เมื่อที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ หาได้ยากขึ้นทุกปี “แลนด์แบงก์” ขนาดใหญ่ขององค์กรภาครัฐและรัฐวิสาหกิจ กลายเป็น “สินทรัพย์ยุทธศาสตร์” ที่นักลงทุนรายใหญ่จับตา! โดยเฉพาะที่ดิน 50 ไร่ของ อสมท บนถนนเทียมร่วมมิตร ที่เริ่มขยับอีกครั้งหลังเปิดรับฟังความเห็นภาคเอกชน สะท้อนการเปิดฉากศึกชิงทำเลมูลค่าหมื่นล้าน ซึ่งอาจเป็นหมากสำคัญในการเปลี่ยนโฉมย่านรัชดาฯ-พระราม 9 รอบใหม่
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า ปัจจุบันที่ดินผืนใหญ่ในกรุงเทพมหานครเหลือน้อยลง เจ้าของที่ดินจำนวนไม่น้อย โดยเฉพาะหน่วยงานภาครัฐ รัฐวิสาหกิจ และองค์กรขนาดใหญ่ ไม่ได้เลือกพัฒนาโครงการด้วยตนเองอีกต่อไป แต่หันมาใช้โมเดลเปิดให้ภาคเอกชนเข้าร่วมลงทุนผ่านการเช่าระยะยาวหรือการร่วมพัฒนา เพื่อเปลี่ยนสินทรัพย์ที่เคยสร้างรายได้จำกัด ให้กลายเป็นแหล่งสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจในระยะยาว
โมเดลนี้พิสูจน์ความสำเร็จมาแล้วจากหลายโครงการแลนด์มาร์กของกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็น วันแบงค็อก (One Bangkok) ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค (Dusit Central Park) ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เซ็นทรัล ลาดพร้าว หรือโครงการมิกซ์ยูสบนที่ดินสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ล้วนเริ่มต้นจาก “ที่ดินของเจ้าของรายใหญ่” ที่เปิดทางให้เอกชนเข้ามาปลดล็อกศักยภาพ
รัชดาฯ-พระราม 9 สมรภูมิสุดท้ายแลนด์แบงก์ใจกลางเมือง
ทั้งนี้ “สุขุมวิท” และ “สีลม” แทบไม่เหลือพื้นที่ขนาดใหญ่ให้พัฒนา วันนี้สายตาของนักลงทุนกำลังหันมาที่แนวถนน “รัชดาภิเษก-พระราม 9” ซึ่งยังคงมีแลนด์แบงก์ผืนใหญ่กระจายอยู่ทั้งในมือรัฐวิสาหกิจและเอกชนตลอดหลายปีที่ผ่านมา พื้นที่แห่งนี้ทยอยเปลี่ยนผ่านจากย่านสำนักงานสู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ที่ดินหลายแปลงถูกพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม และโครงการมิกซ์ยูส
ขณะที่อีกหลายแปลงยังคง “รอเวลา” เพื่อสร้างมูลค่าในจังหวะที่เหมาะสมไม่ว่าจะเป็นที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) พื้นที่ของการท่าเรือแห่งประเทศไทย หรือ แลนด์แบงก์เอกชนขนาดใหญ่หลายแปลง ล้วนถูกจับตาในฐานะโอกาสการลงทุนที่หาได้ยากในเมืองหลวง
50 ไร่ ‘อสมท’ ไพ่ใบใหญ่ที่เริ่มถูกเปิด
หนึ่งในที่ดินที่ได้รับความสนใจมากที่สุด คือ ที่ดินของ บริษัท อสมท จำกัด (มหาชน) บนถนนเทียมร่วมมิตร เนื้อที่ประมาณ 50 ไร่ แม้แนวคิดเปิดให้เอกชนร่วมพัฒนาจะถูกพูดถึงมาหลายปี แต่เพิ่งกลับมาเป็นประเด็นอีกครั้ง หลัง อสมท เปิดรับฟัง Market Sounding เมื่อวันที่ 11 ก.พ. 2569 เพื่อสำรวจความสนใจของนักลงทุนและแนวทางการพัฒนาโครงการ
สำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ นี่ไม่ใช่เพียงการเปิดพื้นที่แปลงใหม่ แต่คือการเปิดโอกาสของ “แลนด์แบงก์หายาก” ที่มีขนาดใหญ่เพียงไม่กี่แปลงในกรุงเทพฯ ซึ่งสามารถรองรับการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมูลค่าระดับหลายหมื่นล้านบาท
จุดแข็งของที่ดินแปลงนี้ไม่ได้อยู่เพียงขนาดพื้นที่ แต่คือศักยภาพของทำเล ปัจจุบันสามารถเชื่อมต่อกับถนนรัชดาภิเษกและสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยได้สะดวก และเมื่อรถไฟฟ้าสายสีส้มเปิดให้บริการในปี 2570 ซึ่งจะเชื่อมต่อกับสายสีน้ำเงิน ณ สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย พื้นที่โดยรอบจะกลายเป็นจุดตัดของโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสำคัญ เพิ่มทั้งมูลค่าที่ดินและศักยภาพเชิงพาณิชย์อย่างมีนัยสำคัญ
ผังเมืองใหม่ เปิดทางพัฒนาแทบทุกประเภท
อีกหนึ่งแรงหนุนสำคัญ คือ ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่กำหนดให้พื้นที่ของ อสมท เป็นพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม (พ.7) ข้อกำหนดดังกล่าวเปิดโอกาสให้พัฒนาโครงการได้หลากหลาย ทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม ที่พักอาศัย ศูนย์การค้า ศูนย์ประชุม ศูนย์แสดงสินค้า หรือโครงการมิกซ์ยูส
โดยมีข้อจำกัดหลักอยู่ที่อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม (FAR) ไม่เกิน 8 เท่าของขนาดที่ดิน รวมถึงข้อกำหนดด้านการก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับแนวเส้นทางรถไฟฟ้านั่นหมายความว่า ที่ดินแปลงนี้มีความยืดหยุ่นสูงในการออกแบบโครงการ รองรับการลงทุนได้หลายโมเดล
เดิมพันระดับหมื่นล้าน เกมที่ไม่ใช่ทุกคนจะเล่นได้
อย่างไรก็ตาม ศักยภาพสูงย่อมมาพร้อมต้นทุนที่สูงเช่นกัน! แม้จะเป็นการเช่าระยะยาว ไม่ใช่การซื้อกรรมสิทธิ์ แต่ด้วยราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียงซึ่งขยับเกิน 1 ล้านบาทต่อตารางวา ในหลายแปลง ทำให้มูลค่าการพัฒนาโครงการ ทั้งค่าเช่าสิทธิที่ดินและค่าก่อสร้าง มีโอกาสแตะระดับหลายหมื่นล้านบาท
นั่นทำให้ผู้เล่นที่สามารถเข้าสู่เกมนี้ได้ อาจเหลือเพียงกลุ่มทุนขนาดใหญ่ ทั้งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ บริษัทโฮลดิ้ง นักลงทุนสถาบัน หรือการร่วมทุนระหว่างทุนไทยกับต่างประเทศ เพื่อกระจายความเสี่ยงและเพิ่มศักยภาพด้านเงินลงทุน
จากแลนด์แบงก์สู่แลนด์มาร์กใหม่ของกรุงเทพฯ
การขยับตัวของที่ดิน อสมท อาจเป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการปลดล็อกแลนด์แบงก์ขนาดใหญ่ที่ยังหลงเหลืออยู่ในกรุงเทพฯ ในยุคที่ “ที่ดินผืนใหญ่” กลายเป็นทรัพยากรหายาก การแข่งขันจึงไม่ได้อยู่ที่การซื้อที่ดินอีกต่อไป แต่คือการแย่งสิทธิในการพัฒนา เพราะผู้ที่คว้าโอกาสได้ก่อน อาจเป็นผู้กำหนดโฉมหน้าศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า
