อาคารเก่า...ระเบิดเวลาเงียบ 3 สัญญาณเตือนก่อนสายเกินแก้

เหตุอาคาร และกันสาดทรุดตัวที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ไม่ใช่เพียงอุบัติเหตุเฉพาะจุด แต่กำลังสะท้อนปัญหาใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย เมื่ออาคารจำนวนมากมีอายุหลายสิบปี ขณะที่การตรวจสอบ และบำรุงรักษากลับไม่ทันกับความเสื่อมสภาพที่เกิดขึ้นตามกาลเวลา

 อาคารไทยกำลังเข้าสู่ยุค "แก่พร้อมกัน"

ปัจจุบัน อาคารจำนวนไม่น้อยที่ก่อสร้างมาแล้วกว่า 30-40 ปี ยังคงถูกใช้งานอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นอาคารพาณิชย์ ตึกแถว อาคารพักอาศัย หรืออาคารสำนักงานแม้อาคารเหล่านี้จะยังใช้งานได้ แต่สิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ คือ "อายุของโครงสร้าง"เมื่อเวลาผ่านไป คอนกรีต เหล็ก ระบบไฟฟ้า ระบบประปา และวัสดุต่างๆ ล้วนเสื่อมสภาพ หากไม่มีการตรวจสอบอย่างสม่ำเสมอ ความเสียหายเล็กน้อยอาจค่อยๆ สะสม จนกลายเป็นอุบัติเหตุร้ายแรงในอนาคต

อาคารใหญ่มีคนดูแล แต่ตึกแถวมักถูกละเลย

ภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ระบุว่า หลังเกิดเหตุอาคาร และกันสาดทรุดตัว ประเด็นเรื่องความปลอดภัยของอาคารเก่ากลับมาเป็นที่สนใจอีกครั้ง โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์ และตึกแถวที่มีอายุหลายสิบปี

ความแตกต่างสำคัญ คือ อาคารขนาดใหญ่ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หรือคอนโดมิเนียม มักมีทีมบริหารอาคาร และวิศวกรคอยตรวจสอบตามแผน พร้อมตรวจอาคารประจำปีตามกฎหมายแต่สำหรับบ้านพักอาศัย ตึกแถว หรืออาคารพาณิชย์ เจ้าของอาคารมักต้องดูแลเอง ทำให้การตรวจสอบเชิงป้องกันมักถูกมองข้าม

2 ปัจจัยที่ทำให้อาคารเสี่ยงมากขึ้น

ปัจจัยแรกคือ ความเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน

ส่วนประกอบภายนอกอาคารต้องเผชิญทั้งแดด ฝน และความชื้นเป็นเวลานาน ส่งผลให้คอนกรีตแตกร้าว เหล็กเสริมเกิดสนิม และประสิทธิภาพในการรับน้ำหนักลดลง

ปัจจัยที่สองคือ การใช้อาคารผิดจากที่ออกแบบไว้

เช่น การเปลี่ยนอาคารพักอาศัยเป็นคลังสินค้า โรงงาน หรือติดตั้งเครื่องจักรขนาดใหญ่ รวมถึงการเพิ่มน้ำหนักบรรทุกเกินกว่าที่โครงสร้างรองรับได้การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ หากไม่มีวิศวกรประเมินก่อน อาจกระทบต่อความแข็งแรงของอาคารโดยตรง

3 สัญญาณเตือนที่ไม่ควรมองข้าม

ก่อนเกิดความเสียหายรุนแรง อาคารมักส่งสัญญาณเตือนล่วงหน้า ซึ่งเจ้าของสามารถสังเกตได้ด้วยการตรวจสอบด้วยสายตาเป็นประจำ

1. รอยแตกร้าวของโครงสร้าง หากรอยร้าวบริเวณเสา คาน พื้น หรือผนังขยายตัวต่อเนื่อง หรือคอนกรีตหลุดร่อนจนเห็นเหล็กเสริม ควรรีบให้วิศวกรตรวจสอบทันที

2. อาคารทรุดตัวหรือเอียงผิดปกติ แม้อาคารทุกหลังจะมีการทรุดตัวตามธรรมชาติ แต่หากทรุดอย่างรวดเร็ว หรือเริ่มเอียงชัดเจน ถือเป็นสัญญาณอันตรายที่ไม่ควรปล่อยไว้

3. ระบบภายในเริ่มผิดปกติไม่ว่าจะเป็นจุดที่ไม่เคยรั่วกลับมีน้ำซึม ท่อหรืออุปกรณ์เคลื่อนตัวผิดตำแหน่ง หรือเกิดความเสียหายซ้ำๆ โดยไม่ทราบสาเหตุ สิ่งเหล่านี้อาจเชื่อมโยงกับปัญหาโครงสร้างที่ซ่อนอยู่

อาคารก็เหมือนร่างกายคน

หลายครั้ง อาคารส่งสัญญาณเตือนก่อนเกิดเหตุ แต่กลับถูกละเลย เพราะยังใช้งานได้ตามปกติไม่ต่างจากร่างกายของคนเรา ที่เมื่อเริ่มมีอาการผิดปกติ การตรวจรักษาตั้งแต่เนิ่นๆ ย่อมมีโอกาสแก้ไขได้ง่ายกว่าอาคารก็เช่นกัน หากพบความผิดปกติแล้วรีบตรวจสอบ ย่อมช่วยป้องกันความเสียหายที่อาจลุกลามในอนาคต

ซ่อมก่อนพังคือ การลงทุนที่คุ้มค่า

นายภคิน ระบุว่า การบำรุงรักษาเชิงป้องกันอาจดูเป็นต้นทุนในวันนี้ แต่แท้จริงแล้วเป็นการลงทุนที่ช่วยยืดอายุอาคาร ลดค่าใช้จ่ายจากการซ่อมใหญ่ และที่สำคัญที่สุด คือ ลดความเสี่ยงต่อชีวิต และทรัพย์สินของผู้ใช้อาคาร รวมถึงประชาชนที่สัญจรผ่านไปมา

เจ้าของอาคาร โดยเฉพาะอาคารที่มีอายุมากกว่า 10 ปี หรือมีการต่อเติมและเปลี่ยนแปลงการใช้งาน ควรหมั่นตรวจสอบสภาพอาคารอย่างสม่ำเสมอ หากพบสิ่งผิดปกติ ไม่ควรรอให้ความเสียหายลุกลามจนยากต่อการแก้ไข

เพราะสุดท้ายแล้วอาคารที่ปลอดภัย ไม่ได้เกิดจากการซ่อมเมื่อเกิดปัญหา แต่เกิดจากการตรวจสอบ และดูแลอย่างต่อเนื่อง และในหลายกรณีต้นทุนของการป้องกัน มักต่ำกว่าต้นทุนของการสูญเสีย โดยเฉพาะเมื่อสิ่งที่ต้องปกป้อง คือ ชีวิตของผู้คน ซึ่งไม่สามารถประเมินค่าเป็นตัวเงินได้

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์