อสังหาฯ ประคองสภาพคล่อง หวั่นวิกฤติใหม่ ‘คนไม่ซื้อบ้าน’

จากข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ไตรมาสแรกที่ผ่านมา ผู้ประกอบการทั่วประเทศเลือก “แตะเบรก” การลงทุนใหม่ชัดเจน สังเกตได้จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเหลือเพียง 5,783 หน่วย ลดลง 45.7% จากช่วงเดียวกันปีก่อน ขณะที่จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างลดลงถึง 50.2% เหลือ 27,870 หน่วย

โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบหนักที่สุด จำนวนหน่วยที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างลดลงถึง 71.3% สะท้อนว่าผู้ประกอบการจำนวนมากเลือก “ชะลอ” การเปิดโครงการแนวสูง หันไป “บริหารสต๊อก” แทนลงทุนใหม่ แม้ตัวเลข REIC จะสะท้อนการหดตัวของฝั่งซัปพลายอย่างชัดเจน แต่ฝั่งดีมานด์ยังไม่ถึงกับหยุดนิ่ง โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศยังเติบโต 11.2% และสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่เพิ่มขึ้น 11.1%

การเติบโตส่วนใหญ่เกิดขึ้นในตลาดระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่ม “เรียลดีมานด์” ที่ยังคงเผชิญปัญหาปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ขณะที่ตลาดระดับบนตั้งแต่ 7.51 ล้านบาทขึ้นไป ส่งสัญญาณ “ชะลอตัว” จำนวนหน่วยโอนลดลง 14.9% มูลค่าการโอนลดลง 16.4% ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือก “ชะลอ” ลงทุนเช่นกัน
 

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญแรงกดดันอย่างหนัก จากกำลังซื้อที่เปราะบาง ต้นทุนทางการเงินสูง และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจต่อเนื่องมานาน ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569-2570 ยังไม่กลับมาคึกคัก หรืออยู่ในจุดที่ผู้ประกอบการทุกรายมีผลประกอบการที่ดี

“คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ปีนี้ ราว 17,000-20,000 ยูนิต แต่ต้องดูทิศทางตลาดครึ่งปีหลัง ถ้าปัจจัยลบโดยเฉพาะความขัดแย้งในตะวันออกกลางหากไม่ดีขึ้นอาจมีผลต่อความเชื่อมั่นในระยะยาวลดลง คนไทยอาจเลือกใช้เงินลดลง ผู้ประกอบการก็จำเป็นต้องลดเปิดขายโครงการใหม่ จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่อาจอยู่ที่ 17,000 ยูนิต บ้านราคามากกว่า 30 ล้านบาท ต่อยูนิตขึ้นไป อาจเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อ และขายได้เรื่อยๆ ขณะที่บ้านหรือคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท อาจเจอปัญหาการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาก จนส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดของผู้ประกอบการบางรายได้ ”

ขายที่-โครงการผ่าน EIA กำเงินสด

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ในภาวะปกติโครงการที่ผ่าน EIA (Environmental Impact Assessment) หรือ รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง เพราะผู้ประกอบการลงทุนทั้งเวลา และเงินทุนจำนวนมากกว่าจะพัฒนาโครงการมาถึงจุดนี้ หลายบริษัทเลือกนำสินทรัพย์ประเภทนี้ออกมาขาย ซึ่งเป็นเรื่องการบริหารจัดการพอร์ตเพื่อสร้างสภาพคล่องให้สอดคล้องกับเศรษฐกิจ มากกว่าการขาดศักยภาพ
 

ในช่วงที่ผ่านมา ทั้งบริษัทจดทะเบียน และนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ทยอยปรับโครงสร้างการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการขายที่ดิน ขายโครงการ หรือหาพันธมิตรร่วมทุน (Joint Venture) เพื่อแบ่งเบาภาระเงินลงทุน หลายบริษัทมีการปรับพอร์ตทั้งในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียม โรงแรม และสินทรัพย์อื่น สิ่งที่เกิดขึ้นจึงสะท้อนว่า “เงินสด” กลายเป็นทรัพยากรที่มีค่ามากกว่าการถือครองสินทรัพย์ในช่วงเวลานี้

