บ้านไม่ได้ขายยากเพราะไม่มีคนอยากซื้อ แต่กำลังติด "กำแพงสินเชื่อ" ที่สูงขึ้นอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน เมื่ออัตราปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรก 2569 พุ่งแตะ 44.9% สะท้อนวิกฤติการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ลุกลามจากผู้ซื้อบ้าน สู่ผู้ประกอบการ และกำลังส่งแรงสั่นสะเทือนไปยังเศรษฐกิจไทยทั้งระบบ ขณะที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเสนอ 3 มาตรการเร่งด่วน ปลดล็อกเครดิตก่อนตลาดอสังหาฯ จะเผชิญแรงกดดันหนักกว่านี้กำแพงสินเชื่อสูงขึ้น ทุก 100 คน มีเกือบครึ่งกู้ไม่ผ่าน "บ้าน" เคยเป็นความฝันที่เข้าถึงได้ แต่วันนี้กำลังกลายเป็นเป้าหมายที่ไกลออกไป
สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 เผชิญสัญญาณน่ากังวล เมื่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) เพิ่มขึ้นเป็น 44.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนว่าผู้ขอสินเชื่อเกือบครึ่งหนึ่งไม่สามารถผ่านการอนุมัติจากสถาบันการเงินได้ตัวเลขดังกล่าวไม่ได้สะท้อนเพียงความเข้มงวดของธนาคาร แต่กำลังบ่งชี้ถึง "ปัญหาเชิงโครงสร้าง" ของกำลังซื้อในระบบเศรษฐกิจไทย
กลุ่มกว่า 7 ล้านถูกปฏิเสธพุ่งสูงสุด
หากมองลึกลงไปในแต่ละระดับราคา จะพบว่าวิกฤติไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะบ้านระดับล่าง ข้อมูลของสมาคมฯ ระบุว่า บ้านทุกเซกเมนต์ เผชิญการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะตลาดระดับกลางราคา 3-7 ล้านบาท และกลุ่มบ้านระดับบนราคาเกิน 7 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราปฏิเสธเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 9.4 จุด ปรากฏการณ์นี้สะท้อนว่า แม้แต่ผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง ก็ยังเผชิญข้อจำกัดจากเกณฑ์สินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น
ปัจจัยฉุดเครดิต จากหนี้ครัวเรือนถึงเกณฑ์ปล่อยกู้เข้ม
สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรประเมินว่า การเพิ่มขึ้นของ Reject Rate มีสาเหตุสำคัญจากหลายปัจจัย ทั้งการพิจารณาสินเชื่อที่รัดกุมมากขึ้นของสถาบันการเงิน ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ที่อ่อนแอลง รวมถึงข้อจำกัดด้านคุณสมบัติ และหลักประกันของผู้ขอสินเชื่อ
ผลลัพธ์คือ ผู้ที่มีศักยภาพในการผ่อนชำระจำนวนไม่น้อย กลับไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ แม้จะมีรายได้ประจำก็ตาม
อสังหาฯ สะดุด เศรษฐกิจทั้งห่วงโซ่ชะลอตัว
ผลกระทบไม่ได้จบอยู่ที่ยอดขายบ้าน ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจไทยที่เชื่อมโยงกับธุรกิจเกี่ยวเนื่องมากกว่า 40 อุตสาหกรรม ตั้งแต่วัสดุก่อสร้าง เหล็ก ซีเมนต์ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า งานตกแต่ง ไปจนถึงการจ้างงานในภาคก่อสร้าง และบริการ
เมื่อสินเชื่อชะลอ การโอนกรรมสิทธิ์ลดลง เม็ดเงินลงทุน และการบริโภคในระบบย่อมหดตัวตาม ส่งผลต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในวงกว้าง
3 ยาแรง ปลดล็อกเครดิต ฟื้นตลาดบ้าน
เพื่อคลี่คลายปัญหา สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเสนอ 3 มาตรการเชิงนโยบายต่อภาครัฐ และธนาคารแห่งประเทศไทย
1. Mortgage Guarantee Scheme เพิ่มโอกาสคนซื้อบ้าน
ข้อเสนอแรกคือ การขยายบทบาทของ บสย. หรือจัดตั้งระบบค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อแบ่งเบาความเสี่ยงร่วมกับธนาคารพาณิชย์ โดยเฉพาะผู้ซื้อบ้านหลังแรกหรือผู้มีรายได้ประจำที่มีศักยภาพในการผ่อนชำระ แต่ติดข้อจำกัดด้านหลักประกันหรือคุณสมบัติบางประการ
โมเดลดังกล่าวถูกนำมาใช้ในหลายประเทศ และช่วยเพิ่มการเข้าถึงสินเชื่อโดยไม่กระทบเสถียรภาพของระบบการเงิน
2. Consolidated Debt เปลี่ยนหนี้แพง เป็นหนี้บ้าน
อีกข้อเสนอคือ การรวบรวมหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล และหนี้ดอกเบี้ยสูงอื่นๆ มารีไฟแนนซ์เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีต้นทุนดอกเบี้ยต่ำกว่า
แนวทางนี้จะช่วยลดภาระดอกเบี้ย ลดค่างวดรายเดือน เพิ่มความสามารถในการชำระหนี้ และลดโอกาสเกิดหนี้เสีย (NPL) ในระยะยาว
3. Risk-based Interest Rate แทนการปิดประตูสินเชื่อ
ข้อเสนอสุดท้ายคือ การเปิดทางให้ธนาคารกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของลูกค้า แทนการปฏิเสธสินเชื่อทั้งหมด
สำหรับลูกค้ากลุ่ม Borderline Borrowers ซึ่งมีความเสี่ยงสูงขึ้นเพียงเล็กน้อย แต่ยังมีศักยภาพในการผ่อนชำระ ควรได้รับโอกาสเข้าถึงสินเชื่อด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สะท้อนความเสี่ยงอย่างเหมาะสม ซึ่งจะเป็นประโยชน์ทั้งต่อผู้กู้ และสถาบันการเงิน
โจทย์ใหญ่ไม่ใช่แค่ขายบ้าน แต่ต้องฟื้นการเข้าถึงเครดิต
สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมองว่า หากปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง ตลาดที่อยู่อาศัยจะเผชิญแรงกดดันต่อเนื่อง แม้ความต้องการซื้อบ้านของประชาชนยังมีอยู่
เพราะในท้ายที่สุด "ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ไม่มีคนอยากซื้อบ้าน แต่อยู่ที่คนจำนวนมากไม่มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อ" และหากกำแพงเครดิตยังสูงขึ้นเรื่อยๆ ผลกระทบจะไม่ได้หยุดอยู่แค่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่จะลามไปยังห่วงโซ่เศรษฐกิจ การลงทุน การจ้างงาน และการฟื้นตัวของประเทศในระยะยาว
พิสูจน์อักษร....สุรีย์ ศิลาวงษ์
