ครั้งหนึ่ง การมีบ้านคือความฝันของคนวัยทำงาน และเป็นเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจไทยแต่วันนี้ ประเทศไทยกำลังเผชิญรากฏการณ์ตรงกันข้ามบ้านสร้างเพิ่มขึ้นทุกปี ขณะที่คนซื้อกลับน้อยลงเรื่อย ๆคำถามสำคัญจึงไม่ใช่ จะขายบ้านอย่างไร แต่คือ อีก 10 ปีข้างหน้า จะมีคนซื้อบ้านเหลือพอหรือไม่
เมื่อไม่นานมานี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยต่างแข่งขันเปิดโครงการใหม่อย่างคึกคักคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ผุดขึ้นทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงปี 2559 - 2566 มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เฉลี่ยมากกว่า 100,000 หน่วยต่อปี
ทว่ายอดขายจริงกลับตามไม่ทันความต้องการซื้อเฉลี่ยอยู่เพียง 92,000 หน่วยต่อปีตัวเลขที่ดูเหมือนต่างกันไม่มาก กลับสะสมเป็น "สต็อกส่วนเกิน" ก้อนมหาศาลตลอดหลายปีที่ผ่านมาและเมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว ปัญหาที่ซ่อนอยู่ก็เริ่มปรากฏชัดขึ้น
วันนี้ หากไม่มีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มเติมเลย ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอาจต้องใช้เวลามากกว่า 4 ปีในการระบายสต็อกทั้งหมดนานกว่าช่วงก่อนปี 2023 ที่ใช้เวลาเพียงประมาณ 2 ปีนี่คือสัญญาณว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะ"Oversupply"แม้ผู้ประกอบการจะเริ่มชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมาก
ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ลดลงเกือบครึ่ง เหลือเฉลี่ยเพียง 51,000 หน่วยต่อปีแต่ปัญหากลับไม่ได้อยู่ที่ฝั่งผู้ขายเพียงอย่างเดียวเพราะฝั่งผู้ซื้อเองก็กำลังอ่อนแรงลงเช่นกัน หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง
- รายได้เติบโตไม่ทันค่าครองชีพ
- ธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
- ขณะที่ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทำให้หลายครอบครัวเลือกชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านผลลัพธ์คือ บ้านยังคงค้างอยู่ในตลาดจำนวนมาก
SCB EIC ประเมินว่า สิ้นปี 2569กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะยังมีบ้านเหลือขายสะสมกว่า 213,000 หน่วยซึ่งถือเป็นระดับสูงที่สุดระดับหนึ่งในรอบหลายปี
สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าเศรษฐกิจ
คือ "โครงสร้างประชากร"เพราะปัญหาเศรษฐกิจอาจฟื้นตัวได้แต่ประชากรที่ลดลง เป็นแนวโน้มที่เปลี่ยนกลับได้ยากกว่าประเทศไทยกำลังแก่ตัวลงอย่างรวดเร็วในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา จำนวนเด็กอายุต่ำกว่า 15 ปี ลดลงจาก 11.7 ล้านคน เหลือเพียง 9.6 ล้านคนในทางกลับกัน จำนวนผู้สูงอายุเพิ่มจาก 8.4 ล้านคน เป็น 12.6 ล้านคนขณะที่ประชากรวัยแรงงาน ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของตลาด
อสังหาริมทรัพย์ กำลังหดตัวลงอย่างต่อเนื่องจากสัดส่วน 68% ของประชากรทั้งประเทศในปี 2558เหลือ 64% ในปัจจุบันและมีแนวโน้มลดลงเหลือเพียง 58% ภายในปี 2583 นั่นหมายความว่า คนที่มีศักยภาพซื้อบ้านกำลังลดลงในขณะที่บ้านยังถูกสร้างเพิ่มขึ้น
ยิ่งไปกว่านั้น คนรุ่นใหม่กำลังเปลี่ยนวิธีคิดเรื่อง "บ้าน"อดีต การซื้อบ้านถือเป็นสัญลักษณ์ของความมั่นคงแต่ปัจจุบัน หลายคนมองต่างออกไปพวกเขาให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิต เลือกเช่ามากกว่าซื้อ เพราะเปลี่ยนงานบ่อยขึ้น ย้ายเมืองง่ายขึ้น และนำเงินไปลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่นแทนเมื่อความฝันในการมีบ้านไม่ได้เป็นเป้าหมายหลักอีกต่อไปความต้องการซื้อบ้านก็ลดลงตามธรรมชาติ
สิ่งที่เกิดขึ้นในต่างประเทศ อาจเป็นภาพอนาคตของไทยญี่ปุ่น คือกรณีศึกษาที่ชัดเจนที่สุดประเทศที่เข้าสู่สังคมสูงวัยเต็มรูปแบบมานาน จนเกิดปรากฏการณ์ "Akiya" หรือบ้านว่าง
ปัจจุบัน ญี่ปุ่นมีบ้านว่างมากกว่า 9 ล้านหลัง
คิดเป็นราว 14% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจึงต้องเปลี่ยนธุรกิจจากการขายบ้านสู่การสร้างรายได้จากการปล่อยเช่า และบริการดูแลผู้สูงอายุแบบครบวงจร
ส่วนจีนกำลังเผชิญวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ราคาบ้านที่ลดลง ทำให้คนรุ่นใหม่จำนวนมากไม่รีบซื้อบ้านบางส่วนเลือก "รอรับมรดก" จากครอบครัวแทน
ขณะที่สหรัฐอเมริกา เริ่มเห็นโมเดลใหม่อย่าง Rent-to-Ownที่เปิดโอกาสให้ผู้บริโภคเช่าก่อนซื้อในอนาคตเพื่อลดข้อจำกัดด้านการเข้าถึงสินเชื่อ
คำถามสำคัญคือ ไทยควรทำอย่างไร
สำหรับผู้ประกอบการโจทย์ระยะสั้น คือ การระบายสต็อกที่มีอยู่ให้เร็วที่สุดไม่ว่าจะผ่านโมเดล Rent-to-Own การปล่อยเช่า หรือการสร้างรายได้ประจำจากอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
ส่วนโจทย์ระยะยาว คือ การออกแบบสินค้าใหม่ให้สอดคล้องกับสังคมสูงวัยบ้านที่ปรับเปลี่ยนตามช่วงอายุได้ โครงการ Senior Livingรวมถึงบริการดูแลสุขภาพที่ผสานเข้ากับที่อยู่อาศัย
ขณะที่ภาครัฐอาจต้องเริ่มมองตลาดเช่าอย่างจริงจังเพราะในอนาคต "การเช่า" อาจไม่ใช่ทางเลือกชั่วคราวอีกต่อไปแต่กลายเป็นรูปแบบการอยู่อาศัยหลักของคนจำนวนมาก
วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ไทยในวันนี้ จึงไม่ได้เป็นเพียงปัญหาเศรษฐกิแต่เป็นผลจากการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของประเทศเมื่อจำนวนบ้านเพิ่มขึ้นแต่จำนวนคนซื้อกลับลดลง
