ประภาพร บุญขจรกุล รองกรรมการผู้จัดการ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) ระบุว่า ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯในปี 2569 ไม่ได้เผชิญเพียงภาวะชะลอตัว แต่กำลังเปลี่ยนโครงสร้างการแข่งขันครั้งใหญ่ เมื่อผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กทยอยถอนตัวจากการเปิดโครงการใหม่ หันไปรักษาสภาพคล่องและเร่งระบายสต็อก
ขณะที่เวทีการลงทุนเหลือเพียงผู้พัฒนารายใหญ่ที่มีเงินทุนแข็งแกร่งและพร้อมรับความเสี่ยงตลาดอยู่ในช่วง Market Rebalancing หรือการปรับสมดุลครั้งใหม่ ผู้ประกอบการไม่ได้แข่งขันกันว่า "ใครเปิดมากกว่า" แต่แข่งขันกันว่า "ใครเปิดแล้วขายได้"
เปิดใหม่ทั้งปีเหลือ 16,000 ยูนิต ต่ำกว่าก่อนโควิด
ซาวิลส์ประเมินว่า ตลอดปี 2569 จะมีคอนโดเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ราว16,000 ยูนิต ลดลง 6%จากปี 2568 และยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงก่อนโควิด-19 อย่างมีนัยสำคัญภาพดังกล่าวสะท้อนว่า ผู้พัฒนาเลือกลงทุนแบบ "ยิงนัดเดียวต้องเข้าเป้า" เปิดเฉพาะโครงการที่มั่นใจว่ามีดีมานด์รองรับจริง มากกว่าการเร่งเพิ่มอุปทานเข้าสู่ตลาดเหมือนในอดีต
แม้ครึ่งแรกปี 2569 จะมีคอนโดเปิดใหม่ 15 โครงการ รวม 12,248 ยูนิต เพิ่มขึ้นถึง 72.52%จากปีก่อน แต่ตัวเลขดังกล่าวไม่ได้สะท้อนว่าตลาดกลับมาคึกคักการเติบโตเกิดจากการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่เพียงไม่กี่โครงการ
ขณะที่จำนวนผู้ประกอบการที่เข้าสู่ตลาดกลับลดลงอย่างชัดเจน สะท้อนว่าการลงทุนยังกระจุกตัวอยู่ในมือผู้เล่นรายใหญ่เฉพาะไตรมาส 2 มีโครงการเปิดใหม่เพียง 5 โครงการ รวม 2,260 ยูนิต มูลค่า 15,600 ล้านบาท และทั้งหมดมาจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เพียง 2 ราย คือ แสนสิริ และเอพี
ลักชัวรีขายดี ตลาดแมสยังเหนื่อย
ภาพของตลาดปีนี้แตกต่างกันอย่างชัดเจน ฝั่งคอนโดระดับลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรียังเดินหน้าสร้างยอดขายได้ต่อเนื่อง โดยเฉพาะเพนท์เฮ้าส์ ห้องขนาดใหญ่ และโครงการระดับพรีเมียมในย่านสุขุมวิท ทองหล่อ เอกมัย ชิดลม หลังสวน และลุมพินี ลูกค้ากลุ่มนี้ยังมีกำลังซื้อสูง ให้ความสำคัญกับคุณภาพโครงการ ความเป็นส่วนตัว การออกแบบ และทำเล มากกว่าราคา
ตรงกันข้าม ตลาดระดับกลางและล่างยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า หนี้ครัวเรือนสูง และการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด ส่งผลให้การแข่งขันด้านราคายิ่งรุนแรง หลายโครงการยอมตั้งราคาใกล้เคียงระดับเมื่อกว่า 10 ปีก่อน เพื่อเร่งปิดการขาย
คอนโดทำเลหายากขายดี คนแห่จองก่อนเปิดขาย
หนึ่งในปรากฏการณ์ที่กลับมาอีกครั้ง คือ การเข้าคิวจองโครงการลักชัวรีก่อนวันเปิดขายอย่างเป็นทางการ ซาวิลส์มองว่า ความสำเร็จของโครงการเหล่านี้ไม่ได้เกิดจากทำเลเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากความหายาก (Scarcity) จำนวนยูนิตที่จำกัด การสร้างมูลค่าในระยะยาว และศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน รวมถึงผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจึงยังเป็นสินทรัพย์ที่ได้รับความสนใจทั้งจากผู้ซื้ออยู่จริง นักลงทุน และผู้ซื้อชาวต่างชาติ
CBD เปิดน้อย แต่ราคายังทะยาน
ในไตรมาส 2 มีอุปทานใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เพียง 4.51%ของตลาด หรือ 102 ยูนิตเท่านั้นแต่ราคายังเฉลี่ยสูงถึง 237,080 บาทต่อตารางเมตรขณะที่อุปทานใหม่กว่า 87.92% ย้ายไปยังโซนรอบเมืองฝั่งตะวันออก ซึ่งมีราคาเฉลี่ย 134,086 บาทต่อตารางเมตร ส่วนพื้นที่รอบเมืองฝั่งเหนือมีสัดส่วน 7.57% ราคาเฉลี่ย 86,500 บาทต่อตารางเมตรสะท้อนว่าผู้ประกอบการเลือกพัฒนาโครงการในพื้นที่ที่ต้นทุนที่ดินยังแข่งขันได้ แต่ยังคงรักษาโครงการแฟลกชิปใน CBD สำหรับตลาดกำลังซื้อสูง
Branded Residence ดาวเด่นแห่งปี
เซกเมนต์ที่ถูกจับตามองมากที่สุดช่วงครึ่งหลังปี 2569 คือBranded Residenceโครงการที่พัฒนาโดยร่วมกับแบรนด์โรงแรมระดับโลกยังได้รับความสนใจจากผู้ซื้อฐานะดีและนักลงทุนต่างชาติ เพราะตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัย การลงทุน และการสร้างมูลค่าในระยะยาวผู้พัฒนาหลายรายจึงเลือกใช้โมเดลนี้เป็นหัวหอกในการแข่งขัน แทนการขยายโครงการแมสที่มีความเสี่ยงสูงกว่า
ริมเจ้าพระยา-แคมปัสคอนโด ดาวรุ่งรอบใหม่
อีก2 เซกเมนต์ที่กำลังได้รับความสนใจคือ คอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่ยังมีเสน่ห์ด้านวิว ความหายากของที่ดิน และศักยภาพการเติบโตของราคารวมถึง แคมปัสคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยชั้นนำและศูนย์การแพทย์ขนาดใหญ่ ซึ่งมีฐานลูกค้าชัดเจน ทั้งนักลงทุน ผู้ปกครอง และผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ทำให้มีความเสี่ยงต่ำกว่าหลายเซกเมนต์ของตลาด
อีกหนึ่งสัญญาณสำคัญคือ การโยกเม็ดเงินลงทุนออกจากกรุงเทพฯ ไปยังเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจอย่างภูเก็ต และ พัทยาแรงหนุนมาจากการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว การกลับมาของผู้ซื้อชาวต่างชาติ และความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนและบ้านพักตากอากาศ ส่งผลให้ทั้งสองจังหวัดมีศักยภาพเติบโตเหนือกว่าตลาดกรุงเทพฯ ในระยะสั้นถึงระยะกลาง
ลดค่าโอน แต่ยังไม่ใช่คำตอบ
แม้รัฐบาลจะขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 แต่ผู้เชี่ยวชาญมองว่า มาตรการดังกล่าวช่วยกระตุ้นตลาดได้เพียงบางส่วนเพราะโจทย์ใหญ่ของตลาดยังอยู่ที่กำลังซื้อที่อ่อนแรง หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และการปล่อยสินเชื่อที่ยังเข้มงวด
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ตลอดปี 2569 จึงยังเป็นBuyer's Marketผู้ประกอบการจะเดินเกมด้วยความระมัดระวัง เน้นบริหารกระแสเงินสด ระบายสต็อก และลงทุนเฉพาะโครงการที่มีอุปสงค์รองรับชัดเจนขณะที่ผู้ชนะของตลาดอาจไม่ใช่ผู้ที่เปิดโครงการมากที่สุด แต่คือผู้ที่เข้าใจว่าความต้องการของผู้ซื้อเปลี่ยนไป และสามารถพัฒนาโครงการที่ "ใช่" ในจังหวะที่ตลาดกำลังคัดเลือกผู้เล่นอย่างเข้มข้นที่สุดในรอบหลายทศวรรษ