เบรกลงทุนใบอนุญาตก่อสร้างวูบ50%

นอกจากนี้ “จำนวนใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน” และ “ใบอนุญาตก่อสร้าง” ที่ลดลงราว 50% ผู้ประกอบการจำนวนมากชะลอการเปิดโครงการใหม่ เพราะไม่ต้องการเพิ่มความเสี่ยงในตลาดที่กำลังซื้อยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ผู้ประกอบการเลือก รอจังหวะมากกว่า เร่งลงทุนการควบคุมอุปทานจึงกลายเป็นกลยุทธ์สำคัญ เพื่อไม่ให้เกิดภาวะสินค้าล้นตลาด และช่วยรักษาสมดุลของกระแสเงินสด

เศรษฐกิจผันผวนแผนธุรกิจต้องยืดหยุ่น

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ประเมินว่า ประเทศไทยกำลังเผชิญภาวะ “Losing Ground” หรือการสูญเสียขีดความสามารถในการแข่งขัน หลังเศรษฐกิจเติบโตในอัตราต่ำต่อเนื่อง ขณะที่ประเทศเพื่อนบ้านเร่งพัฒนา และดึงดูดการลงทุนอย่างรวดเร็ว โจทย์สำคัญจึงไม่ใช่เพียงการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น แต่คือการปฏิรูปโครงสร้างเศรษฐกิจ วางยุทธศาสตร์ประเทศให้ชัดเจน และสร้างความเชื่อมั่นต่อภาคเอกชน เพื่อให้เกิดการลงทุนรอบใหม่ที่ยั่งยืน

โลกธุรกิจปัจจุบันปัจจัยเสี่ยงไม่ได้มาจากเศรษฐกิจเพียงด้านเดียว แต่เกิดขึ้นพร้อมกันทั้งการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ต้นทุนพลังงาน และความผันผวนของห่วงโซ่อุปทานโลก ภายใต้บริบทดังกล่าว ความสามารถในการปรับตัวจึงเป็นปัจจัยชี้วัดความสำเร็จขององค์กร มากกว่าการวางแผนระยะยาวแบบเดิม ผู้ประกอบการที่บริหารธุรกิจท่ามกลางความไม่แน่นอนได้ดีที่สุด จะเป็นผู้ที่ยังยืนอยู่ในตลาด

วิกฤติใหม่ "Self-Rejection"

ผศ.ดร.เกษรา กล่าวว่า สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าปัญหาการถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ คือ ปรากฏการณ์ “Self-Rejection” หรือการที่ผู้บริโภคเลือกไม่ซื้อบ้าน แม้มีศักยภาพในการกู้ เนื่องจากไม่มั่นใจต่อรายได้ และเศรษฐกิจในอนาคต 

“วิกฤติรอบนี้ซับซ้อนกว่าช่วงโควิด-19 เพราะในเวลานั้นทุกฝ่ายรู้ต้นเหตุ และเห็นทางออกผ่านวัคซีน แต่ปัจจุบันปัจจัยลบเกิดขึ้นหลายด้านพร้อมกัน จนยากจะระบุว่าปัจจัยใดเป็นตัวฉุดกำลังซื้อที่แท้จริง ผลลัพธ์คือ ตลาดที่อยู่อาศัยเข้าสู่ภาวะชะลอตัวจากความระมัดระวังของผู้บริโภค มากกว่าปัญหาด้านสินเชื่อเพียงอย่างเดียว”

การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคกำลังบังคับให้ผู้ประกอบการต้องคิดโมเดลธุรกิจใหม่ “เสนา” เลือกพัฒนาแนวคิด “Rent-to-Own” หรือเช่าก่อนซื้อ เพื่อเปิดทางให้ผู้ที่ยังไม่พร้อมก่อหนี้ระยะยาวเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ ซึ่ง เทรนด์ Generation Rent หรือการเลือกเช่ามากกว่าซื้อเริ่มชัดเจนขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มคนรุ่นใหม่ ประกอบกับโครงสร้างประชากรที่เข้าสู่สังคมสูงวัยและจำนวนประชากรลดลง ทำให้ตลาดอสังหาฯ อาจไม่กลับไปเติบโตร้อนแรงเช่นเมื่อ 7-8 ปีก่อนได้อีก

“กบต้ม” วิกฤติที่กดดันเศรษฐกิจ

นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า ตลาดอสังหาฯ ครึ่งหลังปี 2569 มีแนวโน้มไม่แตกต่างจากช่วงครึ่งปีแรก แม้ภาคส่งออก และการท่องเที่ยวเริ่มฟื้นตัว แต่ยังไม่มากพอจะชดเชยผลกระทบจากเศรษฐกิจที่โตต่ำ ซึ่งรัฐบาลประเมินว่า GDP ปีนี้อาจขยายตัวไม่ถึง 2% 

ขณะที่ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ โดยเฉพาะในตะวันออกกลาง ยังคงสร้างแรงกดดันต่อต้นทุนก่อสร้าง ค่าขนส่ง และต้นทุนดำเนินธุรกิจ ผู้ประกอบการต้องเดินเกมอย่างระมัดระวังมากขึ้น แสนสิริ จึงให้น้ำหนักกับการบริหารกระแสเงินสด การควบคุมต้นทุน การบริหารสต๊อก และการเปิดโครงการใหม่เฉพาะทำเลที่มีอุปสงค์แท้จริงมากกว่าการเร่งขยายธุรกิจ

นายอุทัย เปรียบเทียบสถานการณ์ปัจจุบันว่าไม่ใช่วิกฤติที่เกิดขึ้นฉับพลัน แต่เป็นเสมือน “กบในน้ำเดือด” (Boiled Frog) ที่แรงกดดันจากเศรษฐกิจเติบโตต่ำสะสมต่อเนื่องเป็นเวลาหลายปี จนกำลังซื้อของประชาชนอ่อนแรงลงอย่างชัดเจน ผลที่ตามมา ทำให้ผู้ประกอบการบางรายไม่สามารถแบกรับภาระต้นทุน และสภาพคล่องต่อไปได้ ต้องทยอยถอนตัวออกจากตลาด ขณะที่ผู้เล่นรายใหญ่ซึ่งมีฐานะการเงินแข็งแกร่งมีโอกาสรักษาส่วนแบ่งตลาดไว้ได้ 

นโยบายต้นทุนต่ำ แต่ผลคูณทางเศรษฐกิจสูง

นายสุนทร สถาพร  นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองเหลือ 0.01% จนถึงวันที่ 30 มิ.ย.2570 เชื่อว่าสร้างผลตอบแทนทางเศรษฐกิจได้สูง เนื่องจากช่วยลดต้นทุนการซื้อบ้านโดยตรง และกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อที่ชะลอการโอนกรรมสิทธิ์ไว้ก่อนหน้านี้

จากก่อนหน้านี้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อ Loan to Value (LTV) เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้นจากเดิมหมดอายุวันที่ 30 มิ.ย.2569 ขยายเป็นวันที่ 30 มิ.ย. 2570 เมื่อรวมกับการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง จึงทำให้ต้นทุนการซื้อบ้านลดลงทั้งในมิติของ “การกู้” และ “ค่าใช้จ่ายวันโอน”

ทั้งนี้ ธุรกิจอสังหาฯ คิดเป็น 7-8% ของ GDP ไทย มี Multiplier Effect หรือผลคูณทางเศรษฐกิจในระดับสูง ทุกการซื้อขายบ้านหนึ่งหลัง จะสร้างกิจกรรมทางเศรษฐกิจต่อเนื่องไปยังธุรกิจเกี่ยวเนื่องอีกนับร้อยประเภท ตั้งแต่วัสดุก่อสร้าง เหล็ก ปูนซีเมนต์ สุขภัณฑ์ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า โลจิสติกส์ ไปจนถึงธุรกิจออกแบบและตกแต่งภายใน ดังนั้นการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย คือการกระตุ้นห่วงโซ่เศรษฐกิจทั้งระบบ

 

 

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์