‘บ้าน’ ความฝันของคนไทยหรือโจทย์ใหญ่ประเทศ?ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

เมื่อ "บ้าน" ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่เป็นเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจไทย การชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้กระทบเพียงผู้ประกอบการ หากแต่ส่งแรงสั่นสะเทือนไปทั้งระบบ ตั้งแต่การจ้างงาน กำลังซื้อ จนถึงโอกาสสร้างความมั่งคั่งของคนรุ่นใหม่ แล้วในวันที่คนอยากซื้อยังมี แต่คนซื้อได้กลับลดลง โมเดล "บ้านชาวไทย" จะกลายเป็นคำตอบของโจทย์นี้ได้หรือไม่

บ้านหนึ่งหลัง ไม่ได้สร้างแค่กำแพง แต่สร้างเศรษฐกิจทั้งประเทศ หากถามว่า "ธุรกิจไหนขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยมากที่สุด" หลายคนอาจนึกถึงการท่องเที่ยว การส่งออก หรืออุตสาหกรรมยานยนต์ แต่อีกหนึ่งธุรกิจที่มีบทบาทไม่แพ้กัน คือ "อสังหาริมทรัพย์"เพราะทุกครั้งที่บ้านหนึ่งหลังถูกสร้างขึ้น สิ่งที่เกิดขึ้นไม่ใช่เพียงอาคารหลังใหม่ หากแต่เป็นการเริ่มต้นของเม็ดเงินที่ไหลเวียนไปทั่วระบบเศรษฐกิจ

 

ตั้งแต่เจ้าของที่ดิน สถาปนิก วิศวกร ผู้รับเหมา โรงงานปูนซีเมนต์ เหล็ก กระจก สุขภัณฑ์ เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ ธุรกิจขนส่ง ธนาคาร บริษัทประกันภัย ไปจนถึงร้านค้ารายย่อย บ้านหนึ่งหลัง จึงไม่ใช่แค่ "สินค้า" แต่เป็นจุดเริ่มต้นของห่วงโซ่เศรษฐกิจขนาดใหญ่

ตัวเลขสะท้อนภาพนี้ได้อย่างชัดเจน ภาคอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนประมาณ 8-9% ของ GDP ไทย แต่ผลกระทบที่แท้จริงสูงกว่านั้นมาก เพราะธุรกิจนี้เชื่อมโยงกับอุตสาหกรรมอีกหลายสิบประเภท ใช้วัตถุดิบในประเทศกว่า 90% สร้างการจ้างงานกว่าล้านตำแหน่ง และสร้างผลคูณทางเศรษฐกิจ (Multiplier Effect) มากกว่า2เท่าของเม็ดเงินลงทุน

พูดอีกมุมหนึ่ง เมื่ออสังหาริมทรัพย์เดิน เศรษฐกิจก็เดินแต่เมื่ออสังหาริมทรัพย์สะดุด ประเทศทั้งประเทศก็สะเทือนเช่นกัน
 

คนยังอยากซื้อบ้าน แต่ไม่มีโอกาสซื้อ

ครึ่งแรกของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญแรงกดดันรอบด้านเศรษฐกิจโลกยังไม่ฟื้นเต็มที่ ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ สงครามในตะวันออกกลาง นโยบายกำแพงภาษีของสหรัฐฯ รวมถึงปัจจัยในประเทศ ทั้งหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

ผลลัพธ์คือ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงต่ำที่สุดในรอบกว่าทศวรรษ! แต่สิ่งที่น่าสนใจคือ ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ ไม่มีคนอยากซื้อบ้าน ปัญหาคือ คนที่อยากซื้อ กลับซื้อไม่ได้ ต่างหากที่สำคัญ ดีมานด์ไม่ได้หายไป เพียงแต่ถูกปิดกั้นด้วยกำแพงหลายชั้น จากราคาที่ดินสูงขึ้น ต้นทุนก่อสร้างแพงขึ้น ค่าแรงเพิ่มขึ้น

ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องสะท้อนต้นทุนเข้าสู่ราคาขาย ขณะที่รายได้ของคนไทยกลับเติบโตช้ากว่าราคาบ้าน ช่องว่างระหว่าง "ราคาบ้าน" กับ "กำลังซื้อ" จึงกว้างขึ้นทุกปี   บ้านจึงค่อย ๆ เปลี่ยนจาก เป้าหมายของการทำงาน กลายเป็น ความฝันที่ไกลออกไปอุปสรรคไม่ได้อยู่ที่การผ่อน

แต่อยู่ที่การเริ่มต้นหลายคนคิดว่าการซื้อบ้านยาก เพราะต้องผ่อนเดือนละหลายพันหรือหลายหมื่นบาท แต่สำหรับคนรุ่นใหม่ ปัญหากลับเกิดขึ้นก่อนหน้านั้นนั่นคือ "เงินก้อนแรก" เงินดาวน์ ค่าจดจำนอง ค่าโอน ค่าตกแต่ง ค่าเฟอร์นิเจอร์

