เหตุอาคารและกันสาดทรุดตัวที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ไม่ใช่เพียงอุบัติเหตุเฉพาะจุด แต่กำลังสะท้อนปัญหาใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย เมื่ออาคารจำนวนมากมีอายุหลายสิบปี ขณะที่การตรวจสอบและบำรุงรักษากลับไม่ทันกับความเสื่อมสภาพที่เกิดขึ้นตามกาลเวลา
อาคารไทยกำลังเข้าสู่ยุค "แก่พร้อมกัน"
ปัจจุบัน อาคารจำนวนไม่น้อยที่ก่อสร้างมาแล้วกว่า 30-40 ปี ยังคงถูกใช้งานอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นอาคารพาณิชย์ ตึกแถว อาคารพักอาศัย หรืออาคารสำนักงานแม้อาคารเหล่านี้จะยังใช้งานได้ แต่สิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ คือ "อายุของโครงสร้าง"เมื่อเวลาผ่านไป คอนกรีต เหล็ก ระบบไฟฟ้า ระบบประปา และวัสดุต่าง ๆ ล้วนเสื่อมสภาพ หากไม่มีการตรวจสอบอย่างสม่ำเสมอ ความเสียหายเล็กน้อยอาจค่อย ๆ สะสม จนกลายเป็นอุบัติเหตุร้ายแรงในอนาคต
อาคารใหญ่มีคนดูแล แต่ตึกแถวมักถูกละเลย
ภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ระบุว่า หลังเกิดเหตุอาคารและกันสาดทรุดตัว ประเด็นเรื่องความปลอดภัยของอาคารเก่ากลับมาเป็นที่สนใจอีกครั้ง โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์และตึกแถวที่มีอายุหลายสิบปี
ความแตกต่างสำคัญ คือ อาคารขนาดใหญ่ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หรือคอนโดมิเนียม มักมีทีมบริหารอาคารและวิศวกรคอยตรวจสอบตามแผน พร้อมตรวจอาคารประจำปีตามกฎหมายแต่สำหรับบ้านพักอาศัย ตึกแถว หรืออาคารพาณิชย์ เจ้าของอาคารมักต้องดูแลเอง ทำให้การตรวจสอบเชิงป้องกันมักถูกมองข้าม
2 ปัจจัยที่ทำให้อาคารเสี่ยงมากขึ้น
ปัจจัยแรก คือ ความเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน
ส่วนประกอบภายนอกอาคารต้องเผชิญทั้งแดด ฝน และความชื้นเป็นเวลานาน ส่งผลให้คอนกรีตแตกร้าว เหล็กเสริมเกิดสนิม และประสิทธิภาพในการรับน้ำหนักลดลง
ปัจจัยที่สอง คือ การใช้อาคารผิดจากที่ออกแบบไว้
เช่น การเปลี่ยนอาคารพักอาศัยเป็นคลังสินค้า โรงงาน หรือติดตั้งเครื่องจักรขนาดใหญ่ รวมถึงการเพิ่มน้ำหนักบรรทุกเกินกว่าที่โครงสร้างรองรับได้การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ หากไม่มีวิศวกรประเมินก่อน อาจกระทบต่อความแข็งแรงของอาคารโดยตรง
3 สัญญาณเตือนที่ไม่ควรมองข้าม
ก่อนเกิดความเสียหายรุนแรง อาคารมักส่งสัญญาณเตือนล่วงหน้า ซึ่งเจ้าของสามารถสังเกตได้ด้วยการตรวจสอบด้วยสายตาเป็นประจำ
1. รอยแตกร้าวของโครงสร้าง หากรอยร้าวบริเวณเสา คาน พื้น หรือผนังขยายตัวต่อเนื่อง หรือคอนกรีตหลุดร่อนจนเห็นเหล็กเสริม ควรรีบให้วิศวกรตรวจสอบทันที
2. อาคารทรุดตัวหรือเอียงผิดปกติ แม้อาคารทุกหลังจะมีการทรุดตัวตามธรรมชาติ แต่หากทรุดอย่างรวดเร็ว หรือเริ่มเอียงชัดเจน ถือเป็นสัญญาณอันตรายที่ไม่ควรปล่อยไว้
3. ระบบภายในเริ่มผิดปกติไม่ว่าจะเป็นจุดที่ไม่เคยรั่วกลับมีน้ำซึม ท่อหรืออุปกรณ์เคลื่อนตัวผิดตำแหน่ง หรือเกิดความเสียหายซ้ำ ๆ โดยไม่ทราบสาเหตุ สิ่งเหล่านี้อาจเชื่อมโยงกับปัญหาโครงสร้างที่ซ่อนอยู่
อาคารก็เหมือนร่างกายคน
หลายครั้ง อาคารส่งสัญญาณเตือนก่อนเกิดเหตุ แต่กลับถูกละเลย เพราะยังใช้งานได้ตามปกติไม่ต่างจากร่างกายของคนเรา ที่เมื่อเริ่มมีอาการผิดปกติ การตรวจรักษาตั้งแต่เนิ่น ๆ ย่อมมีโอกาสแก้ไขได้ง่ายกว่าอาคารก็เช่นกัน หากพบความผิดปกติแล้วรีบตรวจสอบ ย่อมช่วยป้องกันความเสียหายที่อาจลุกลามในอนาคต
ซ่อมก่อนพังคือการลงทุนที่คุ้มค่า
นายภคิน ระบุว่า การบำรุงรักษาเชิงป้องกันอาจดูเป็นต้นทุนในวันนี้ แต่แท้จริงแล้วเป็นการลงทุนที่ช่วยยืดอายุอาคาร ลดค่าใช้จ่ายจากการซ่อมใหญ่ และที่สำคัญที่สุด คือ ลดความเสี่ยงต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้ใช้อาคาร รวมถึงประชาชนที่สัญจรผ่านไปมา
เจ้าของอาคาร โดยเฉพาะอาคารที่มีอายุมากกว่า 10 ปี หรือมีการต่อเติมและเปลี่ยนแปลงการใช้งาน ควรหมั่นตรวจสอบสภาพอาคารอย่างสม่ำเสมอ หากพบสิ่งผิดปกติ ไม่ควรรอให้ความเสียหายลุกลามจนยากต่อการแก้ไข
เพราะสุดท้ายแล้วอาคารที่ปลอดภัย ไม่ได้เกิดจากการซ่อมเมื่อเกิดปัญหา แต่เกิดจากการตรวจสอบและดูแลอย่างต่อเนื่องและในหลายกรณีต้นทุนของการป้องกัน มักต่ำกว่าต้นทุนของการสูญเสีย โดยเฉพาะเมื่อสิ่งที่ต้องปกป้อง คือ ชีวิตของผู้คน ซึ่งไม่สามารถประเมินค่าเป็นตัวเงินได้
