ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ไม่ได้เห็นเพียงภาพของการชะลอเปิดโครงการใหม่ แต่กำลังเกิดปรากฏการณ์ เปลี่ยนมือ “สินทรัพย์” ครั้งสำคัญ เมื่อผู้ประกอบใน และนอก ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย บางส่วนยอมตัดใจ “ขายที่ดิน” และ โครงการที่ผ่านรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA (Environmental Impact Assessment) ให้ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ที่มีฐานะการเงินแข็งแรง เพื่อเปลี่ยน “ต้นทุนจม” ให้เป็น “เงินสด” ขณะที่รายใหญ่ใช้จังหวะนี้เร่งสะสม “โอกาส” เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับวัฏจักรฟื้นตัวรอบใหม่
นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญแรงกดดันอย่างหนัก จากกำลังซื้อที่เปราะบาง ต้นทุนทางการเงินสูง และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
ภาพที่เกิดขึ้นไม่ได้ส่งผลกระทบเพียงการชะลอเปิดโครงการใหม่เท่านั้น หากยังเริ่มเห็นการ “เปลี่ยนมือสินทรัพย์” อย่างมีนัยสำคัญในอุตสาหกรรม ส่วนหนึ่งเกิดจากธนาคารคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อโครงการ (Pre-financing) วิกฤติหุ้นกู้ ทำให้ความเชื่อมั่นลดลง การระดมทุนของดีเวลลอปเปอร์ทั้งในตลาด และนอก ตลาดหลักทรัพย์ยากขึ้น
“ดีเวลลอปเปอร์จำนวนหนึ่งที่เคยเร่งสะสมแลนด์แบงก์ในช่วงตลาดขาขึ้น กำลังเผชิญโจทย์หนักจากภาวะขายชะลอ ต้นทุนการถือครองที่เพิ่มขึ้น ที่สำคัญต้องการสภาพคล่อง ส่งผลให้หลายรายตัดสินใจขายที่ดิน รวมถึงโครงการที่ผ่านการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) แล้ว ให้กับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสภาพคล่อง และศักยภาพในการพัฒนาต่อ”
ปรากฏการณ์ดังกล่าวสะท้อนภาพ การปรับตัวตัวตามธรรมชาติของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงตลาดขาลง ซึ่งดีเวลลอปเปอร์ที่มีความพร้อมด้านการเงิน และความสามารถในการบริหารความเสี่ยง จะกลายเป็นผู้ที่ได้เปรียบในการเลือกซื้อที่ดินหรือโครงการมาพัฒนาที่ผ่านการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมมาพัฒนาต่อได้เร็วขึ้น
ผู้ประกอบการแตะเบรกลงทุน
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ตอกย้ำภาพดังกล่าวอย่างชัดเจน โดยไตรมาส 1 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการทั่วประเทศเลือก “แตะเบรก” การลงทุนใหม่ชัดเจน สังเกตได้จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเหลือเพียง 5,783 หน่วย ลดลง 45.7% จากช่วงเดียวกันปีก่อน ขณะที่จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างลดลงถึง 50.2% เหลือ 27,870 หน่วย
โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบหนักที่สุด จำนวนหน่วยที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างลดลงถึง 71.3% สะท้อนว่าผู้ประกอบการจำนวนมากเลือก “ชะลอ” การเปิดโครงการแนวสูง และหันไปบริหารสต๊อกแทนการลงทุนใหม่ แม้ตัวเลข REIC จะสะท้อนการหดตัวของฝั่งซัปพลายอย่างชัดเจน แต่ฝั่งดีมานด์ยังไม่ถึงกับหยุดนิ่ง โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศยังเติบโต 11.2% และสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่เพิ่มขึ้น 11.1%
อย่างไรก็ตาม การเติบโตส่วนใหญ่เกิดขึ้นในตลาดระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่ม “เรียลดีมานด์” ขณะที่ตลาดระดับบนตั้งแต่ 7.51 ล้านบาทขึ้นไป เริ่มส่งสัญญาณ “ชะลอตัว” จำนวนหน่วยโอนลดลง 14.9% และมูลค่าการโอนลดลง 16.4% ด้วยเหตุนี้ ผู้ประกอบการจำนวนมากจึงเลือกใช้ยุทธศาสตร์ “รอจังหวะ” มากกว่า “เร่งลงทุน”
ตัดใจขายที่ดิน-โครงการผ่าน EIA
นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW เปิดเผยว่า หนึ่งในกลยุทธ์สำคัญของบริษัทคือ การขยายธุรกิจผ่านการเข้าซื้อโครงการจากผู้ประกอบการรายอื่น โดยเฉพาะโครงการที่ผ่านกระบวนการออกแบบ และได้รับอนุมัติ การจัดทำ และประเมินรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) เรียบร้อยแล้ว
แนวทางดังกล่าวเปรียบเสมือนใช้ “ทางลัด” ในการพัฒนาโครงการ เพราะสามารถลดระยะเวลาเตรียมงานได้มากกว่า 1 ปี เมื่อเทียบกับการเริ่มต้นพัฒนาโครงการใหม่ตั้งแต่การจัดหาที่ดิน การออกแบบ และการขออนุมัติต่างๆ
“ในกรุงเทพฯ ขณะนี้เริ่มมีผู้พัฒนาโครงการรายอื่นที่ดำเนินการเรื่องที่ดิน และการขออนุญาตต่างๆ ไว้แล้ว ต้องการส่งต่อโครงการให้เราพัฒนา ซึ่งถือเป็นทางลัดที่ช่วยลดระยะเวลา และความเสี่ยงจากการเริ่มต้นใหม่ทั้งหมด คาดว่าในช่วงไตรมาส 3-4 ของปีนี้ น่าจะเปิดเผยรายละเอียดได้เริ่มอยู่ระหว่างดีล 2-3ราย ซึ่งอาจเป็นแนวทางการเติบโตที่น่าสนใจ”
โอกาสทองภาพรวม “ราคาที่ดิน” เริ่มนิ่ง
นายกรมเชษฐ์ กล่าวต่อว่า ปัจจุบันอยู่ระหว่างการพูดคุยโครงการในลักษณะนี้หลายรายการ โดยจะเลือกเฉพาะโครงการที่สอดคล้องกับความเชี่ยวชาญของบริษัทเท่านั้น ไม่ใช่รับทุกโครงการที่เข้ามา แม้ในตลาดจะมีโอกาสจำนวนมาก ทั้งโครงการคุณภาพดี และโครงการที่มีความท้าทาย
“เราให้ความสำคัญกับการคัดเลือกอย่างรอบคอบจึงมองได้ว่า ตลาดกรุงเทพฯ ในปัจจุบันกำลังเปิดโอกาสใหม่ๆ ให้กับผู้ประกอบการ ผ่านการเข้าซื้อหรือรับช่วงพัฒนาโครงการที่มีการเตรียมความพร้อมไว้แล้ว”
ในอีกมุมหนึ่ง นี่คือ ภาพสะท้อนของการเปลี่ยนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากเดิมที่การแข่งขันอยู่บนการแย่งซื้อที่ดิน กลายเป็นการแข่งขันบนความพร้อมด้านเงินทุนและความสามารถในการเข้าถึงสินทรัพย์คุณภาพ สถานการณ์ดังกล่าวยังเห็นได้จากตลาดภูเก็ต ซึ่งเคยเป็นหนึ่งในพื้นที่ ที่ราคาที่ดินปรับตัวร้อนแรงที่สุดหลังโควิด-19
ทั้งนี้ ราคาที่ดินในภูเก็ตเมื่อ 3 ปีก่อน อยู่ที่ประมาณ 15 ล้านบาทต่อไร่ ปรับขึ้นเป็น 40-45 ล้านบาทต่อไร่ในปัจจุบัน หรือเพิ่มขึ้นมากกว่า 2 เท่า อย่างไรก็ตาม ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะ “ทรงตัว” หลังจากผู้ประกอบการรายใหญ่มีที่ดินสะสมเพียงพอ และไม่จำเป็นต้องเร่งซื้อในราคาสูงอีกต่อไป
“หากไม่มีผู้ซื้อรายใหม่เข้ามาเพิ่มมากนัก ราคาที่ดินก็มีแนวโน้มที่จะไม่ปรับขึ้นต่อ อีกทั้งผู้ที่เคยซื้อที่ดินในราคาสูงบางส่วนอาจมีความจำเป็นต้องขายออก ทำให้ที่ดินกลับเข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นอีกระลอก”
ข้อเท็จจริงอีกประการหนึ่งคือ การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เกิดขึ้นทุกวัน โครงการหนึ่งใช้เวลาพัฒนาประมาณ 2 ปี กว่าจะสามารถเริ่มลงทุนในโครงการใหม่ได้ ดังนั้นผู้ซื้อที่ดินรายใหญ่จึงเป็นกลุ่มที่มีเงินทุนพร้อม และมองเห็นโอกาสในการพัฒนา แต่ปัจจุบันผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายต่างก็มีที่ดิน(Land Bank) อยู่ในมือจำนวนมากแล้ว จึงไม่ได้มีความจำเป็นต้องเร่งซื้อที่ดินเพิ่มเติมเหมือนในอดีต
“ราคาที่ดินน่าจะอยู่ในช่วงทรงตัวมากกว่าการปรับขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ หากย้อนกลับไปเมื่อ 3 ปีก่อน แต่เวลานี้ราคาน่าจะเริ่มนิ่งมากขึ้น ขณะเดียวกัน เริ่มมีที่ดินไหลกลับเข้าสู่ตลาดจากผู้ที่เคยซื้อในราคาสูงเกินจริง หรือไม่สามารถพัฒนาโครงการต่อได้ตามแผน ส่งผลให้เกิดแรงขายเพิ่มขึ้นในบางทำเล”
ภาพนี้สะท้อนสิ่งที่กำลังเกิดขึ้นในหลายพื้นที่ของประเทศ เมื่อผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางเลือกเปลี่ยนสินทรัพย์เป็น“สภาพคล่อง” ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ใช้จังหวะตลาดชะลอตัวเข้าซื้อสินทรัพย์ที่พร้อมพัฒนาในราคาที่สมเหตุสมผลกว่าเดิม
ชะลอลงทุน รักษาสภาพคล่อง
นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ท่ามกลางภาวะตลาดที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้ปรับแผนธุรกิจโดยชะลอการลงทุนโครงการใหม่ และมุ่งพัฒนาโครงการที่มีอยู่ให้แล้วเสร็จ บริหารจัดการกระแสเงินสด และมุ่งลดภาระหนี้สิน โดยใช้รายได้จากการขาย และโอนกรรมสิทธิ์ทยอยลดหนี้ เพื่อเสริมความแข็งแกร่งทางการเงินในช่วงที่ตลาดยังฟื้นตัวไม่เต็มที่
ขณะเดียวกัน เร่งทรานส์ฟอร์มธุรกิจผ่านการขยายการลงทุนด้านพลังงานสะอาดภายใต้ “Sena Green Energy” เพื่อสร้างแหล่งรายได้ใหม่รองรับอนาคตธุรกิจดังกล่าวครอบคลุมทั้งระบบผลิตไฟฟ้าจากพลังงานแสงอาทิตย์ หรือโซลาร์เซลล์ รวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งมองว่าเป็นอุตสาหกรรมที่มีศักยภาพเติบโตสูงในระยะยาวการขยายสู่ธุรกิจพลังงานสะอาดจะช่วยลดการพึ่งพารายได้จากภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว และเป็น New S-Curve สำคัญในการขับเคลื่อนองค์กรในอนาคต
ปี 2569 จึงอาจไม่ใช่ปีแห่งการเปิดเกมรุกของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นปีแห่งการปรับตัว ผู้ประกอบการที่มีฐานะการเงินแข็งแรงสามารถสะสมสินทรัพย์คุณภาพในต้นทุนที่เหมาะสม แต่หาก “สายป่านสั้น” จำเป็นต้องลดภาระและรักษาสภาพคล่อง และบริหารความเสี่ยงเพื่อความอยู่รอดในระยะยาว
พิสูจน์อักษร....สุรีย์ ศิลาวงษ์
