จำนวนบ้านมากกว่าคนซื้อ
ภาพสะท้อนของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 ไม่ใช่เพียงการชะลอตัวของกำลังซื้อ แต่คือ ภาวะ "อุปทานล้นตลาด" ที่ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ เมื่อจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายทั้งบ้านใหม่ และบ้านมือสองสะสมทั่วประเทศเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
ขณะที่ความต้องการซื้อยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ ปัจจุบัน จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมสูงกว่าค่าเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเกือบ 2 เท่าส่งผลให้ตลาดเปลี่ยนผ่านสู่ภาวะ "ผู้ซื้อเป็นฝ่ายเลือก" อย่างชัดเจน ผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น และมีอำนาจต่อรองสูงขึ้น แต่ในอีกด้านหนึ่ง ผู้ประกอบการกลับต้องแข่งขันด้านราคา โปรโมชัน และต้นทุนการตลาดอย่างหนัก ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ไตรมาสแรกสต๊อกพุ่งแตะ 5.9 แสนหน่วย
ข้อมูลศูนย์วิจัยกสิกรไทย(KResearch) ในไตรมาสแรกของปี 2569 ระบุว่า ที่อยู่อาศัยรอขายทั่วประเทศมีจำนวน 590,000 หน่วยเพิ่มขึ้น 7%จากช่วงเดียวกันของปีก่อนแรงขับสำคัญไม่ได้มาจากโครงการใหม่
แต่เกิดจากตลาดบ้านมือสองที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว โดยมีการประกาศขายถึง 240,000 หน่วยเพิ่มขึ้นถึง 34% จากปีก่อนการเพิ่มขึ้นดังกล่าวสะท้อนหลายปัจจัย ทั้งเจ้าของบ้านที่ต้องการลดภาระการถือครองทรัพย์สิน รวมถึงสถาบันการเงิน และบริษัทบริหารสินทรัพย์ที่เร่งระบายทรัพย์ออกสู่ตลาดมากขึ้น
ตรงกันข้าม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชะลอการเปิดโครงการใหม่ ทำให้จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ในพอร์ตลดลง 6% เหลือ 350,000 หน่วย แม้จะลดลงจากปีก่อน แต่ยังถือว่าอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับกำลังซื้อของตลาด กว่า 52% ของที่อยู่อาศัยรอขายสะสมทั้งหมด หรือมากกว่า 310,000 หน่วยกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งยังคงเป็นตลาดหลักของประเทศ
ขณะที่จังหวัดเศรษฐกิจสำคัญอย่าง ชลบุรี ภูเก็ต และเชียงใหม่ ก็เริ่มเห็นจำนวนบ้านใหม่ และบ้านมือสองรอขายสะสมเพิ่มขึ้น สะท้อนว่าปัญหาอุปทานส่วนเกินไม่ได้จำกัดอยู่เพียงเมืองหลวง แต่กำลังขยายวงกว้างไปยังหัวเมืองหลักทั่วประเทศ
ต่ำกว่า 3 ล้านเพียบ-บ้านหรูเริ่มแผ่ว
แม้กว่า 60% ของสต๊อกที่อยู่อาศัยยังเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทคิดเป็นกว่า 355,000 หน่วยแต่สิ่งที่น่าจับตากลับอยู่ในตลาดระดับบน ในไตรมาสแรกของปี 2569 ที่อยู่อาศัยระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท ทั้งบ้านใหม่ และบ้านมือสอง เพิ่มขึ้นถึง 48% จากปีก่อน แตะ 46,000 หน่วย
โดยแรงเพิ่มส่วนใหญ่มาจากบ้านมือสอง สัญญาณดังกล่าวสะท้อนว่า แม้ผู้ประกอบการจำนวนมากจะเคยหันไปพัฒนาโครงการระดับบนเพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขันในตลาดแมส แต่เมื่อบ้านหรูเริ่มสะสมเพิ่มขึ้น ทางเลือกในการลงทุนอาจแคบลง และการแข่งขันในตลาดระดับบนมีแนวโน้มรุนแรงขึ้นในระยะต่อไป
มาตรการรัฐช่วยประคอง
แม้ภาครัฐจะต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้บางส่วน แต่แรงหนุนดังกล่าวอาจยังไม่เพียงพอที่จะเปลี่ยนทิศทางตลาด
ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ภาระหนี้ครัวเรือน และกำลังซื้อที่ยังอ่อนแรง ยังคงเป็นข้อจำกัดสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้ แม้ในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2569 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะขยายตัว 13.4% แต่ทั้งปีคาดว่าจะเติบโตเพียง 2.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน
ในทางกลับกัน จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมทั่วประเทศมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีก 4.5% แตะระดับกว่า 610,000 หน่วยภายในสิ้นปี โดยแรงกดดันหลักยังมาจากบ้านมือสองที่ทยอยเข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง ขณะที่โครงการใหม่มีแนวโน้มเปิดตัวลดลง
จากเร่งเปิดโครงการสู่เร่งระบายสต๊อก
ท่ามกลางสต๊อกที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ จากยุคที่ผู้ประกอบการแข่งขันกันเปิดโครงการใหม่ สู่ยุคที่ความสามารถในการบริหารสต๊อก การรักษาสภาพคล่อง และการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง
จะกลายเป็นปัจจัยชี้วัดความอยู่รอดของธุรกิจ ในวันที่บ้านมีมากกว่าผู้ซื้อ การลดจำนวนสต๊อกอาจไม่ใช่เพียงโจทย์ของผู้ประกอบการแต่ละราย หากแต่เป็นความท้าทายของทั้งอุตสาหกรรม ที่ต้องหาจุดสมดุลใหม่ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มศักยภาพ
พิสูจน์อักษร....สุรีย์ ศิลาวงษ์
