'บ้านชาวไทย' ทลายกำแพงเข้าถึงที่อยู่อาศัยฝ่าโจทย์ใหญ่ ‘วิกฤติราคา’ โตเร็วกว่ารายได้

ในวันที่กำลังซื้อยังเปราะบาง และการขอสินเชื่อเข้มงวด! การแข่งขันของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจ “ไม่ใช่” การเร่งขยายโครงการหรือพัฒนาโปรเจกต์หรูที่สุด ใหญ่ที่สุด  แต่คือ การตีโจทย์ ออกแบบโมเดลที่ทำให้คนไทยเข้าถึงบ้านได้จริง ซึ่ง “บ้านชาวไทย” 

จาก BTS Group  ทั้งโครงการแรก “D:CODE ศรีนครินทร์” 3,000 ยูนิต และ “D:CRAFT คลองหลวง” 7,500 ยูนิต  คือ กรณีศึกษาที่ถูกจับตามอง ภายใต้วิกฤติการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนไทย!  

หากมองเพียงตัวเลข ยอดขายบ้าน และคอนโดมิเนียมที่ชะลอตัวหนัก อาจทำให้หลายคนสรุปว่า “คนไทยไม่อยากซื้อบ้าน” เป็นวิกฤติความต้องการ ซึ่งนั่นเป็นเพียงส่วนหนึ่ง ร่วมไปกับวิกฤติของ “การเข้าถึง” (Housing Affordability) ที่เป็นปัญหาใหญ่

 

เพราะประชาชนคนไทยจำนวนมากยังเข้าไม่ถึงที่อยู่อาศัยจากข้อจำกัดหลายด้านทำให้ไม่สามารถก้าวข้ามกำแพงหลายชั้นได้ ไม่ว่าจะราคาที่อยู่อาศัยที่เติบโตเร็วกว่ารายได้ เงินดาวน์ก้อนแรกที่สูง สินเชื่อที่เข้มงวด ไปจนถึงค่าครองชีพที่กัดกินสัดส่วนรายได้มากขึ้น กล่าวอีกนัยหนึ่ง ความฝันในการมีบ้านยังมีอยู่ แต่เส้นทางไปสู่ความฝันกลับยาว และยากกว่าเดิม

กำลังซื้อไม่ได้หายไป แต่ถูกกดทับ

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์มักอธิบายว่าปัญหาเกิดจากกำลังซื้ออ่อนแอ แต่หากโครงการหนึ่งเปิดขายแล้วมีผู้ลงทะเบียนมากกว่าจำนวนยูนิตหลายเท่าตัว นั่นสะท้อนว่าดีมานด์ไม่ได้หายไป เพียงแต่ผู้บริโภครอสินค้าที่ “เอื้อมถึง” มากกว่า

ปรากฏการณ์นี้กำลังบอกตลาดว่า คนไทยไม่ได้เลิกอยากซื้อบ้าน แต่กำลังรอทางเลือกที่สอดคล้องกับรายได้และวิถีชีวิตของตัวเอง

ตลาดกำลัง Mismatch ระหว่างสินค้า และผู้ซื้อ

อีกสิ่งที่วิกฤตินี้สะท้อนภาพให้เห็น คือ “ความไม่สมดุล” ระหว่างสิ่งที่ผู้ประกอบการสร้าง กับสิ่งที่ผู้บริโภคต้องการ ที่ผ่านมา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แข่งขันกันด้วยทำเล สิ่งอำนวยความสะดวก และความหรูหรา แต่ผู้ซื้อจำนวนมากกำลังถามคำถามที่ต่างออกไป

"ราคาเหมาะกับรายได้หรือไม่ ค่าใช้จ่ายวันเข้าอยู่สูงแค่ไหน อยู่ใกล้ที่ทำงานจริงหรือไม่ ฟังก์ชันตอบโจทย์ชีวิตประจำวันหรือเปล่า เมื่อสินค้าไม่ตอบคำถามเหล่านี้ ต่อให้มีโปรโมชันมากเพียงใด การตัดสินใจก็ยังเกิดขึ้นยาก"

ในอดีต บ้านถูกมองเป็นสินทรัพย์เพื่อสร้างความมั่งคั่ง แต่สำหรับคนรุ่นใหม่จำนวนมาก บ้านกลับกลายเป็น “โอกาส” ที่ยังเข้าไม่ถึงเมื่อการมีบ้านต้องใช้เงินก้อนใหญ่ และการกู้ผ่านยากขึ้น หลายคนจึงเลือกเช่าต่อไป แม้จะมีรายได้ประจำนี่คือ โจทย์ใหญ่ของสังคมไทย เพราะหากประชาชนวัยทำงานไม่สามารถสะสมสินทรัพย์ชิ้นแรกได้ ช่องว่างด้านความมั่งคั่งก็จะยิ่งขยายตัว

 “บ้านชาวไทย” ตอบโจทย์การเข้าถึง

เมื่อมีโครงการที่ลดอุปสรรคในการมีบ้าน ไม่ว่าจะเป็นราคาที่จับต้องได้ ห้องพร้อมอยู่ หรือรูปแบบการเข้าถึงที่ยืดหยุ่นกว่าเดิม ผู้บริโภคจึงตอบรับอย่างรวดเร็ว สิ่งนี้ไม่ได้สะท้อนเพียงความสำเร็จของโครงการใดโครงการหนึ่ง แต่ตอกย้ำว่า Pain Point ที่แท้จริงของตลาด ไม่ใช่การขาดความต้องการซื้อ แต่คือ การขาดโมเดลที่ทำให้คนไทยเข้าถึงบ้านได้จริง

วิกฤติการเข้าถึงที่อยู่อาศัยกำลังส่งสัญญาณสำคัญไปยังดีเวลลอปเปอร์ว่า การแข่งขันในอนาคตอาจไม่ใช่การแข่งขันว่าใครสร้างโครงการที่หรูที่สุด แต่แข่งขันว่าใครสามารถออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับศักยภาพของผู้ซื้อได้มากที่สุด เพราะท้ายที่สุด สิ่งที่คนไทยกำลังมองหา อาจไม่ใช่ “บ้านที่ดีที่สุด” แต่คือ “บ้านที่ทำให้ความฝันในการมีบ้าน เป็นเรื่องที่เป็นไปได้”

หากมองให้ลึก โครงการ “บ้านชาวไทย” ไม่ได้พยายามแข่งขันด้วยการสร้างคอนโดมิเนียมหรูที่สุด แต่กำลังแก้โจทย์ที่ใหญ่กว่านั้น นั่นคือ “การเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนไทย” เพราะตลอดหลายปีที่ผ่านมา ปัญหาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ใช่การไม่มีบ้านขาย แต่เป็นการที่ “คนอยากมีบ้าน” กับ “บ้านที่ซื้อได้” ห่างกันมากขึ้นเรื่อยๆ

บ้านชาวไทยจึงออกแบบโมเดลโดยพยายามลดอุปสรรคในหลายด้านพร้อมกัน

1.ลดกำแพงด้านราคา โครงการพัฒนาห้องขนาดกะทัดรัด เริ่มต้นราว 1.3 ล้านบาท พร้อมเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้าแบบ Fully Furnished ทำให้ผู้ซื้อไม่ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหลังโอน ซึ่งช่วยลดต้นทุนการเริ่มต้นมีบ้าน

2.ลดภาระเงินก้อนแรก แนวคิดของโครงการเปิดโอกาสให้ผู้มีสิทธิสามารถเช่าอยู่ก่อน และเมื่อโครงการแล้วเสร็จจึงเข้าสู่กระบวนการเป็นเจ้าของภายใต้เงื่อนไขของโครงการ โมเดลนี้พยายามลดข้อจำกัดเรื่องเงินดาวน์ และเงินก้อน ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญของผู้มีรายได้ปานกลาง

3.สร้างบ้านบนทำเลที่มีความต้องการจริง แทนที่จะเลือกทำเลเพื่อการลงทุน โครงการนำร่องอย่าง D:CODE ศรีนครินทร์ และ D:CRAFT คลองหลวง ตั้งอยู่ใกล้ระบบขนส่ง แหล่งงาน และสถานศึกษา ทำให้มีฐานผู้ต้องการอยู่อาศัยจริง ทั้งคนทำงาน นักศึกษา ผู้ประกอบการ และครอบครัว

4.ออกแบบจากพฤติกรรมของผู้บริโภค บ้านชาวไทยไม่ได้หยุดอยู่ที่การขายห้องพัก แต่เปิดรับความคิดเห็นของลูกค้าเพื่อนำไปปรับแบบโครงการ เช่น การเพิ่มพื้นที่ และสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้เลี้ยงสัตว์ (Pet Friendly) หรือการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางให้รองรับการใช้ชีวิตจริงมากขึ้นแนวคิดนี้ทำให้ผู้ซื้อไม่ได้เป็นเพียงผู้รับสินค้า แต่มีส่วนร่วมในการกำหนดรูปแบบการอยู่อาศัยของชุมชน

5.ใช้ขนาดโครงการช่วยลดต้นทุน โครงการขนาดใหญ่ช่วยให้สามารถบริหารต้นทุนการก่อสร้าง การจัดซื้อวัสดุ และการผลิตเฟอร์นิเจอร์ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ซึ่งเปิดโอกาสให้ตั้งราคาที่เข้าถึงได้มากกว่าการพัฒนาโครงการขนาดเล็ก มากกว่าคอนโดมิเนียมคือ การทดลองโมเดลใหม่ของตลาด

หากมองในภาพใหญ่ “บ้านชาวไทย” ไม่ได้เป็นเพียงโครงการคอนโดมิเนียม แต่เป็นการทดลองโมเดลที่พยายามตอบคำถามว่าจะทำอย่างไร ให้คนรายได้ปานกลาง ซึ่งเป็นประชากรส่วนใหญ่ของประเทศ มีโอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น

นั่นคือ เหตุผลที่โครงการได้รับความสนใจอย่างรวดเร็ว เพราะสิ่งที่ผู้บริโภคตอบรับไม่ใช่เพียง “ราคา” แต่คือ แนวคิดที่พยายามลดช่องว่างระหว่างความฝันในการมีบ้าน กับความสามารถในการเข้าถึงบ้านจริง ซึ่งเป็นโจทย์สำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน

 

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์