เจ้าของที่ดินจำนวนไม่น้อยเลือกปลูกกล้วย ปลูกมะนาว หรือเลี้ยงสัตว์เพียงเล็กน้อย เพื่อเปลี่ยนสถานะที่ดินเป็น "เกษตรกรรม" แลกกับภาระภาษีที่ลดลงหลายเท่าแต่วันนี้ กรุงเทพมหานคร กำลังเดินหน้าปิดช่องว่างดังกล่าว ด้วยการศึกษาปรับอัตราภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร และอาจเป็นจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนเกมการถือครองที่ดินครั้งสำคัญ
 

เมื่อ 'ที่ดินใจกลางเมือง' กลายเป็นสวนกล้วย

ในช่วงที่ผ่านมา มีรายงานว่า กรุงเทพมหานคร อยู่ระหว่างจัดทำข้อเสนอเพื่อปรับปรุงการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ก่อนเสนอต่อนายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร พิจารณา และส่งต่อให้สภากรุงเทพมหานคร รวมถึงกระทรวงมหาดไทยและกระทรวงการคลังพิจารณาตามขั้นตอน

เป้าหมายสำคัญ คือ การแก้ไขข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครให้สอดคล้องกับสถานการณ์การใช้ประโยชน์ที่ดินในปัจจุบัน ซึ่งเปลี่ยนแปลงไปมากหลังพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้มานานกว่า 7 ปี
 

กฎหมายให้ใช้ที่ดินอย่างคุ้มค่าในทางปฏิบัติเกิดช่องโหว่

แนวคิดของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ การผลักดันให้เจ้าของนำที่ดินมาใช้ประโยชน์ ไม่ปล่อยทิ้งไว้เพื่อเก็งกำไรเพราะหากที่ดินถูกปล่อยรกร้าง จะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้นเรื่อย ๆ เพื่อสร้างแรงจูงใจให้เกิดการพัฒนา

แต่สิ่งที่เกิดขึ้นจริง คือ เจ้าของที่ดินจำนวนหนึ่งเลือกใช้วิธีที่ถูกกฎหมาย แต่สวนทางกับเจตนารมณ์ของกฎหมายนั่นคือ การปลูกพืชเพียงเล็กน้อย หรือเลี้ยงสัตว์ในพื้นที่ ก่อนแจ้งว่าที่ดินแปลงดังกล่าวเป็น "พื้นที่เกษตรกรรม" แม้ในความเป็นจริงจะไม่ได้ประกอบอาชีพเกษตรอย่างแท้จริงผลลัพธ์คือ ภาระภาษีลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

ส่วนต่างภาษีที่ทำให้หลายคนเลือกเป็น 'เกษตรกรจำเป็น'

สาเหตุที่ช่องโหว่นี้ได้รับความนิยม มาจากความแตกต่างของอัตราภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร เสียภาษีเพียง 0.01-0.10% ตามมูลค่าที่ดิน และหากมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ยังได้รับการยกเว้นภาษี

ขณะที่ที่ดินรกร้างหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ จะเสียภาษี 0.30-0.70% และยังถูกปรับเพิ่มอีก 0.30% ทุก ๆ 3 ปี หากยังไม่มีการใช้ประโยชน์ จนสูงสุดไม่เกิน 3%

เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว การปลูกต้นไม้ไม่กี่ต้น อาจช่วยลดภาระภาษีได้หลายเท่าตัว โดยเฉพาะที่ดินมูลค่าหลายร้อยล้านบาทนี่จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้หลายพื้นที่ในกรุงเทพฯ กลายเป็น "สวนเกษตรกลางเมือง" ทั้งที่มูลค่าที่ดินสูงติดอันดับประเทศ

กทม. เตรียมขยับภาษีเกษตร

ปัญหานี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะกรุงเทพมหานครติดตามมาต่อเนื่องกว่า 4 ปี ล่าสุด มีการศึกษาแนวทางปรับอัตราภาษีสำหรับที่ดินประเภทเกษตรกรรม โดยเสนอให้เพิ่มอัตราภาษีอีก0.02%นั่นหมายความว่า จากเดิม 0.01-0.10%จะเป็น 0.03-0.12%

หากคิดเป็นภาษีต่อมูลค่าที่ดิน จะเพิ่มจากประมาณ100 บาทต่อมูลค่า 1 ล้านบาทต่อปีเป็น 300 บาทต่อมูลค่า 1 ล้านบาทต่อปีแม้อัตราที่เพิ่มขึ้นอาจดูไม่สูงนัก แต่สำหรับผู้ถือครองที่ดินมูลค่าหลายร้อยล้านหรือหลายพันล้านบาท ภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นก็อาจมีนัยสำคัญ

กทม. มีสิทธิ์ปรับภาษีเองได้หรือไม่?

คำตอบคือ "มี" แต่ต้องอยู่ภายใต้กรอบของกฎหมายพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 37 วรรคหก ให้อำนาจองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นกำหนดอัตราภาษีผ่านข้อบัญญัติท้องถิ่นได้
สำหรับกรุงเทพมหานคร จึงสามารถกำหนดอัตราภาษีได้เอง ภายใต้เพดานสูงสุดที่กฎหมายแม่บทกำหนดไว้นั่นหมายความว่า หากผ่านขั้นตอนการพิจารณาครบถ้วน การปรับอัตราภาษีก็สามารถเกิดขึ้นได้โดยไม่ต้องแก้ไขพระราชบัญญัติทั้งฉบับ

นี่อาจไม่ใช่แค่การขึ้นภาษี แต่คือการเปลี่ยนพฤติกรรมการถือครองที่ดิน

แม้ข้อเสนอในวันนี้จะเป็นเพียงการเพิ่มอัตราภาษีเล็กน้อย แต่สารสำคัญที่กรุงเทพมหานครกำลังส่งออกมา คือ การลดแรงจูงใจในการใช้ "เกษตรกรรม" เป็นเครื่องมือหลบภาษี และผลักดันให้ที่ดินถูกนำมาใช้ประโยชน์ตามศักยภาพที่แท้จริงเพราะท้ายที่สุด หากต้นทุนของการถือครองที่ดินเพิ่มขึ้น เจ้าของที่ดินอาจต้องตัดสินใจใหม่ว่าจะ

•  พัฒนาที่ดิน
•  ปล่อยเช่า
•  ขายต่อ
•  หรือยอมรับภาระภาษีที่สูงขึ้น

ซึ่งทั้งหมดนี้ อาจส่งผลต่อทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ มากกว่าที่หลายคนคาดคิดและนี่อาจเป็นเพียง "จุดเริ่มต้น" ของการปรับโครงสร้างภาษีที่ดินครั้งใหม่ ที่ไม่ได้มุ่งเก็บภาษีเพิ่มเพียงอย่างเดียว แต่กำลังพยายามเปลี่ยนพฤติกรรมการใช้ที่ดินของคนทั้งเมืองในระยะยาว