หลังเผชิญภาวะโอเวอร์ซัพพลายต่อเนื่องหลายปี ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว เมื่ออาคารใหม่ทยอยมีผู้เช่าเกือบเต็ม ขณะที่พื้นที่ว่างลดต่ำสุดในรอบ 3 ปี แต่เกมการแข่งขันกลับไม่ได้จบลง เพราะ “ตึกเก่า” กำลังเข้าสู่ศึกครั้งใหม่ ต้องเร่งรีโนเวต ปรับเงื่อนไข งัดสารพัดกลยุทธ์รักษาผู้เช่า ท่ามกลางซัพพลายใหม่กว่า 6 แสนตารางเมตร! ที่กำลังรอเข้าสู่ตลาด
อุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย)จำกัด กล่าวว่า หากย้อนกลับไปเมื่อ 2-3 ปีก่อน ภาพของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ เต็มไปด้วยคำว่า “โอเวอร์ซัพพลาย” อาคารสำนักงานเกรดเอแห่งใหม่ทยอยเปิดตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ส่งผลให้เจ้าของอาคารต้องแข่งขันกันอย่างหนัก ทั้งการลดค่าเช่า ให้ส่วนลดระยะยาว และออกโปรโมชั่นเพื่อดึงผู้เช่า
วันนี้...สมการของตลาดกำลังเปลี่ยนไป ข้อมูลล่าสุดสะท้อนว่า ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ เข้าสู่จุดเปลี่ยน! อีกครั้ง เมื่ออาคารใหม่ที่เปิดให้บริการในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เริ่มมีผู้เช่าเกือบเต็ม ขณะที่การแข่งขันด้านราคาค่อย ๆ คลี่คลาย อย่างไรก็ตาม ผู้ชนะในเกมนี้อาจไม่ใช่อาคารใหม่ทั้งหมด เพราะผู้ที่เผชิญแรงกดดันมากที่สุดเป็น “อาคารสำนักงานรุ่นเก่า”
ซัพพลายใหม่หยุดชั่วคราวปรับสมดุลตลาด
อุกฤษฏ์ ระบุว่า ไตรมาส 2 ปี 2569 ไม่มีอาคารสำนักงานแห่งใหม่เปิดให้บริการ ส่งผลให้พื้นที่สำนักงานรวมของกรุงเทพฯ ทรงตัวอยู่ที่ 9.15 ล้านตร.ม. การไม่มีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาด ทำให้อัตราพื้นที่ว่างลดลงต่อเนื่อง และช่วยให้ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น หลังแข่งขันอย่างรุนแรงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ปัจจุบัน ย่าน CBD ยังคงเป็นหัวใจของตลาด ด้วยพื้นที่สำนักงานกว่า 5 ล้าน ตร.ม. หรือมากกว่าครึ่งของพื้นที่ทั้งหมด ขณะที่เมืองชั้นกลางมีพื้นที่ 2.41 ล้าน ตร.ม. และเมืองชั้นนอกอีก 1.71 ล้าน ตร.ม.
"แม้ราคาที่ดินใน CBD จะปรับตัวสูงต่อเนื่อง แต่ผู้ประกอบการยังเดินหน้าพัฒนาโครงการใหม่ โดยเฉพาะรูปแบบมิกซ์ยูสและการเช่าที่ดินระยะยาว สะท้อนความเชื่อมั่นต่อศักยภาพของทำเลธุรกิจหลักของกรุงเทพฯ"
พื้นที่ว่างต่ำสุดรอบ 3 ปี จุดเปลี่ยนตลาด
หนึ่งในสัญญาณสำคัญของการฟื้นตัว คืออัตราพื้นที่ว่างของอาคารสำนักงานเกรด A ในย่าน CBD ลดลงเหลือ 21.9% จาก 23.3% ในไตรมาสก่อนหน้า ถือเป็นระดับต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2566
ตัวเลขดังกล่าวแตกต่างจากช่วงปลายปี 2567 ที่พื้นที่ว่างเคยพุ่งแตะเกือบ 28% หรือกว่า 6-8 แสน ตร.ม. ซึ่งเป็นระดับสูงที่สุดรองจากวิกฤติเศรษฐกิจ ปี 2540 การปรับตัวครั้งนี้สะท้อนว่า ความต้องการเช่าพื้นที่เริ่มกลับมา ขณะที่อาคารใหม่สามารถดูดซับผู้เช่าได้ต่อเนื่อง จนหลายโครงการมีอัตราการเช่าเกือบเต็มทั้งหมด
สงครามราคาสงบ แต่สงครามชิงผู้เช่า...เริ่ม!
แม้ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A จะทรงตัวอยู่ที่ราว 943 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน และเจ้าของอาคารส่วนใหญ่เลิกแข่งขันด้วยการลดราคา หั่นค่าเช่า แต่เปลี่ยนรูปแบบเน้น “คุณภาพบริการ” และ “ต้นทุนที่ผู้เช่าต้องแบกรับ”
เจ้าของอาคารจำนวนมากหันมาใช้มาตรการจูงใจ เช่น การรีโนเวตพื้นที่สำนักงาน การให้ช่วงปลอดค่าเช่า (Rent-free Period) การสนับสนุนงบตกแต่งสำนักงาน การจัดแพ็กเกจพร้อมเข้าใช้งาน (Fully Fitted) รวมถึงการทำสัญญาที่ยืดหยุ่นมากขึ้น นอกจากนี้ ยังเริ่มเห็นกลยุทธ์ใหม่อย่าง “Barter Deal” หรือการแลกเปลี่ยนผลประโยชน์ทางธุรกิจระหว่างเจ้าของอาคารกับผู้เช่า เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มโดยไม่ต้องลดค่าเช่าโดยตรงสะท้อนว่าการแข่งขันในตลาดออฟฟิศยุคใหม่ ไม่ได้วัดกันแค่ตัวเลขค่าเช่าอีกต่อไป
ตึกใหม่รุ่ง ตึกเก่าเผชิญบททดสอบใหญ่
ผู้ที่ได้รับแรงกดดันมากที่สุดในเวลานี้ คือ อาคารสำนักงานเกรด A และเกรด B ที่เปิดให้บริการมานาน ข้อมูลตลาดระบุว่า อาคารเกรด B ยังครองสัดส่วนมากที่สุดถึง 58% ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมด และกว่าครึ่งมีอายุมากกว่า 10 ปี
อาคารเกรด A รุ่นใหม่ ซึ่งก่อสร้างในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีมาตรฐานด้านอาคาร เทคโนโลยี และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์องค์กรยุคใหม่มากกว่าผลที่เกิดขึ้นคือ ผู้เช่าจำนวนไม่น้อยเลือกย้ายเข้าสู่อาคารใหม่ แม้ต้องจ่ายค่าเช่าในระดับใกล้เคียงกันทำให้อาคารรุ่นเก่าจำเป็นต้องลงทุนรีโนเวทครั้งใหญ่ เพื่อยกระดับศักยภาพการแข่งขัน และรักษาฐานผู้เช่าเดิมไว้
อีก 5 ปี ซัพพลายใหม่กว่า 6 แสนตร.ม.
แม้ปัจจุบันตลาดเริ่มกลับสู่ภาวะสมดุล แต่การแข่งขันยังไม่สิ้นสุด ในช่วงปี 2569-2574 จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดรวมกว่า 616,000 ตร.ม. โครงการสำคัญประกอบด้วย One Bangkok Tower 2, Signature Tower, Central Embassy Phase 2, The Central, GR9 รวมถึงอาคารสำนักงานใหม่ในย่านบางนา พหลโยธิน และสุขุมวิทตอนปลาย
"การพัฒนาอาคารสำนักงานกำลังขยายออกจาก CBD ไปสู่ทำเลเมืองรอบนอกมากขึ้น ตามการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานและศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่"
เกมใหม่ไม่ใช่สร้างมากที่สุด แต่สร้างให้ตอบโจทย์ที่สุด
การเปลี่ยนแปลงของตลาดอาคารสำนักงานวันนี้ สะท้อนการเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญจากยุคแข่งขัน วัดกันด้วย “จำนวนพื้นที่”สู่ยุคที่แข่งขันด้วย คุณภาพอาคาร ประสบการณ์ผู้เช่า และความยืดหยุ่นในการใช้งาน เมื่อผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น อาคารสำนักงานจึงไม่ได้เป็นเพียงพื้นที่ทำงาน แต่กลายเป็นเครื่องมือสำคัญในการดึงดูดบุคลากร สร้างภาพลักษณ์องค์กร และยกระดับประสิทธิภาพการดำเนินธุรกิจ
"โจทย์สำคัญของเจ้าของอาคารในระยะต่อไป ไม่ใช่เพียงรักษาอัตราการเช่าให้สูง แต่คือการปรับตัวให้ทันความต้องการของผู้เช่าในวันที่การแข่งขันไม่ได้วัดกันด้วยราคาเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป"
