ภูเก็ตเดือด ซัพพลายพุ่งสวนดีมานด์‘บางเทา-ลายัน’ราคาทะยานเทียบชั้นกรุงเทพฯ

ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อชะลอตัว สต็อกคงค้างสะสม และการเข้มงวดสินเชื่อ ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จำนวนมากเบนเข็มลงทุนสู่ “ภูเก็ต” เมืองท่องเที่ยวที่เป็นแม่เหล็กดึงดูดเม็ดเงินจากนักลงทุนทั่วโลก! ซึ่งการหลั่งไหลของทุนก้อนใหญ่กำลังทำให้ตลาดแห่งนี้เข้าสู่สมรภูมิเดือด เมื่อ “ซัพพลาย” โตเร็วกว่าดีมานด์ และราคาที่อยู่อาศัยบางทำเลขยับขึ้นมาอยู่ในระดับเดียวกับย่านไพร์มแอเรียของกรุงเทพฯ

ณัฎฐา คหาปนะ หุ้นส่วนและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เผยว่า ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่จากส่วนกลางต่างเร่งกระจายความเสี่ยงออกจากตลาดกรุงเทพฯ ที่กำลังเผชิญภาวะฟื้นตัวไม่ทั่วถึง ปลายทางของเม็ดเงินจำนวนมากคือ “ภูเก็ต” 

เหตุผลสำคัญไม่ใช่เพียงการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว แต่เป็นเพราะภูเก็ตกำลังเปลี่ยนสถานะจากเมืองท่องเที่ยวสู่ “เมืองพักอาศัยระดับโลก” ที่มีทั้งกลุ่ม Long-stay Digital Nomad นักลงทุนต่างชาติ และผู้ซื้อบ้านหลังที่สองเข้ามาอย่างต่อเนื่อง กระแสดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการมองเห็นโอกาสในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม วิลล่า และ Branded Residence ระดับลักชัวรีจำนวนมาก เมื่อผู้เล่นรายใหญ่จำนวนมากดาหน้าเข้ามาพร้อมกัน ตลาดจึงเริ่มเข้าสู่ภาวะแข่งขันรุนแรง
 

จากเกาะท่องเที่ยวสู่สนามลงทุนระดับโลก

หากย้อนกลับไปเมื่อ 5 ปีก่อน หลายคนมอง “ภูเก็ต” เป็นเพียงเมืองท่องเที่ยวใหญ่ที่ขับเคลื่อนด้วยโรงแรม ร้านอาหาร และนักเดินทางจากทั่วโลก แต่วันนี้ ภูเก็ต กำลังเปลี่ยนสถานะตัวเองจาก “เมืองท่องเที่ยว” ไปสู่ “เมืองลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับนานาชาติ” อย่างเต็มตัว

การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ การเติบโตของกลุ่ม Long-stay Residents ผู้พำนักระยะยาว รวมถึงกระแส Digital Nomad ที่เลือกใช้ชีวิตและทำงานจากที่ใดก็ได้ กำลังเปลี่ยนโครงสร้างความต้องการอสังหาฯ บนเกาะแห่งนี้ ผลลัพธ์ คือ คอนโดระดับพรีเมียม วิลล่าหรู และ Branded Residence เป็นสินทรัพย์ที่ได้รับความสนใจจากทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติ

แต่อีกด้านหนึ่ง การหลั่งไหลเข้ามาของผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่จากกรุงเทพฯ และต่างประเทศ กำลังทำให้ตลาดภูเก็ตเข้าสู่ช่วงแข่งขันที่เข้มข้นที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์

อุปทานยังเพิ่ม แต่เริ่มส่งสัญญาณชะลอ

ข้อมูลปี 2568 ภูเก็ตมีอุปทานคอนโดสะสมรวม 42,061 หน่วย แม้จะยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่อง แต่จำนวนยูนิตเปิดขายใหม่อยู่ที่ 5,073 หน่วย ลดลงถึง 51.7% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า 

“ผู้ประกอบการเริ่มระมัดระวังมากขึ้น หลังจากหลายปีที่ตลาดเร่งเปิดโครงการเพื่อตอบรับดีมานด์ต่างชาติที่พุ่งขึ้นอย่างรวดเร็ว”

 หากพิจารณาตามทำเล จะพบว่าพื้นที่ “บางเทา” ยังครองตำแหน่งทำเลยอดนิยมอันดับหนึ่ง โดยมีสัดส่วนอุปทานเปิดใหม่ถึง 30.8% ของตลาดทั้งหมด รองลงมา กะรน 21.1% และราไวย์ 15.6% สะท้อนชัดว่า ความต้องการยังคงกระจุกตัวอยู่บริเวณชายฝั่งตะวันตก ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ตอบโจทย์ทั้งนักลงทุน ผู้พักอาศัยระยะยาว และตลาดลักชัวรี

 วิลล่าหรูโตแต่เริ่มขยายออกนอกทำเลเดิม

ในตลาด “วิลล่า” ภูเก็ตมีอุปทานสะสมรวม 7,789 หน่วย มีวิลล่าเปิดใหม่ในปี 2568 อยู่ที่ 774 หน่วย ลดลง 48.2% จากปีก่อนหน้า สิ่งที่น่าสนใจไม่ใช่จำนวนโครงการที่ลดลง แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงของทำเล “ศรีสุนทร” กลายเป็นพื้นที่ที่มีสัดส่วนอุปทานใหม่สูงสุด 18.1% ตามมาด้วยถลาง 17.8% และบางโจ 16.3% 

ปรากฏการณ์นี้สะท้อนว่าผู้พัฒนาโครงการกำลังขยับออกจากพื้นที่ชายหาดดั้งเดิม ไปสู่ทำเลรอบนอกที่ต้นทุนที่ดินเหมาะสมกว่า ขณะที่พื้นที่อย่างเชิงทะเล ลายัน หรือในหาน แม้เป็นทำเลที่ได้รับความนิยมสูง แต่ข้อจำกัดด้านที่ดินและราคาที่พุ่งขึ้นต่อเนื่อง ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ทำได้ยากขึ้น

ดีมานด์ชะลอ แต่ยังแข็งแรงในทำเลทอง

แม้อุปทานใหม่จะลดลง แต่ฝั่งความต้องการซื้อยังคงอยู่ในระดับสูง ปี 2568 คอนโดมิเนียมมียอดขายใหม่ 4,455 หน่วย ลดลง 24.8% จากปีก่อน อาจดูเหมือนตลาดเริ่ม“ชะลอตัว” แต่หากมองลึกลงไปจะพบว่า ความต้องการซื้อยังคงกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง

“บางเทา” ครองสัดส่วนยอดขายมากสุด 32.7% ตามมาด้วย กะรน 17.9% และ กมลา 9.4% ทั้ง 3 พื้นที่ล้วนเป็นทำเลที่มีความพร้อมด้านการท่องเที่ยว สิ่งอำนวยความสะดวก สามารถดึงดูดทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย และนักลงทุนปล่อยเช่า 

ส่วนตลาดวิลล่ากลับแสดงภาพที่ต่างออกไป ยอดขายวิลล่าปี 2568 อยู่ที่ 631 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.9% เชิงทะเลเป็นทำเลขายดีสุด 19.9% ของยอดขายทั้งหมด ตามด้วย ป่าคลอก 13.9% และบางโจ 13.4% สะท้อนว่าตลาดวิลล่าระดับบนยังได้รับแรงหนุนจากกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงที่มองหาทรัพย์สินเพื่อการพักผ่อนและการลงทุนระยะยาว

บางเทา กลายเป็นทำเลทองของภูเก็ต

หนึ่งในข้อมูลที่น่าสนใจที่สุด คือ ระดับราคาคอนโด ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยในภูเก็ต 125,000-160,000 บาทต่อตารางเมตร แต่บางทำเล ทะลุ 180,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว โดยบางเทามีราคาสูงสุดเฉลี่ย 283,975 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยลายัน 197,000 บาทต่อตารางเมตร และกมลา 182,375 บาทต่อตารางเมตร 

ราคาดังกล่าว สะท้อนถึงความหายากของที่ดินริมทะเล ซึ่งกลายเป็นทรัพยากรที่มีจำกัดมากขึ้นทุกปี เมื่อที่ดินหายากขึ้น ราคาขายโครงการใหม่จึงถูกผลักดันให้สูงขึ้นตามไปด้วย

ตลาดอัลตร้าลักชัวรีกำลังสร้างสถิติใหม่

ขณะนี้ยังพบว่า “ลายัน” เป็นพื้นที่ที่มีราคาวิลล่าสูงสุดในภูเก็ต เฉลี่ย 285 ล้านบาทต่อยูนิต รองลงมาคือ บางเทา 255.8 ล้านบาทต่อยูนิต และกมลา 234.3 ล้านบาทต่อยูนิต ตัวเลขเหล่านี้ทำให้ภูเก็ตไม่ได้แข่งขันกับตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยเท่านั้น แต่กำลังแข่งขันกับเมืองตากอากาศระดับโลกอย่างบาหลี ดูไบ หรือเกาะสมุยในตลาดนักลงทุนต่างชาติ

“เบื้องหลังการเติบโต คือการเข้ามาของโครงการ Branded Residence และลักชัวรี พูลวิลล่า ที่เชื่อมโยงกับแบรนด์โรงแรมระดับโลก กลายเป็นสินทรัพย์ที่ผู้ซื้อกำลังซื้อสูงให้ความสำคัญมากขึ้น”

แม้แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตยังเป็นบวก แต่ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีที่ง่ายสำหรับทุกโครงการ เหตุผลสำคัญคือ การแข่งขันในตลาด Off-plan หรือการขายล่วงหน้าที่รุนแรงขึ้นตลอด 3-4 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการจำนวนมากเข้าสู่ตลาด ผู้ประกอบการเริ่มแข่งขันด้านราคา โปรโมชั่น และเงื่อนไขการชำระเงิน โดยเฉพาะโครงการในทำเลรอง หรือไม่มีจุดขายที่ชัดเจน อาจต้องเผชิญกับระยะเวลาขายที่ยาวนานขึ้น ด้านผู้ซื้อมีแนวโน้มเลือกโครงการที่มีแบรนด์แข็งแรง บริหารจัดการดี และสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้จริง

 “สนามบินใหม่”เปลี่ยนแลนด์สเคป

อีกหนึ่งปัจจัยที่นักลงทุนจับตา คือ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ภาคใต้รวมถึงแนวคิด ”สนามบินแห่งใหม่” ในจังหวัดพังงา หากเกิดขึ้นจริง จะช่วยเปิดพื้นที่ลงทุนใหม่ทางตอนเหนือของภูเก็ตและพังงา ไม่ว่าจะเป็นไม้ขาว ในยาง ท้ายเหมือง และนาใต้ พื้นที่เหล่านี้อาจกลายเป็นคลื่นลูกใหม่ของการพัฒนาอสังหาฯ ใน 5-10ปี ข้างหน้า เช่นเดียวกับ ”บางเทา” ที่เปลี่ยนจากพื้นที่รอง กลายเป็นทำเลดาวเด่น

สิ่งที่ยังไม่เปลี่ยนแปลง คือ ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตยังคงขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อจากต่างชาติเป็นหลัก ไม่ว่าจะเป็นรัสเซีย จีน ยุโรป อินเดีย และตะวันออกกลาง ที่ไม่ได้มองภูเก็ตเป็นเพียงจุดหมายท่องเที่ยว แต่มองเป็นสถานที่อยู่อาศัยระยะยาว สินทรัพย์ลงทุน และแหล่งสร้างรายได้จากการปล่อยเช่า ยังให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจเมื่อเทียบเมืองท่องเที่ยวอื่นของไทยแม้จะยังมีความผันผวนตามฤดูกาลท่องเที่ยวก็ตาม

ณัฎฐา มองว่า ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ต กำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านสำคัญผู้พัฒนาโครงการเริ่มขยายไปยังพื้นที่ใหม่เพื่อบริหารต้นทุน ขณะที่ “ผู้ซื้อ” ยังคงให้คุณค่ากับทำเลชายฝั่งและพื้นที่ที่มีระบบนิเวศด้านการท่องเที่ยวแข็งแกร่ง สิ่งที่เกิดขึ้น ”ไม่ใช่” การลดลงของความต้องการซื้อแต่เป็นผลจากข้อจำกัดด้านที่ดินในทำเลหลัก โดยเฉพาะฝั่งตะวันตกของเกาะในระยะยาว พื้นที่ใหม่อาจมีบทบาทมากขึ้นจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

แต่สำหรับบางเทา ลายัน เชิงทะเล และกมลา ซึ่งมีที่ดินจำกัดและเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อทั่วโลกทำเลเหล่านี้ยังคงเป็นสินทรัพย์หายาก มีโอกาสสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว และทำให้ตลาดอสังหาฯ “ภูเก็ต” น่าจับตาที่สุดของประเทศไทย