จากวันที่คนไทยแห่โอนบ้านปีละ 5 แสนหน่วย สู่วันที่ตลาดเหลือเพียง 3 แสนหน่วย ความท้าทายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่แค่ปัญหากู้ไม่ผ่านอีกต่อไป แต่คือปรากฏการณ์ “ถอดใจ” ของผู้บริโภคที่หวั่นอนาคตเศรษฐกิจ จนยอมทิ้งเงินจองและยกเลิกการซื้อบ้านในนาทีสุดท้าย สะท้อนรอยร้าวใหม่ของกำลังซื้อที่กำลังกระทบทั้งระบบเศรษฐกิจ
เมื่อปัญหาไม่ใช่แค่ “กู้ไม่ผ่าน” แต่คือ “ไม่กล้ากู้” ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังเปราะบาง กำลังซื้อของผู้บริโภคกำลังเผชิญแรงกดดันรอบด้าน แม้รายได้ของหลายครัวเรือนจะยังทรงตัว แต่ค่าใช้จ่ายจำเป็นกลับปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะต้นทุนพลังงานและค่าครองชีพ ส่งผลให้รายได้สุทธิที่เหลือสำหรับการออมและการผ่อนชำระหนี้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA มองว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้นของภาครัฐ แม้ช่วยเพิ่มเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบได้ช่วงเวลาหนึ่ง แต่ยังไม่สามารถแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างของรายได้ประชาชนได้อย่างแท้จริงผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นจึงสะท้อนผ่านตลาดที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจน เมื่อผู้บริโภคจำนวนมากเริ่มชะลอการตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ระยะยาว โดยเฉพาะบ้านและคอนโดมิเนียม ซึ่งถือเป็นภาระผูกพันทางการเงินหลายสิบปี
“Self-Rejection” โจทย์ใหม่ของตลาดอสังหาฯ
สิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญในปีนี้ ไม่ใช่เพียงปัญหาธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ หรือ Bank Reject เท่านั้น แต่เป็นปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “Self-Rejection” หรือการที่ลูกค้าปฏิเสธตัวเองกลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีความต้องการซื้อบ้านจริง ผ่านขั้นตอนเลือกยูนิต วางเงินจอง และเตรียมโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว แต่กลับเปลี่ยนใจยกเลิกการซื้อในช่วง 30 วันสุดท้ายก่อนโอน
ดร.เกษรา ระบุว่า ยอดขายที่หายไปในช่วงที่ผ่านมา เกือบครึ่งหนึ่งเกิดจากการที่ลูกค้าถอดใจเอง มากกว่าการถูกสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ ปรากฏการณ์ดังกล่าวสะท้อนว่า ปัญหาหลักไม่ได้อยู่ที่ความสามารถในการกู้ยืมเพียงอย่างเดียว แต่เป็นปัญหาทางจิตวิทยาและความเชื่อมั่นต่ออนาคต ผู้บริโภคจำนวนมากกังวลว่าหากเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว รายได้ในอนาคตอาจไม่เพียงพอต่อภาระผ่อนบ้าน แม้ปัจจุบันจะยังมีศักยภาพในการชำระหนี้ตามเกณฑ์ของธนาคารก็ตาม
ในอีกมิติหนึ่ง นี่คือสัญญาณสะท้อนความเปราะบางของชนชั้นกลางไทย ที่กำลังเผชิญความไม่แน่นอนทั้งด้านรายได้ การจ้างงาน และค่าครองชีพ จนการตัดสินใจซื้อบ้านซึ่งเคยเป็นเป้าหมายสำคัญของชีวิต กลายเป็นเรื่องที่ต้องคิดแล้วคิดอีก
เสนาชูLivNex อยู่ก่อน ผ่อนก่อน ค่อยกู้
เมื่อโจทย์ของตลาดเปลี่ยนจาก “ซื้อไม่ได้” เป็น “ไม่มั่นใจจะซื้อ” เสนาจึงปรับแนวทางการทำตลาดครั้งใหญ่ ด้วยการนำโมเดล “LivNex” เข้ามาเป็นทางเลือกสำหรับผู้บริโภคแนวคิดสำคัญคือการเปิดโอกาสให้ลูกค้าได้ทดลองใช้ชีวิตในบ้านจริง และทดลองภาระการผ่อนชำระก่อนตัดสินใจกู้ระยะยาว
ลูกค้าสามารถเข้าอยู่อาศัยและผ่อนชำระในระดับใกล้เคียงค่าเช่าเป็นระยะเวลา 3 ปี เพื่อพิสูจน์ความพร้อมทางการเงินของตนเอง หากสามารถผ่อนชำระได้ต่อเนื่อง ก็จะเกิดประวัติทางการเงินที่ดี สามารถนำไปประกอบการขอสินเชื่อกับธนาคารในอนาคต
อีกหนึ่งข้อได้เปรียบคือ เงินที่ผ่อนในช่วง 3 ปีแรกจะถูกนำไปตัดเงินต้น ทำให้เมื่อถึงวันขอสินเชื่อจริง มูลค่าบ้านที่ต้องกู้ลดลงประมาณ 9% ส่งผลให้ภาระหนี้ลดลงและโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อเพิ่มขึ้น
ที่สำคัญ หากลูกค้าพบว่าตนเองยังไม่พร้อม หรือเปลี่ยนใจระหว่างทาง ก็สามารถยุติสัญญาได้โดยไม่ต้องแบกรับภาระหนี้ระยะยาวเหมือนการกู้ซื้อบ้านผ่านธนาคารตั้งแต่วันแรก
จากยุคแข่งขันลดราคา สู่ยุคสร้างความมั่นใจ
ดร.เกษรามองว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับมุมมองใหม่ จากเดิมที่แข่งขันกันด้วยการลดราคาและโปรโมชั่น เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้า วันนี้โจทย์สำคัญกว่าเรื่องราคา คือการสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้บริโภคกล้าก้าวเข้าสู่ภาระทางการเงินระยะยาว
เดิมทีโครงการLivNexถูกออกแบบมาเพื่อช่วยกลุ่มลูกค้าที่กู้ไม่ผ่าน แต่เมื่อพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป จึงขยายขอบเขตมายังกลุ่มที่กู้ผ่านแต่ไม่กล้ากู้ เพื่อเป็นทางออกสำหรับผู้ที่ยังลังเลกับอนาคตทางการเงินของตนเอง แนวทางดังกล่าวไม่เพียงช่วยเพิ่มโอกาสการขาย แต่ยังช่วยลดความเสี่ยงในการเกิดหนี้เสีย หรือ NPL ในอนาคต ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงิน
วิกฤติอสังหาฯ กำลังลามสู่ทั้งห่วงโซ่เศรษฐกิจ
ความน่ากังวลไม่ได้หยุดอยู่ที่ยอดขายบ้านที่ลดลงเท่านั้น แต่กำลังส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อเศรษฐกิจในวงกว้างในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโต ประเทศไทยเคยมียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสูงถึง 500,000 หน่วยต่อปี แต่ปัจจุบันตัวเลขดังกล่าวอาจลดลงเหลือเพียงประมาณ 300,000 หน่วย
เมื่อยอดขายลดลง สภาพคล่องของผู้ประกอบการย่อมหดตัวตามไปด้วย หลายบริษัทต้องบริหารเงินสดอย่างระมัดระวัง โดยเลือกชำระหนี้กับสถาบันการเงินเป็นลำดับแรกเพื่อรักษาเครดิต ขณะที่ผู้รับเหมา ผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง และซัพพลายเออร์ในห่วงโซ่อุปทาน อาจต้องเผชิญการชำระเงินที่ล่าช้า
หากสถานการณ์ยืดเยื้อจนกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้หุ้นกู้หรือหนี้สถาบันการเงิน ความเชื่อมั่นของตลาดทุนก็อาจสั่นคลอนตามไปด้วย ส่งผลให้การระดมทุนของภาคธุรกิจทำได้ยากขึ้น แม้แต่บริษัทที่ยังมีฐานะการเงินแข็งแรงก็ตาม
ชงรัฐปรับนโยบายช่วยตรงจุดกลุ่มคนทำงานคู่สมรสที่กำลังมีลูก
อีกประเด็นที่ ดร.เกษรา ตั้งข้อสังเกต คือมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐที่ยังคงเน้นการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ในลักษณะครอบคลุมทุกกลุ่มแม้มาตรการดังกล่าวช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายให้ผู้ซื้อบ้านได้บ้าง แต่เมื่อเทียบกับงบประมาณที่รัฐต้องสูญเสียรายได้ปีละหลายพันล้านบาท กลับถูกตั้งคำถามถึงความคุ้มค่า เนื่องจากผู้ได้รับประโยชน์จำนวนไม่น้อยเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพซื้อบ้านได้อยู่แล้ว
ในภาวะที่งบประมาณภาครัฐมีจำกัด แนวทางที่เหมาะสมกว่าอาจเป็นการออกมาตรการช่วยเหลือแบบเฉพาะเจาะจง โดยมุ่งไปยังกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ ผู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือคู่สมรสที่กำลังเริ่มสร้างครอบครัว
หลายประเทศในยุโรปใช้มาตรการลักษณะนี้อย่างจริงจัง ไม่ว่าจะเป็นระบบออมเพื่อบ้านก่อนกู้ของเยอรมนี การค้ำประกันสินเชื่อบางส่วนสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกในเนเธอร์แลนด์ หรือระบบสวัสดิการช่วยเหลือเมื่อครอบครัวเผชิญเหตุฉุกเฉินระหว่างการผ่อนบ้าน
ท่ามกลางวิกฤตกำลังซื้อที่หดตัว ปัญหาคนเกิดน้อย และความไม่มั่นใจทางเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาพร้อมกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญโจทย์ใหญ่กว่าการเร่งยอดขายเพราะสุดท้ายแล้ว การมีบ้านไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หากแต่เชื่อมโยงกับโครงสร้างประชากร การสร้างครอบครัว และเสถียรภาพทางเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาว
คำถามสำคัญจึงไม่ใช่เพียงว่าจะทำอย่างไรให้คนซื้อบ้านมากขึ้น แต่คือจะสร้างความมั่นใจให้คนไทยกล้าวางแผนอนาคตได้อย่างไร ในวันที่ความไม่แน่นอนกลายเป็นต้นทุนที่แพงที่สุดของสังคมไทย
เน้นลดหนี้ ระบายสต็อก เบรกเปิดโครงการใหม่
จากปัญหาดังกล่าวเสนาฯ ปรับตัวของบริษัทเพื่อความอยู่รอดและความแข็งแกร่งในระยะยาว คือการ"ลดหนี้สิน" โดยได้ตัดสินใจที่จะไม่เปิดโครงการใหม่ในปี2569-2570 เน้นระบายสต็อกที่มีอยู่ ซึ่งปัจจุบันมีโครงการในมือทั้งหมด 98 โครงการ ประกอบด้วยสินค้าพร้อมขายมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท และโครงการในไปป์ไลน์อีกกว่า 40,000 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอต่อการสร้างยอดขายปีละ 7,000 ล้านบาทไปได้อีก 5 ปี
"บริษัทได้เปลี่ยนเป้าหมายจากเดิมที่เน้นการเติบโตมาเป็นการถ่อมเนื้อถ่อมตัวและให้ความสำคัญกับความแข็งแกร่งทางการเงินเพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความผันผวนที่คาดการณ์ได้ยากในอนาคต"
พร้อมกันนี้ บริษัทได้กระจายความเสี่ยง โดยสร้างรายได้จากธุรกิจที่มีแนวโน้มเติบโต เช่น ธุรกิจพลังงานสะอาด (Green) และรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งพิสูจน์แล้วว่าสามารถสร้างรายได้ทดแทนได้อย่างมีนัยสำคัญ เห็นได้จากสัดส่วนรายได้ไตรมาส 1 ปี 69 ที่รายได้จากธุรกิจกรีนเพิ่มขึ้นเป็น 13% จากเดิม 4% และรายได้จากการเช่าและบริการเพิ่มเป็น 21% จากเดิม 10% ในด้านบุคลากร บริษัทไม่มีนโยบายเลิกจ้าง แต่เน้นการ "Reskill" พนักงาน เช่น การย้ายคนจากฝั่งอสังหาฯ ไปทำธุรกิจโซล่าเซลล์ หรือการพัฒนาทักษะของ Project Manager จากเดิมที่เน้น "การสร้าง" ไปสู่ "การบริหารจัดการสินทรัพย์" เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่ต้องดูแลรักษาสินค้านานขึ้น
