คนแห่จอง'บ้านชาวไทย'สะท้อนอะไร ในวันที่คนไทยซื้อบ้านยากกว่าเดิม

ในช่วงที่เศรษฐกิจไทยยังเผชิญแรงกดดันรอบด้านตั้งแต่ต้นทุนก่อสร้างที่ปรับตัวสูง ดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง ไปจนถึงกำลังซื้อของครัวเรือนที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ หลายคนอาจคาดว่าตลาดอสังหาฯน่าจะชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ แต่กลับมีปรากฏการณ์หนึ่งที่สวนทางความเชื่อดังกล่าว

 โครงการ "บ้านชาวไทย" จาก BTS Group มียอดลงทะเบียนมากกว่า 10,000 สิทธิในโครงการแรกที่มีจำนวนยูนิตรวมราว 3,000 ยูนิต หรือคิดเป็นความต้องการที่สูงกว่าซัพพลายกว่า 3 เท่า!
คำถามที่น่าสนใจจึงไม่ใช่เพียงว่า โครงการนี้ได้รับความนิยมเพราะอะไร แต่คือ ปรากฏการณ์นี้กำลังสะท้อนอะไรเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 

 

  วิกฤตที่แท้จริง ไม่ใช่คนไทยไม่อยากซื้อบ้าน แต่คนไทย "เอื้อมไม่ถึง"หลายปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมักถูกอธิบายว่าอยู่ในภาวะชะลอตัว เพราะกำลังซื้อหดตัวแต่หากมองลึกลงไป ความจริงอาจซับซ้อนกว่านั้น

ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ "ความต้องการซื้อ" ลดลง

แต่อยู่ที่ “ต้นทุน”ของการมีบ้านสูงกว่าความสามารถในการเข้าถึงของคนจำนวนมาก เมื่อราคาที่อยู่อาศัยเติบโตเร็วกว่ารายได้ ขณะที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ คนวัยทำงานจำนวนไม่น้อยจึงติดอยู่ในสถานะ "มีรายได้ แต่ยังไม่มีโอกาสเป็นเจ้าของบ้าน"ความฝันในการมีบ้านจึงค่อย ๆ ถูกเลื่อนออกไปทุกปี Pain Point ของตลาด ไม่ใช่การขาดโครงการ แต่คือการขาด "โมเดลใหม่"

ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แข่งขันกันผ่านทำเล สิ่งอำนวยความสะดวก และโปรโมชั่นแต่โมเดลการขายแทบไม่เปลี่ยนผู้ซื้อยังต้องเตรียมเงินดาวน์ ต้องผ่านการอนุมัติสินเชื่อตั้งแต่ต้นและต้องแบกรับต้นทุนจำนวนมากก่อนเข้าอยู่อาศัยบ้านชาวไทยเลือกตั้งคำถามใหม่ว่าหากอุปสรรคสำคัญคือ "เงินก้อนแรก"จะเกิดอะไรขึ้น หากลดภาระนั้นลง

 

โมเดลของโครงการจึงออกแบบให้ผู้ได้รับสิทธิสามารถ เช่าอยู่ก่อน และนำค่าเช่ามาเปลี่ยนเป็นเงินเพื่อการมีบ้านเมื่อโครงการแล้วเสร็จ ภายใต้เงื่อนไขของโครงการ แนวคิดนี้เปลี่ยนมุมมองจากการ "ซื้อบ้าน" ไปสู่การ "ค่อย ๆ เข้าถึงบ้าน"

และนั่นคือความแตกต่างที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นยังไม่ค่อยนำเสนอในระดับโครงการขนาดใหญ่เมื่อผู้พัฒนาไม่ได้ขายคอนโด แต่กำลังแก้โจทย์เชิงโครงสร้างสิ่งที่น่าสนใจคือ BTS Group ไม่ได้วางตำแหน่ง "บ้านชาวไทย" ให้เป็นเพียงอีกหนึ่งแบรนด์คอนโดแต่พยายามแก้ปัญหาที่ใหญ่กว่านั้นนั่นคือ "การเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนไทย"

    จึงเห็นการออกแบบโครงการที่เน้นราคาจับต้องได้ ห้องแบบ Fully Furnished ลดภาระการซื้อเฟอร์นิเจอร์ทำเลที่อยู่ใกล้แหล่งงานและสถานศึกษารวมถึงการพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ เพื่อให้เกิดการประหยัดต่อขนาด (Economies of Scale) ซึ่งช่วยควบคุมต้นทุนได้ดีกว่าโครงการทั่วไป

แม้ในช่วงที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากสถานการณ์โลก ผู้บริหารยังประกาศยืนยันว่าจะพยายามรักษาระดับราคาเดิมให้ได้ โดยยอมลดอัตรากำไรบางส่วน เพื่อรักษาเป้าหมายการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน

เหตุใดเสียงตอบรับจึงเกินความคาดหมาย

ยอดลงทะเบียนกว่า 10,000 สิทธิ ไม่ได้เกิดจากการทำตลาดเพียงอย่างเดียวแต่เกิดจากการที่โครงการตอบ Pain Point หลายด้านพร้อมกัน

ข้อแรก คือ "ราคา"เมื่อราคาเริ่มต้นอยู่ในระดับที่คนรายได้ปานกลางยังพอวางแผนได้ ความสนใจจึงเกิดขึ้นทันที

ข้อที่สอง คือ "ความคุ้มค่า"ทุกห้องส่งมอบแบบ Fully Furnished พร้อมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า ช่วยลดต้นทุนการเข้าอยู่อาศัยในวันแรก

 ข้อที่สาม คือ "ทำเล"ทั้ง D:CODE ศรีนครินทร์ และ D:CRAFT คลองหลวง ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีดีมานด์จากการอยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพียงทำเลเพื่อการเก็งกำไร

ข้อสุดท้าย คือ "ความเชื่อมั่น" ชื่อของ BTS Group ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากเชื่อมั่นว่า โครงการจะสามารถเดินหน้าตามแผน ทั้งด้านการก่อสร้าง การบริหาร และมาตรฐานคุณภาพเมื่อองค์ประกอบทั้งหมดมารวมกัน ความสนใจจึงเปลี่ยนเป็นการลงทะเบียนจริงจนจำนวนผู้สมัครสูงกว่าจำนวนสิทธิถึง 3 เท่า

จากวันลงทะเบียน สู่วันเริ่มก่อสร้าง

หลังปิดรับลงทะเบียน โครงการกำลังเข้าสู่ขั้นตอนสำคัญของการจัดสรรสิทธิผู้ได้รับสิทธิจะทยอยยื่นเอกสาร ยืนยันสิทธิ และรับใบจองตั้งแต่เดือนสิงหาคมเป็นต้นไปหากมีผู้สละสิทธิ โครงการจะเรียกผู้ที่อยู่ในลำดับถัดไปขึ้นมาแทน เพื่อให้สิทธิถูกใช้ครบตามจำนวนที่กำหนดคาดว่ากระบวนการทั้งหมดจะแล้วเสร็จภายในเดือนกันยายน 2569 ก่อนเดินหน้าเริ่มก่อสร้างกลางปี และทยอยส่งมอบโครงการตามแผนในปี 2571

พร้อมกันนั้น BTS Group ยังเตรียมเปิดให้สื่อมวลชนเข้าชมโรงงานผลิตชิ้นส่วนก่อสร้าง เพื่อแสดงให้เห็นกระบวนการผลิตและมาตรฐานการก่อสร้าง ก่อนเริ่มงานภาคสนาม บทเรียนที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจต้องกลับมาคิดปรากฏการณ์ของ "บ้านชาวไทย" อาจไม่ได้สะท้อนเพียงความสำเร็จของโครงการหนึ่งแต่กำลังส่งสัญญาณบางอย่างไปยังทั้งอุตสาหกรรม

นั่นคือ ในวันที่กำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแรง การแข่งขันอาจไม่ใช่การสร้างโครงการที่หรูขึ้น หรือเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกให้มากขึ้นแต่คือการออกแบบ "โมเดลการเข้าถึง" ใหม่ ที่ทำให้คนธรรมดาสามารถมีบ้านได้จริงเพราะสุดท้ายแล้ว ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยไม่เคยหายไปสิ่งที่ขาด อาจไม่ใช่ความฝันในการมีบ้านแต่คือ "สะพาน" ที่เชื่อมความฝันนั้นให้กลายเป็นความจริง

ยอดลงทะเบียนกว่า 10,000 สิทธิ อาจเป็นหลักฐานที่ชัดที่สุดว่า หากผู้ประกอบการสามารถออกแบบสินค้าที่ตอบโจทย์ Pain Point ได้อย่างตรงจุด ตลาดก็พร้อมตอบรับ แม้ในวันที่เศรษฐกิจยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน