จากแพลตฟอร์มที่เริ่มต้นด้วยภารกิจจับคู่ “คนกับบ้าน” ให้ข้าราชการกรุงเทพมหานคร วันนี้ BKK Housing Matching Platform เดินสู่จุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ เมื่อ “ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” ได้รับความไว้วางใจกลับมานั่งเก้าอี้ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร สมัยที่ 2 โครงการไม่ใช่เพียงเว็บไซต์รวมอสังหาริมทรัพย์ แต่กำลังถูกยกระดับเป็นโครงสร้างพื้นฐานด้านที่อยู่อาศัยของคนเมือง เชื่อมข้อมูล “Demand-Supply” เข้ากับระบบการเงิน ตลาดเช่า และทรัพย์สินรอการขาย เพื่อขยายโอกาสให้คนทำงานรุ่นใหม่และผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเข้าถึง “บ้านหลังแรก” ได้จริง
จาก“บ้านมีอยู่”สู่“คนเข้าถึงไม่ได้”
กรุงเทพมหานคร กำลังเผชิญความย้อนแย้งครั้งใหญ่ในวันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสินค้าจำนวนมาก! ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร และทรัพย์มือสอง แต่ประชาชนจำนวนไม่น้อยกลับยัง “เข้าไม่ถึง” ที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม ปัญหาไม่ใช่การขาด Supply หากแต่อยู่ที่ “การจับคู่” ระหว่างบ้านกับผู้ซื้อยังไม่เกิดขึ้นอย่างมีประสิทธิภาพ
นี่คือจุดตั้งต้นของ BKK Housing Matching Platform โครงการที่ สำนักงานพัฒนาที่อยู่อาศัย กรุงเทพมหานคร (สพอ.) ร่วมกับสมาคมอสังหาริมทรัพย์และภาคเอกชน พัฒนาแพลตฟอร์มกลางเพื่อเชื่อมผู้ต้องการที่อยู่อาศัยกับผู้ประกอบการอย่างเป็นระบบ
เฟสแรกบทพิสูจน์ว่าการจับคู่ “เวิร์ก”
จิตรกร พยัฆโส ผู้อำนวยการสำนักงานพัฒนาที่อยู่อาศัย กรุงเทพมหานคร เปิดเผยว่า ระยะแรกของโครงการมุ่งสำรวจความต้องการของข้าราชการและบุคลากร กทม. ก่อนพบว่ามีความต้องการที่อยู่อาศัยมากกว่า 4,000-5,000 คน จากข้อมูล กทม.จึงจับมือกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คัดเลือกโครงการราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเข้าสู่แพลตฟอร์ม พร้อมจัดงาน Housing Expo ได้การตอบรับเกินคาด! มียอดจองหลัก 100 ราย และนำไปสู่การซื้อขายจริง 60-70 ราย ตัวเลขอาจไม่มากนักเมื่อเทียบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเทศ แต่ถือเป็น "Proof of Concept" ว่าโมเดลการใช้ข้อมูลความต้องการมาจับคู่กับอุปทานสามารถสร้างธุรกรรมจริงได้
เฟส 2 เปลี่ยนเป็นนโยบายเมือง
โจทย์ใหม่จากนี้ คือการขยายแพลตฟอร์มจากบุคลากร กทม. ไปสู่ประชาชนทั้งเมือง เมื่อผู้ว่าฯ ชัชชาติ ได้รับเลือกกลับมาบริหาร กทม. อีกสมัย โครงการจะถูกยกระดับเป็น “BKK Housing Matching 2.0” ที่เปิดกว้างสำหรับประชาชนทุกกลุ่ม โดยเฉพาะ คนวัยเริ่มต้นทำงาน (First Jobber) และผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง เป้าหมายไม่ใช่เพียงเพิ่มจำนวนผู้ใช้งาน แต่คือการสร้างฐานข้อมูล Demand ของคนกรุงเทพฯ เพื่อให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยตอบโจทย์การใช้ชีวิตจริงมากขึ้น
จุดเปลี่ยนของตลาดเช่าคนเมือง
หนึ่งในฟีเจอร์สำคัญ คือการนำ “ห้องเช่าราคาประหยัด” ไม่เกิน 5,000 บาท เข้าสู่แพลตฟอร์ม กทม.เตรียมประสานผู้ประกอบการอพาร์ตเมนต์และหอพัก รวบรวมข้อมูลเข้าสู่ระบบกลาง ให้ประชาชนค้นหาที่พักตามทำเล ราคา และระยะทางจากสถานที่ทำงานได้สะดวกยิ่งขึ้น
“นี่ไม่ใช่เพียงฐานข้อมูลห้องเช่า แต่คือการลดต้นทุนการใช้ชีวิตของแรงงานเมือง เพราะค่าเดินทางและค่าเช่าที่พักยังเป็นต้นทุนสำคัญของคนทำงานรุ่นใหม่เมื่อบ้านอยู่ใกล้งาน คุณภาพชีวิตก็มีโอกาสดีขึ้นตามไปด้วย”
ปลุกทรัพย์ NPA ให้กลับมามีชีวิต
อีกหนึ่งยุทธศาสตร์สำคัญ คือการนำทรัพย์สินรอการขาย (NPA) จากสถาบันการเงิน เช่น BAM และ SAM เข้ามาอยู่บนแพลตฟอร์ม ทรัพย์เหล่านี้ ซึ่งจำนวนไม่น้อยอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ แต่ยังไม่ถูกใช้ประโยชน์
ซึ่งหากเชื่อมข้อมูลให้ประชาชนเข้าถึงได้ง่ายขึ้น จะช่วยเพิ่มทางเลือกด้านที่อยู่อาศัย ทั้งยังช่วยลดภาระการถือครองสินทรัพย์ของสถาบันการเงิน
เปลี่ยนบ้านร้างให้เป็นบ้านเช่า
มากกว่าการขาย โครงการยังมองถึงการเพิ่ม Supply ผ่านโมเดล “ปรับปรุงทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า”แนวคิดคือการสนับสนุนให้ภาคเอกชนนำทรัพย์มือสองหรืออาคารที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์มาปรับปรุงเป็นที่อยู่อาศัยให้เช่า หากเกิดขึ้นได้จริงจะช่วยเพิ่มสต็อกบ้านเช่าในเมืองโดยไม่ต้องรอการก่อสร้างใหม่ ลดต้นทุน และตอบโจทย์คนที่ยังไม่พร้อมซื้อบ้าน
“บทเรียนสำคัญจากเฟสแรกคือ ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยถูกปฏิเสธสินเชื่อ แม้จะมีความต้องการซื้อจริง สาเหตุหลักมาจากภาระหนี้ รายได้ไม่เพียงพอ หรือประวัติทางการเงิน นั่นทำให้ กทม. มองว่าการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัย ไม่สามารถจบที่การจับคู่บ้านกับผู้ซื้อ แต่ต้องเชื่อมไปถึงระบบการเงินด้วย”
Rent-to-Own ทางผ่านก่อนเป็นเจ้าของ
หนึ่งในเครื่องมือที่ถูกผลักดัน คือโครงการ Rent-to-Own หรือ “เช่าเพื่อซื้อ” ผู้เช่าสามารถนำค่าเช่ามาสะสมเป็นเงินดาวน์ในอนาคต เปิดโอกาสให้ผู้ที่ยังไม่มีเงินก้อนเริ่มต้นเข้าสู่ระบบได้ง่ายขึ้น สำหรับกลุ่มเป้าหมายบางกลุ่ม เพื่อเพิ่มโอกาสในการผ่านเกณฑ์สินเชื่อแนวคิดนี้ช่วยลดช่องว่างระหว่าง “อยากซื้อ” กับ “ยังซื้อไม่ได้”
โรงเรียนการเงิน เติมวินัยก่อนเติมบ้าน
อีกแนวคิดที่น่าสนใจ คือการจัดตั้ง “โรงเรียนการเงิน” ร่วมกับสถาบันการเงิน เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ผู้ที่กู้ไม่ผ่านจะได้รับการฝึกวินัยการออม วางแผนการเงิน และสะสมเงินดาวน์เป็นระยะเวลาหนึ่ง พร้อมสร้างประวัติทางการเงินที่ดีขึ้น
แนวทางดังกล่าวสะท้อนว่าการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในอนาคต จะต้องเริ่มจากการสร้าง “ศักยภาพของผู้ซื้อ” ไม่ใช่เพียงเพิ่มจำนวนบ้านในตลาด
หัวใจของเฟส 2 คือการทำ Demand Survey ในประชาชนทั่วไป กทม.สำรวจว่าคนทำงานรุ่นใหม่ต้องการอยู่ย่านใด งบประมาณเท่าไร เดินทางด้วยระบบขนส่งแบบไหน ก่อนนำข้อมูลทั้งหมดไปจับคู่กับ Supply ที่มีอยู่ นี่คือการเปลี่ยนนโยบายที่อยู่อาศัยจากการทำงาน
“หากระบบพัฒนาได้เต็มรูปแบบ BKK Housing Matching Platform จะไม่ใช่เพียงแพลตฟอร์มหาบ้าน แต่จะกลายเป็นฐานข้อมูลสำคัญที่ช่วยกำหนดทิศทางการพัฒนาเมืองในอนาคต”
เชื่อมดีมานด์-ซัพพลาย
ด้านพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า หัวใจสำคัญของโครงการ คือการเชื่อมโยง “ความต้องการซื้อ” (Demand) กับ “อุปทาน” (Supply) ที่มีอยู่ในตลาด ผ่านการนำที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการมาจัดจำหน่ายในราคาพิเศษ เพื่อเพิ่มโอกาสให้ประชาชนเข้าถึงบ้านในระดับราคาที่เหมาะสม
ผลสำรวจความต้องการของข้าราชการสามัญและข้าราชการครูในสังกัดกรุงเทพมหานคร พบว่ามีผู้ต้องการที่อยู่อาศัยสูงถึง 4,000-5,000 ราย ส่งผลให้โครงการมุ่งคัดเลือกที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเข้าสู่แพลตฟอร์มเป็นหลัก
“งาน Expo เมื่อ 8-9 พ.ค. มีผู้เข้าร่วมงานกว่า 3,000 คน เกิดยอดจองราว 100 ยูนิต มูลค่ารวมเกือบ 300 ล้านบาท ปัจจุบันปิดการขายพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ได้แล้ว 60-70 ราย ขณะที่ทรัพย์สินที่มีราคาสูงสุดซึ่งปิดการขายได้อยู่ที่ 4.99 ล้านบาท สะท้อนว่าความต้องการที่อยู่อาศัยไม่ได้จำกัดเฉพาะกลุ่มราคาต่ำ แต่ครอบคลุมผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงขึ้นในบางส่วน”
ขยายสู่ประชาชน ดึงบ้านเช่า-มือสองเข้าระบบ
โครงการเตรียมขยายผลสู่ประชาชนทั่วไป โดยเฉพาะกลุ่มคนเริ่มต้นทำงาน (First Jobber) และผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังเผชิญข้อจำกัดในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย หนึ่งในแนวทางสำคัญ คือการรวบรวมข้อมูลอพาร์ตเมนต์ค่าเช่าไม่เกิน 5,000 บาทต่อเดือน เพื่อให้ประชาชนค้นหาที่พักใกล้แหล่งงานได้สะดวกยิ่งขึ้น ลดภาระค่าเดินทางและค่าครองชีพ
พร้อมประสานความร่วมมือกับบริษัทบริหารสินทรัพย์ เช่น BAM และ SAM เพื่อนำทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่ยังมีสภาพดีเข้าสู่แพลตฟอร์ม รวมถึงสนับสนุนให้ภาคเอกชนนำ “อาคารเก่า” มาปรับปรุงเป็นที่พักอาศัยให้เช่า เพิ่มทางเลือกด้านที่อยู่อาศัยในเมือง โดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการสูง
ปลดล็อกกู้ไม่ผ่านหนุน“เช่าเพื่อซื้อ”
พรนริศ ยอมรับว่า อุปสรรคสำคัญของผู้ต้องการซื้อบ้านในปัจจุบันไม่ใช่เพียง “ราคา” แต่คือการเข้าไม่ถึงสินเชื่อ ด้วยภาระหนี้ รายได้ไม่เพียงพอ หรือขาดประวัติทางการเงินที่ดี โครงการจึงผลักดันโมเดล Rent-to-Own หรือ “เช่าเพื่อซื้อ” เปิดโอกาสให้ผู้เช่าสะสมค่าเช่าเป็นเงินดาวน์ เพื่อสร้างโอกาสเป็นเจ้าของบ้านเมื่อมีความพร้อมทางการเงินมากขึ้น ทั้งหารือกับ BAM และ SAM เพื่อวางแนวทางช่วยบริหารจัดการหนี้เสีย รวมถึงปัญหาหนี้นอกระบบของผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน เพื่อให้กลับเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้อีกครั้ง
โครงการดังกล่าวเป็นหนึ่งในภารกิจหลักของ สพอ. ตลอดช่วง 4 ปีข้างหน้า มีเป้าหมายสำคัญในการยกระดับการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนเมือง ผ่านความร่วมมือระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน ท่ามกลางเศรษฐกิจและกำลังซื้อเปราะบาง การเพิ่มทางเลือกทั้ง “ซื้อ-เช่า-เช่าเพื่อซื้อ” ควบคู่การแก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ อาจเป็นกลไกสำคัญที่ช่วยให้ความฝันในการมีบ้านของคนเมืองไม่ใช่เรื่องไกลเกินเอื้อม!
