อรรคเดช อุดมศิริธำรง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าในวันที่เศรษฐกิจโลกเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน กำลังซื้อของผู้บริโภคชะลอตัว และตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญแรงกดดันจากต้นทุนและมาตรการสินเชื่อ ผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยลดการเปิดโครงการใหม่แต่สำหรับอรสิริน กลับเลือกเดินอีกเส้นทางนั่นคือการลดการพึ่งพารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว แล้วเร่งสร้าง Recurring Income ให้กลายเป็นฐานรายได้ใหม่ขององค์กร ผ่านธุรกิจที่สร้างกระแสเงินสดอย่างสม่ำเสมอ ทั้งโรงเรียน คอมมูนิตี้มอลล์ และธุรกิจรีโนเวตอสังหาริมทรัพย์มือสอง
กลยุทธ์นี้สะท้อนการปรับโมเดลธุรกิจ จาก "Developer" ไปสู่ "Asset Operator" ที่บริหารสินทรัพย์ให้สร้างมูลค่าได้ในหลายมิติ
โรงเรียน ธุรกิจที่ไม่ได้ขายบ้าน แต่สร้างความมั่นคง
หนึ่งในธุรกิจใหม่ที่ อรสิริน ให้ความสำคัญมากที่สุด คือ "โรงเรียน" แม้จะดูเป็นธุรกิจที่อยู่นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์ แต่แท้จริงแล้ว โรงเรียนคือธุรกิจบริการที่สร้างรายได้ประจำระยะยาว และมีโอกาสเติบโตต่อเนื่องตามจำนวนนักเรียน
ตั้งเป้ารับนักเรียนเพิ่มเป็น 260 คน ในปีการศึกษา 2569-2570 จากวันเปิดเรียนวันแรกที่มีเพียง 81 คน ก่อนเพิ่มเป็น 176 คนภายในเวลาเพียงหนึ่งปีหากบรรลุเป้าหมาย จะสร้างรายได้ราว 135 ล้านบาท และภายใน 5 ปี ตั้งเป้าดันรายได้แตะ 400 ล้านบาท หรือคิดเป็นเกือบ 20% ของรายได้ประจำทั้งหมดของบริษัท
บ้านมือสองตลาดที่คู่แข่งน้อย แต่มูลค่าเพิ่มสูง
อีกหนึ่งหมากสำคัญคือธุรกิจ"บ้านมือสอง" อรสิริน ไม่ได้เลือกแข่งขันแบบผู้ประกอบการทั่วไปที่ซื้อบ้านเก่ามาทาสี เปลี่ยนพื้น แล้วขายต่อแต่เลือกใช้แนวทาง "รื้อและสร้างใหม่ทั้งหลัง"เปลี่ยนบ้านเก่าให้มีคุณภาพใกล้เคียงบ้านใหม่
พร้อมเพิ่มพื้นที่ใช้สอยและยกระดับดีไซน์ จนกลายเป็นสินค้าที่แทบไม่มีคู่แข่งโดยตรงในตลาด หนึ่งในตัวอย่างคือ การซื้อบ้านบนที่ดิน 102 ตารางวา ในโครงการคุณภาพ ด้วยราคาเพียง 3.9 ล้านบาท ก่อนลงทุนรีโนเวตครั้งใหญ่ และนำกลับมาขายในราคา 12 ล้านบาท
โมเดลนี้สร้าง Gross Profit สูงถึงประมาณ 50% สูงกว่าธุรกิจบ้านจัดสรรทั่วไปที่มีมาร์จิ้นเฉลี่ยราว 30% ขณะเดียวกัน รอบธุรกิจยังสั้นกว่า ใช้เวลาประมาณ 1 ปี เทียบกับโครงการบ้านจัดสรรที่ต้องใช้เวลากว่า 2 ปี ตั้งแต่ขออนุญาตจนส่งมอบ
กำไรสูงแต่ไม่ใช่ธุรกิจที่ง่าย
แม้ผลตอบแทนจะน่าสนใจ แต่ อรสิริน ยอมรับว่า ธุรกิจรีโนเวตคือหนึ่งในงานที่ซับซ้อนที่สุด เพราะบ้านทุกหลังมีปัญหาแตกต่างกัน ไม่มีสูตรสำเร็จแบบโรงงานหลายครั้งเมื่อรื้อผนังออก กลับพบโครงสร้างเสียหาย เสาหัก หรือคานรับน้ำหนักไม่สมบูรณ์ ต้องเสริมฐานรากและปรับแบบหน้างานใหม่ทั้งหมด
นั่นทำให้ธุรกิจนี้ไม่สามารถทำแบบ Mass Production ได้ ขณะที่ต้นทุนการบริหารก็สูงกว่าที่คาด เช่น การรีโนเวตคอนโดหนึ่งห้องอาจต้องใช้บุคลากรดูแลถึง 6 คน ต่างจากบ้านใหม่ที่พนักงานหนึ่งคนสามารถควบคุมได้หลาย10หลัง
อย่างไรก็ตาม อรสิริน มองว่าความยุ่งยากดังกล่าว กลายเป็น "กำแพง"การแข่งขัน ที่ทำให้ผู้เล่นรายใหม่เข้าสู่ตลาดได้ไม่ง่าย
ขายคุณภาพไม่ใช่แค่ขายบ้าน
สิ่งที่ อรสิริน พยายามสร้างความแตกต่าง คือมาตรฐานงานก่อสร้างและความน่าเชื่อถือบ้านทุกหลังผ่านการขออนุญาตดัดแปลงอย่างถูกต้อง มีวิศวกรออกแบบและควบคุมงาน พร้อมเลือกดำเนินธุรกิจเฉพาะในจังหวัดเชียงใหม่ เพื่อให้บริการหลังการขายได้อย่างรวดเร็ว ทั้งระบบไฟฟ้า ประปา และงานซ่อมบำรุงโมเดลนี้แตกต่างจากผู้รีโนเวตรายย่อยที่มักแข่งขันกันด้วยราคาแต่เลือกแข่งขันด้วย "มาตรฐาน"
ต่อยอด NPA สู่ธุรกิจใหม่ทั้งระบบ
อีกก้าวสำคัญ คือการจับมือกับสถาบันการเงิน เพื่อเพิ่มแหล่งจัดหาสินทรัพย์หลังร่วมมือกับ BAM บริหารและพัฒนาทรัพย์ NPA ในภาคเหนือ ล่าสุดบริษัทได้ลงนามซื้อทรัพย์จาก SCB และอยู่ระหว่างเจรจากับ ธอส. และ กสิกรไทย
เป้าหมายต่อไปคือการเพิ่มสัดส่วน คอนโดมิเนียมมือสอง ซึ่งมีรอบการขายเร็ว ได้รับความนิยมจากลูกค้าต่างชาติ และสามารถต่อยอดไปสู่ธุรกิจรับรีโนเวตรวมถึงงานตกแต่งภายในในอนาคต อรสิริน ไม่ได้มอง NPA เป็นเพียงทรัพย์รอขาย แต่เป็น "วัตถุดิบ" สำหรับสร้างธุรกิจใหม่
ครึ่งปีหลังแรงหนุนจาก Backlog และโครงการใหม่
ด้านธุรกิจหลัก ปรีดิกร บูรณุปกรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จํากัด (มหาชน) มั่นใจว่า ผลประกอบการครึ่งปีหลังจะโดดเด่นกว่าครึ่งปีแรก จากการทยอยโอน 3 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 3,500 ล้านบาท ประกอบด้วย HABITAT MAHIDOL, ARISE VIBE PHUKET และ ARISE HILL ซึ่งมียอดขายแล้ว 30%, 80% และ 60% ตามลำดับแรงซื้อยังมาจากลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะ เมียนมา จีน และรัสเซีย ซึ่งวางเงินดาวน์ในสัดส่วนสูงถึง 30-50%
ปัจจุบันบริษัทมี Backlog 4,261 ล้านบาท เตรียมรับรู้รายได้ต่อเนื่องถึงปี 2571 และยังมีสต็อกพร้อมโอนอีก 3,600 ล้านบาท ส่งผลให้ ORN ยังคงเป้ารายได้ปี 2569 เติบโต 20% แตะ 2,600 ล้านบาทพร้อมเดินหน้าเปิดโครงการใหม่อีก 4 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 3,158 ล้านบาท ภายในครึ่งปีหลัง
จากนักพัฒนาอสังหาฯเป็น ผู้สร้างกระแสเงินสด
สิ่งที่ อรสิรินกำลังทำ ไม่ใช่เพียงการแตกไลน์ธุรกิจ แต่คือการปรับโครงสร้างรายได้ทั้งองค์กรในวันที่รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ผันผวนตามวัฏจักรเศรษฐกิจ บริษัทกำลังสร้าง "เสาที่สอง" ผ่านธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ ทั้งโรงเรียน คอมมูนิตี้มอลล์ และการบริหารสินทรัพย์รีโนเวต
ขณะเดียวกัน การนำทรัพย์ NPA มาสร้างมูลค่าเพิ่ม ยังช่วยลดการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ แบบดั้งเดิม เพราะไม่ได้แข่งขันด้วยการเปิดโครงการใหม่เพียงอย่างเดียว แต่แข่งขันด้วยความสามารถในการ เปลี่ยนสินทรัพย์ด้อยคุณภาพให้เป็นสินทรัพย์มูลค่าสูง
หากกลยุทธ์นี้เดินหน้าได้ตามเป้าหมายอรสิริน อาจไม่ได้เป็นเพียงบริษัทอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป หากแต่กำลังก้าวสู่การเป็นบริษัทบริหารสินทรัพย์และสร้างกระแสเงินสดระยะยาวที่มี"ภูมิคุ้มกัน"ต่อความผันผวนของวัฏจักรอสังหาฯ มากกว่าผู้ประกอบการรายอื่นในตลาด
