สต็อกบ้าน 2.1 แสนหน่วย 4 ปีระบายหมด แต่ทำไมอสังหาฯ ยังไม่วิกฤติ?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังอยู่ในช่วง "ชะลอ แต่ไม่ชะงัก" แม้กำลังซื้อระดับกลาง-ล่างอ่อนแรง โครงการใหม่เปิดน้อยลง และยังมีบ้านเหลือขายกว่า 210,000 หน่วย แต่ยอดขายกลับเติบโต โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ยังเป็นสินค้าขายดีที่สุด ภาพทั้งหมดกำลังสะท้อนว่า ผู้ประกอบการกำลังปรับเกมครั้งใหญ่ เพื่อเอาตัวรอดในเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่

 เปิดโครงการน้อยลงแต่มูลค่าสูงขึ้น

ข้อมูลจาก AREA ระบุว่า ครึ่งแรกปี 2569 มีโครงการเปิดใหม่เพียง 97 โครงการลดลง 15.7% จากปีก่อนแต่สิ่งที่น่าสนใจคือ จำนวนหน่วยกลับเพิ่มขึ้นเป็น17,045 หน่วยและมูลค่าโครงการพุ่งเป็น152,742 ล้านบาทเพิ่มขึ้นถึง 37.3%นั่นหมายความว่า ผู้ประกอบการไม่ได้ "ลงทุนลดลง" แต่กำลังเลือกลงทุนอย่างระมัดระวังมากขึ้น

 

โดยหันไปพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่มีความคุ้มค่ากว่าค่าเฉลี่ยจำนวนยูนิตต่อโครงการเพิ่มจาก135 หน่วย เป็น 176 หน่วยสะท้อนว่าผู้ประกอบการกำลังเดิมพันกับโครงการที่มีขนาดใหญ่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมขณะเดียวกัน ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตขยับจาก7.17 ล้านบาท เป็น 8.90 ล้านบาทแสดงให้เห็นว่าตลาดระดับล่างกำลังอ่อนแรง ขณะที่ผู้ประกอบการเลือกโฟกัสสินค้าราคาสูงมากขึ้น

ทำไมบางโครงการต้องหยุดขาย?

แม้ภาพรวมตลาดยังเดินหน้า แต่ครึ่งปีแรกมีโครงการหยุดขายแล้ว 6 โครงการมูลค่ารวมเกือบ24,000 ล้านบาท สาเหตุไม่ได้มาจากเศรษฐกิจเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากหลายปัจจัย

• 31%  ไม่ผ่านการอนุมัติ EIA  
• 22% พัฒนาสินค้าไม่ตรงกับความต้องการของตลาด
• 19% ไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร
• 7% เลือกทำเลผิดสิ่งเหล่านี้สะท้อนว่า ความเสี่ยงของธุรกิจอสังหาฯ วันนี้ ไม่ใช่แค่ "ขายไม่ได้" แต่คือการวางแผนผิดตั้งแต่ก่อนเริ่มโครงการ
   

คอนโดครองแชมป์ตอบโจทย์คนซื้อ

ครึ่งปีแรกปี 2569 ตลาดขายที่อยู่อาศัยได้รวม 26,780 หน่วยสินค้าที่ขายดีที่สุดคือ คอนโดมิเนียม มีจำนวน 14,439 หน่วย หรือคิดเป็นเกือบ54% ของยอดขายทั้งหมดตามมาด้วย ทาวน์เฮาส์ 6,820 หน่วย บ้านเดี่ยว 3,393 หน่วย เหตุผลสำคัญคือ คอนโดยังเป็นสินค้าที่เข้าถึงง่าย ซื้อได้ง่าย ขายต่อคล่อง และปล่อยเช่าได้ง่ายทำให้ยังเป็นตัวเลือกอันดับแรกของทั้งผู้ซื้ออยู่เองและนักลงทุน

บ้านเหลือขาย 2.1 แสนหน่วยใช้เวลา4 ปีหมด

แม้ยอดขายจะเติบโต แต่ตลาดยังมีสินค้าคงค้างสูงถึง210,112 หน่วย AREA ประเมินว่า หากไม่มีโครงการใหม่เปิดเพิ่มเลย จะต้องใช้เวลาราว 49.5 เดือน หรือประมาณ 4ปีจึงจะระบายสต็อกทั้งหมดได้เมื่อดูตามประเภทสินค้า พบว่า

• อันดับ 1 ทาวน์เฮาส์ เหลือขาย 68,831 หน่วย (32.8%)
• อันดับ 2 คอนโดมิเนียมเหลือขาย 61,543 หน่วย(29.3%)
• อันดับ 3 บ้านเดี่ยวเหลือขาย51,739 หน่วย (24.6%)                                                             

ตัวเลขนี้สะท้อนว่า แม้คอนโดจะขายดีที่สุด แต่ก็ยังมีสต็อกจำนวนมาก เพียงแต่หมุนเวียนได้เร็วกว่าเซกเมนต์อื่น

AREA คาดว่า ปี 2569 จะมียอดขายทั้งปีประมาณ 57,000 หน่วยสูงกว่าปีก่อนที่ทำได้ 50,472 หน่วยในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการกลับเปิดโครงการใหม่ลดลงการที่ยอดขายยังเพิ่ม แต่การเปิดโครงการใหม่ชะลอลง ทำให้สต็อกเดิมค่อย ๆ ถูกระบายออก

จึงยังไม่ใช่สัญญาณของภาวะฟองสบู่เหมือนในอดีตกล่าวอีกมุมหนึ่ง ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วง "ปรับสมดุล" มากกว่าจะเป็นช่วง "ฟองสบู่"

คนกลาง-ล่างซื้อยาก แต่ตลาดบนยังไปต่อ

ภาพที่ชัดที่สุดของปีนี้ คือ กำลังซื้อของตลาดระดับกลางถึงล่างยังถูกกดดันจากเศรษฐกิจผู้ซื้อจำนวนมากกู้ไม่ผ่าน รายได้ไม่โต และความสามารถในการผ่อนลดลง ทำให้บ้านระดับราคาปานกลางขายได้ยากขึ้นในทางกลับกัน ตลาดระดับบนยังคงไปได้ดี เพราะกลุ่มผู้ซื้อได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า และยังมีกำลังซื้ออยู่

ตัวเลขทั้งหมดกำลังบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้อยู่ในภาวะวิกฤต แต่กำลังเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ยุคที่ "ขายยากขึ้น"ผู้ประกอบการจึงต้องเลือกลงทุนอย่างระมัดระวัง เลือกทำเลให้แม่น และพัฒนาสินค้าให้ตรงกับความต้องการของตลาดมากกว่าเดิม

ในวันที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นเต็มที่ คนที่อยู่รอดอาจไม่ใช่คนที่สร้างโครงการได้มากที่สุด แต่คือคนที่เข้าใจผู้ซื้อได้ดีที่สุด เพราะต่อจากนี้ "ความแม่นยำ" จะสำคัญกว่า "ความเร็ว" ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย