ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ไม่ได้เห็นเพียงภาพของการชะลอเปิดโครงการใหม่ แต่กำลังเกิดปรากฏการณ์ เปลี่ยนมือ “สินทรัพย์” ครั้งสำคัญ เมื่อผู้ประกอบในและนอกตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยบางส่วนยอมตัดใจ “ขายที่ดิน” และ โครงการที่ผ่านรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA (Environmental Impact Assessment) ให้ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ที่มีฐานะการเงินแข็งแรง เพื่อเปลี่ยน “ต้นทุนจม” ให้เป็น “เงินสด” ขณะที่รายใหญ่ใช้จังหวะนี้เร่งสะสม “โอกาส” เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับวัฏจักรฟื้นตัวรอบใหม่
นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญแรงกดดันอย่างหนัก จากกำลังซื้อที่เปราะบาง ต้นทุนทางการเงินสูง และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
ภาพที่เกิดขึ้นไม่ได้ส่งผลกระทบเพียงการชะลอเปิดโครงการใหม่เท่านั้น หากยังเริ่มเห็นการ “เปลี่ยนมือสินทรัพย์” อย่างมีนัยสำคัญในอุตสาหกรรม ส่วนหนึ่งเกิดจากธนาคารคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อโครงการ (Pre-financing) วิกฤติหุ้นกู้ ทำให้ความเชื่อมั่นลดลง การระดมทุนของดีเวลลอปเปอร์ทั้งในตลาดและนอกตลาดหลักทรัพย์ยากขึ้น
“ดีเวลลอปเปอร์จำนวนหนึ่งที่เคยเร่งสะสมแลนด์แบงก์ในช่วงตลาดขาขึ้น กำลังเผชิญโจทย์หนักจากภาวะขายชะลอ ต้นทุนการถือครองที่เพิ่มขึ้น ที่สำคัญต้องการสภาพคล่อง ส่งผลให้หลายรายตัดสินใจขายที่ดิน รวมถึงโครงการที่ผ่านการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) แล้ว ให้กับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสภาพคล่องและศักยภาพในการพัฒนาต่อ”
ปรากฏการณ์ดังกล่าวสะท้อนภาพ การปรับตัวตัวตามธรรมชาติของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงตลาดขาลง ซึ่งดีเวลลอปเปอร์ที่มีความพร้อมด้านการเงิน และความสามารถในการบริหารความเสี่ยง จะกลายเป็นผู้ที่ได้เปรียบในการเลือกซื้อที่ดินหรือโครงการมาพัฒนาที่ผ่านการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมมาพัฒนาต่อได้เร็วขึ้น
ผู้ประกอบการแตะเบรกลงทุน
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ตอกย้ำภาพดังกล่าวอย่างชัดเจน โดยไตรมาส 1 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการทั่วประเทศเลือก “แตะเบรก” การลงทุนใหม่ชัดเจน สังเกตได้จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเหลือเพียง 5,783 หน่วย ลดลง 45.7% จากช่วงเดียวกันปีก่อน ขณะที่จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างลดลงถึง 50.2% เหลือ 27,870 หน่วย
โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบหนักที่สุด จำนวนหน่วยที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างลดลงถึง 71.3% สะท้อนว่าผู้ประกอบการจำนวนมากเลือก “ชะลอ” การเปิดโครงการแนวสูง และหันไปบริหารสต็อกแทนการลงทุนใหม่ แม้ตัวเลข REIC จะสะท้อนการหดตัวของฝั่งซัพพลายอย่างชัดเจน แต่ฝั่งดีมานด์ยังไม่ถึงกับหยุดนิ่ง โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศยังเติบโต 11.2% และสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่เพิ่มขึ้น 11.1%
อย่างไรก็ตาม การเติบโตส่วนใหญ่เกิดขึ้นในตลาดระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่ม“เรียลดีมานด์” ขณะที่ตลาดระดับบนตั้งแต่ 7.51 ล้านบาทขึ้นไป เริ่มส่งสัญญาณ “ชะลอตัว” จำนวนหน่วยโอนลดลง 14.9% และมูลค่าการโอนลดลง 16.4%ด้วยเหตุนี้ ผู้ประกอบการจำนวนมากจึงเลือกใช้ยุทธศาสตร์ “รอจังหวะ” มากกว่า “เร่งลงทุน”
ตัดใจขายที่ดิน-โครงการผ่าน EIA
นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW เปิดเผยว่า หนึ่งในกลยุทธ์สำคัญของบริษัทคือการขยายธุรกิจผ่านการเข้าซื้อโครงการจากผู้ประกอบการรายอื่น โดยเฉพาะโครงการที่ผ่านกระบวนการออกแบบและได้รับอนุมัติ การจัดทำและประเมินรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) เรียบร้อยแล้ว
แนวทางดังกล่าวเปรียบเสมือนใช้ “ทางลัด” ในการพัฒนาโครงการ เพราะสามารถลดระยะเวลาเตรียมงานได้มากกว่า 1 ปี เมื่อเทียบกับการเริ่มต้นพัฒนาโครงการใหม่ตั้งแต่การจัดหาที่ดิน การออกแบบ และการขออนุมัติต่างๆ
“ในกรุงเทพฯ ขณะนี้เริ่มมีมีผู้พัฒนาโครงการรายอื่นที่ดำเนินการเรื่องที่ดินและการขออนุญาตต่างๆ ไว้แล้ว ต้องการส่งต่อโครงการให้เราพัฒนา ซึ่งถือเป็นทางลัดที่ช่วยลดระยะเวลาและความเสี่ยงจากการเริ่มต้นใหม่ทั้งหมด คาดว่าในช่วงไตรมาส 3-4 ของปีนี้ น่าจะเปิดเผยรายละเอียดได้เริ่มอยู่ระหว่างดีล 2-3ราย ซึ่งอาจเป็นแนวทางการเติบโตที่น่าสนใจ”
โอกาสทองภาพรวม“ราคาที่ดิน”เริ่มนิ่ง
นายกรมเชษฐ์ กล่าวต่อว่า ปัจจุบันอยู่ระหว่างการพูดคุยโครงการในลักษณะนี้หลายรายการ โดยจะเลือกเฉพาะโครงการที่สอดคล้องกับความเชี่ยวชาญของบริษัทเท่านั้น ไม่ใช่รับทุกโครงการที่เข้ามา แม้ในตลาดจะมีโอกาสจำนวนมาก ทั้งโครงการคุณภาพดีและโครงการที่มีความท้าทาย
“เราให้ความสำคัญกับการคัดเลือกอย่างรอบคอบจึงมองได้ว่า ตลาดกรุงเทพฯ ในปัจจุบันกำลังเปิดโอกาสใหม่ๆ ให้กับผู้ประกอบการ ผ่านการเข้าซื้อหรือรับช่วงพัฒนาโครงการที่มีการเตรียมความพร้อมไว้แล้ว”
ในอีกมุมหนึ่ง นี่คือภาพสะท้อนของการเปลี่ยนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากเดิมที่การแข่งขันอยู่บนการแย่งซื้อที่ดิน กลายเป็นการแข่งขันบนความพร้อมด้านเงินทุนและความสามารถในการเข้าถึงสินทรัพย์คุณภาพ สถานการณ์ดังกล่าวยังเห็นได้จากตลาดภูเก็ต ซึ่งเคยเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ราคาที่ดินปรับตัวร้อนแรงที่สุดหลังโควิด-19
ทั้งนี้ ราคาที่ดินในภูเก็ตเมื่อ 3 ปีก่อน อยู่ที่ประมาณ 15 ล้านบาทต่อไร่ ปรับขึ้นเป็น 40-45 ล้านบาทต่อไร่ในปัจจุบัน หรือเพิ่มขึ้นมากกว่า 2 เท่า อย่างไรก็ตาม ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะ “ทรงตัว” หลังจากผู้ประกอบการรายใหญ่มีที่ดินสะสมเพียงพอ และไม่จำเป็นต้องเร่งซื้อในราคาสูงอีกต่อไป
“หากไม่มีผู้ซื้อรายใหม่เข้ามาเพิ่มมากนัก ราคาที่ดินก็มีแนวโน้มที่จะไม่ปรับขึ้นต่อ อีกทั้งผู้ที่เคยซื้อที่ดินในราคาสูงบางส่วนอาจมีความจำเป็นต้องขายออก ทำให้ที่ดินกลับเข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นอีกระลอก”
ข้อเท็จจริงอีกประการหนึ่งคือ การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เกิดขึ้นทุกวัน โครงการหนึ่งใช้เวลาพัฒนาประมาณ 2 ปี กว่าจะสามารถเริ่มลงทุนในโครงการใหม่ได้ ดังนั้นผู้ซื้อที่ดินรายใหญ่จึงเป็นกลุ่มที่มีเงินทุนพร้อมและมองเห็นโอกาสในการพัฒนา แต่ปัจจุบันผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายต่างก็มี ที่ดิน(Land Bank) อยู่ในมือจำนวนมากแล้ว จึงไม่ได้มีความจำเป็นต้องเร่งซื้อที่ดินเพิ่มเติมเหมือนในอดีต
“ราคาที่ดินน่าจะอยู่ในช่วงทรงตัวมากกว่าการปรับขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ หากย้อนกลับไปเมื่อ 3 ปีก่อน แต่เวลานี้ราคาน่าจะเริ่มนิ่งมากขึ้น ขณะเดียวกัน เริ่มมีที่ดินไหลกลับเข้าสู่ตลาดจากผู้ที่เคยซื้อในราคาสูงเกินจริง หรือไม่สามารถพัฒนาโครงการต่อได้ตามแผน ส่งผลให้เกิดแรงขายเพิ่มขึ้นในบางทำเล”
ภาพนี้สะท้อนสิ่งที่กำลังเกิดขึ้นในหลายพื้นที่ของประเทศ เมื่อผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางเลือกเปลี่ยนสินทรัพย์เป็น“สภาพคล่อง” ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ใช้จังหวะตลาดชะลอตัวเข้าซื้อสินทรัพย์ที่พร้อมพัฒนาในราคาที่สมเหตุสมผลกว่าเดิม
ชะลอลงทุน รักษาสภาพคล่อง
นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ท่ามกลางภาวะตลาดที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้ปรับแผนธุรกิจโดยชะลอการลงทุนโครงการใหม่ และมุ่งพัฒนาโครงการที่มีอยู่ให้แล้วเสร็จ บริหารจัดการกระแสเงินสด และมุ่งลดภาระหนี้สิน โดยใช้รายได้จากการขาย และโอนกรรมสิทธิ์ทยอยลดหนี้ เพื่อเสริมความแข็งแกร่งทางการเงินในช่วงที่ตลาดยังฟื้นตัวไม่เต็มที่
ขณะเดียวกัน เร่งทรานส์ฟอร์มธุรกิจผ่านการขยายการลงทุนด้านพลังงานสะอาดภายใต้ “Sena Green Energy” เพื่อสร้างแหล่งรายได้ใหม่รองรับอนาคตธุรกิจดังกล่าวครอบคลุมทั้งระบบผลิตไฟฟ้าจากพลังงานแสงอาทิตย์ หรือโซลาร์เซลล์ รวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งมองว่าเป็นอุตสาหกรรมที่มีศักยภาพเติบโตสูงในระยะยาวการขยายสู่ธุรกิจพลังงานสะอาดจะช่วยลดการพึ่งพารายได้จากภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว และเป็น New S-Curve สำคัญในการขับเคลื่อนองค์กรในอนาคต
ปี 2569 จึงอาจไม่ใช่ปีแห่งการเปิดเกมรุกของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นปีแห่งการปรับตัว ผู้ประกอบการที่มีฐานะการเงินแข็งแรงสามารถสะสมสินทรัพย์คุณภาพในต้นทุนที่เหมาะสม แต่หาก “สายป่านสั้น” จำเป็นต้องลดภาระและรักษาสภาพคล่องและบริหารความเสี่ยงเพื่อความอยู่รอดในระยะยาว