เมื่อนำทุกอย่างมารวมกัน บ้านหนึ่งหลังอาจต้องใช้เงินสดหลักแสนบาทก่อนจะได้รับกุญแจ แม้จะมีรายได้เพียงพอสำหรับการผ่อนรายเดือน แต่หลายคนกลับไม่มีเงินก้อนสำหรับก้าวแรก และเมื่อก้าวแรกเริ่มไม่ได้ การมีบ้านก็ถูกเลื่อนออกไปเรื่อย ๆ

ธนาคารเข้มงวด คนมีรายได้ก็อาจไม่มีสิทธิ์กู้

อีกกำแพงสำคัญ คือการปล่อยสินเชื่อ หนี้ครัวเรือนไทยที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ธนาคารต้องบริหารความเสี่ยงอย่างเข้มงวดอัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านบางกลุ่มพุ่งแตะ 40-50% โดยเฉพาะบ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

เกิดภาพที่ย้อนแย้ง คนมีงานประจำ มีรายได้ทุกเดือน แต่กลับไม่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้าน ขณะที่ค่าเช่ากลับแพงขึ้นทุกปี เงินที่ควรกลายเป็นการสร้างสินทรัพย์ กลับไหลออกไปในรูปของค่าเช่า วงจรนี้ทำให้คนจำนวนมากไม่สามารถเริ่มสะสมความมั่งคั่งได้

โจทย์ใหญ่ต้องสร้างโอกาส

เมื่อปัญหาไม่ใช่จำนวนโครงการ คำถามจึงเปลี่ยนเป็น "จะทำอย่างไรให้คนไทยเข้าถึงบ้านได้จริง"แนวคิดนี้กำลังถูกนำมาทดลองผ่านโครงการ "บ้านชาวไทย" ของ BTS Groupแทนที่จะแข่งขันด้วยความหรูหราโครงการกลับเลือกแข่งขัน

ด้วยการ"ลด"อุปสรรคในการเป็นเจ้าของบ้าน ทั้งการตั้งราคาที่เข้าถึงได้ ห้องพร้อมอยู่ เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบ รวมถึงเงื่อนไขฟรีดาวน์และกู้ได้เต็มวงเงิน โมเดลนี้ไม่ได้พยายามทำให้บ้านถูกที่สุด แต่พยายามทำให้ "การเริ่มต้น" ง่ายที่สุด

จากการขายบ้าน สู่การออกแบบระบบนิเวศของการมีบ้าน ซึ่งจุดแข็งของ BTS ไม่ได้อยู่เพียงการพัฒนาอสังหาฯแต่มีประสบการณ์ในการบริหารระบบเมือง ทั้งรถไฟฟ้า การเงิน ประกันภัย ลิสซิ่ง และบริการดิจิทัล

การพัฒนาโครงการ D:CODE ศรีนครินทร์ และ D:CRAFT คลองหลวง จึงสะท้อนแนวคิดใหม่นั่นคือ การออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับชีวิตจริงของคนทำงาน ทำเลเชื่อมต่อแหล่งงาน ราคาจับต้องได้ พื้นที่ใช้สอยเหมาะกับการเริ่มต้นชีวิตและยังเปิดรับเสียงสะท้อนของลูกค้า เช่น การพัฒนาพื้นที่รองรับการเลี้ยงสัตว์ หรือ Pet Friendly เพื่อให้โครงการเติบโตไปพร้อมกับวิถีชีวิตของผู้อยู่อาศัย

ที่อยู่อาศัยในราคาเอื้อมถึง 

ท้ายที่สุด สิ่งที่น่าจับตาอาจไม่ใช่ยอดจองของโครงการแต่คือจำนวน "ผู้เช่า" ที่สามารถเปลี่ยนสถานะเป็น "เจ้าของบ้าน"เพราะหากโมเดลนี้พิสูจน์ได้ว่า การลดกำแพงด้านเงินดาวน์ ราคา และการเข้าถึงสินเชื่อ สามารถทำให้คนไทยมีบ้านได้จริง

ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นจะไม่ได้หยุดอยู่แค่ยอดขายของผู้ประกอบการ แต่จะขยายไปสู่การสร้างสินทรัพย์ให้ครัวเรือน เพิ่มกำลังซื้อ กระตุ้นการลงทุน และหมุนเวียนเม็ดเงินกลับเข้าสู่เศรษฐกิจท้ายที่สุดแล้ว การแก้ปัญหาที่อยู่อาศัย อาจไม่ใช่เพียงการสร้างคอนโดอีกหนึ่งโครงการ
แต่คือการสร้าง "โอกาส" ให้คนไทยได้เริ่มต้นสร้างความมั่นคงในชีวิต

เมื่อคนไทยมีบ้านได้มากขึ้น เศรษฐกิจไทยก็อาจมีรากฐานที่แข็งแรงขึ้นเช่นกัน เพราะสำหรับคนส่วนใหญ่ "บ้าน" ไม่ใช่เพียงที่อยู่อาศัยแต่คือสินทรัพย์ชิ้นแรกของชีวิตและบางครั้ง การทำให้คนไทยมีบ้านได้อีกครั้ง อาจเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นเศรษฐกิจทั้งประเทศ