ตั้งขายล้าน...แต่ตลาดให้ไม่ถึงหกแสน!
ก่อนหน้านี้ "ที่ดินใจกลางเมือง" คือสินทรัพย์ที่แทบไม่มีคำว่า "ต่อรอง" ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างแข่งขันกันไล่ซื้อที่ดินทุกแปลงที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เพื่อป้อนตลาดคอนโดมิเนียมที่เติบโตอย่างร้อนแรง ส่งผลให้ราคาที่ดินทะยานขึ้นต่อเนื่อง จนเจ้าของที่ดินเคยเป็นฝ่ายกำหนดเกม แต่วันนี้สมการนั้นเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง !
ภาพสะท้อนชัดเจนเกิดขึ้นบนแนวถนนสุขุมวิทช่วง BTS บางจาก-อุดมสุข ซึ่งเจ้าของที่ดินจำนวนมากยังตั้งราคาเสนอขาย (Asking Price) ไว้สูงถึง 900,000-1,000,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ข้อเสนอซื้อจริงจากผู้พัฒนาโครงการกลับต่ำกว่า 600,000 บาทต่อตารางวาแทบทั้งหมดช่องว่างราคากว่า 300,000-400,000 บาทต่อตารางวา ไม่ใช่เพียงตัวเลขของการต่อรอง แต่กำลังสะท้อนว่า ตลาดกำลังตีราคาใหม่
โควิดฉุดราคาที่ดินร่วง
วรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย มองว่า วงจรราคาที่ดินระดับสูงสุด หรือ Peak Cycle ได้สิ้นสุดลงตั้งแต่วิกฤติโควิด-19 และจนถึงปัจจุบัน ตลาดยังไม่สามารถกลับไปสู่จุดเดิมได้ แรงกดดันทางเศรษฐกิจถาโถมหลายด้าน ทั้งกำลังซื้อที่อ่อนแรง หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง การเข้มงวดของสถาบันการเงิน และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น ล้วนกระทบโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่อยอดขายชะลอตัว ต้นทุนทางการเงินสูงขึ้น และการระบายสต็อกใช้เวลานานกว่าเดิม ผู้ประกอบการจึงไม่สามารถซื้อที่ดินในราคาสูงแบบเดิมได้อีกต่อไป
เมื่อผู้ซื้อเปลี่ยนวิธีคิดราคาที่ดินเปลี่ยนตาม
อดีต ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แข่งขันกันเสนอราคาสูงเพื่อแย่งที่ดิน ปัจจุบัน ผู้ประกอบการกลับให้ความสำคัญกับ "ต้นทุนที่เหมาะสม" มากกว่า "การเร่งปิดดีล"นั่นทำให้การเสนอราคาซื้อที่ดินในหลายทำเล "ลดลง"อย่างมีนัยสำคัญ เพราะทุกโครงการต้องรักษาอัตรากำไรและบริหารความเสี่ยงในภาวะที่ตลาดยังไม่ฟื้นเต็มที่
ผลลัพธ์คือ เจ้าของที่ดินซึ่งยังยึดติดกับราคาสูงสุดในอดีต อาจต้องเผชิญความจริงว่า หากจำเป็นต้องขายในเวลานี้ โอกาสที่จะต้องยอมลดราคาลงมากกว่าที่คาดมีสูงกว่าที่เคย
ราคาไม่ดีสู้ปล่อยเช่าระยะยาวดีกว่า
แทนที่จะยอมลดราคาจนเสียเปรียบ วรัตถ์เสนออีกทางเลือกที่กำลังได้รับความสนใจมากขึ้น คือการนำที่ดินมาปล่อยเช่าระยะยาวสัญญาเช่า 10-30 ปี ช่วยให้เจ้าของที่ดินยังคงถือครองกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ทำเลทอง ขณะเดียวกันสามารถสร้างกระแสเงินสดจากค่าเช่าได้อย่างต่อเนื่อง โดยไม่จำเป็นต้องขายทรัพย์สินในช่วงที่ตลาดอยู่ในภาวะเศรษฐกิจขาลง กลยุทธ์นี้ยังช่วยลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่า ซึ่งเป็นต้นทุนที่เจ้าของที่ดินจำนวนไม่น้อยต้องแบกรับทุกปี
เปลี่ยนมาปล่อยเช่าสร้างรายได้
การปล่อยเช่าระยะยาวจึงไม่ใช่เพียงทางเลือกชั่วคราว แต่เป็นการเปลี่ยนวิธีบริหารสินทรัพย์ให้สอดรับกับวัฏจักรตลาดในวันที่ราคาขายยังไม่ตอบโจทย์ความคาดหวัง การสร้างรายได้ประจำจากที่ดิน อาจให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากว่าการเร่งขายในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าที่เจ้าของประเมิน ปรากฏการณ์ช่องว่างระหว่างราคาเสนอขายกับราคาซื้อจริงกำลังส่งสัญญาณชัดว่า ตลาดที่ดินไทยได้ก้าวเข้าสู่ "ยุคผู้ซื้อ" อย่างเต็มตัว
คำถามสำคัญจึงไม่ใช่ว่า ที่ดินทำเลทองยังมีมูลค่าหรือไม่? แต่คือ เจ้าของที่ดินจะบริหารมูลค่านั้นอย่างไร ระหว่างการยอมลดราคาเพื่อปิดการขายในวันนี้ หรือเปลี่ยนสินทรัพย์ให้สร้างกระแสเงินสด พร้อมรอจังหวะของวัฏจักรใหม่ในวันที่ตลาดกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง
