ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่ยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อและภาวะหนี้ครัวเรือน แต่ตลาดบ้านมือสองกลับส่งสัญญาณน่าสนใจ เมื่อยอดโอนทั่วประเทศในไตรมาส 1 ปี 2569 ขยายตัว 13.8% สวนทางภาพรวมเศรษฐกิจ คำถามคือ นี่เป็นเพียงการฟื้นตัวชั่วคราว หรือกำลังสะท้อนการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของตลาดที่อยู่อาศัยไทย
บ้านใหม่ขายยากคนหันซื้อบ้านมือสอง
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สะท้อนภาพที่น่าสนใจว่า ไตรมาส 1 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ 48,446 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าการโอนรวมอยู่ที่ 93,335 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.7%
ตัวเลขดังกล่าวถือเป็นการเติบโตครั้งแรกที่โดดเด่น หลังตลาดบ้านมือสองเผชิญภาวะชะลอตัวตลอดปีที่ผ่านมา แต่หากมองในอีกมุมหนึ่ง การฟื้นตัวครั้งนี้ยังไม่ได้แข็งแรงเต็มที่ เพราะเมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2568 จำนวนการโอนกลับลดลง 12.9% และมูลค่าการโอนลดลงถึง 17.9%สะท้อนว่าตลาดยังคงเผชิญแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่เปราะบาง
บ้านเดี่ยวยังครองบัลลังก์ แต่ดาวเด่นทาวน์เฮ้าส์
หากถามว่าคนไทยซื้อบ้านมือสองประเภทไหนมากที่สุด คำตอบยังคงเป็น "บ้านเดี่ยว" ไตรมาสแรกปีนี้มีการโอนบ้านเดี่ยว 20,147 หน่วย คิดเป็น 41.6% ของการโอนทั้งหมด และมีมูลค่ารวม 42,115 ล้านบาท หรือ 45.1% ของมูลค่าตลาด แต่ประเภทที่น่าสนใจที่สุดกลับไม่ใช่บ้านเดี่ยว เพราะ "ทาวน์เฮ้าส์" และ "บ้านแฝด" คือกลุ่มที่เติบโตเร็วที่สุด โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นเท่ากันที่ 16.0%ส่วนทาวน์เฮาส์มีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นถึง 16.2% สูงสุดในทุกประเภท
เหตุผลสำคัญอาจมาจากระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า ในยุคที่รายได้โตไม่ทันค่าครองชีพ ผู้ซื้อจำนวนมากจึงเลือกสินทรัพย์ที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและภาระผ่อนชำระในระยะยาว
เกมกำลังอยู่ในตลาดต่ำกว่า 3 ล้าน
หากเจาะลึกลงไปอีก จะพบว่าตลาดบ้านมือสองกำลังถูกขับเคลื่อนโดยผู้ซื้อระดับกลางและระดับล่างที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท มีการโอนมากที่สุดถึง 17,982 หน่วย คิดเป็น 37.1% ของตลาดทั้งหมดขณะที่กลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท มีสัดส่วนอีก 31.7%
นั่นหมายความว่าเกือบ 70% ของการซื้อขายบ้านมือสองในประเทศไทยอยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท แต่หากวัดจากมูลค่าตลาด กลุ่มราคา 2.01-3 ล้านบาท กลับเป็นเซ็กเมนต์ที่ใหญ่ที่สุด มีมูลค่าการโอน 21,243 ล้านบาท คิดเป็น 22.8% ของมูลค่าตลาดทั้งหมดที่สำคัญ กลุ่มนี้ยังเติบโตเร็วที่สุดจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 17.9%มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 18.2%สะท้อนว่าผู้บริโภคกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพมากขึ้น แต่ยังอยู่ในระดับราคาที่สามารถกู้ซื้อได้
บ้านแพงเริ่มแผ่วลง
อีกด้านหนึ่งของตลาด กลับเห็นสัญญาณชะลอตัวชัดเจนในกลุ่มบ้านราคาสูง ที่อยู่อาศัยระดับ 7.51-10 ล้านบาท มียอดโอนลดลง 13.8%ส่วนกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท ลดลงถึง 18.0%หากดูในแง่มูลค่า ภาพยิ่งชัดขึ้นกลุ่มมากกว่า 10 ล้านบาท มูลค่าการโอนหายไปถึง 25.6%
ขณะที่ตลาดบ้านตั้งแต่ 7 ล้านบาทขึ้นไป มียอดโอนลดลง 12.5% และมูลค่าลดลง 20.7%ตัวเลขเหล่านี้กำลังบอกว่า กำลังซื้อระดับบนเริ่มระมัดระวังมากขึ้น
ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย และภาวะการลงทุนที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
หากมองภาพใหญ่ การเติบโตของตลาดบ้านมือสองในไตรมาสแรกไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของตัวเลขการโอนที่เพิ่มขึ้นแต่กำลังสะท้อน พฤติกรรมผู้บริโภคที่"เปลี่ยน"จากเดิมที่ผู้ซื้อจำนวนมากมุ่งสู่บ้านใหม่จากผู้พัฒนาโครงการ
วันนี้ผู้บริโภคเริ่มให้ความสำคัญกับ "ความคุ้มค่า" มากขึ้น บ้านมือสองจึงกลายเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ ทั้งด้านราคา ทำเล และต้นทุนการถือครอง โดยเฉพาะในช่วงที่ราคาที่อยู่อาศัยใหม่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องสิ่งที่เกิดขึ้นอาจไม่ใช่เพียงการฟื้นตัวของตลาดบ้านมือสอง แต่อาจเป็นจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนสมดุลในตลาดอสังหาฯ
เมื่อผู้ซื้อไม่ได้ถามว่า "บ้านใหม่หรือบ้านเก่า"แต่เริ่มถามว่า "บ้านแบบไหนคุ้มค่าที่สุดสำหรับรายได้ของตัวเอง"และในวันที่กำลังซื้อยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ดูเหมือนคำตอบของคนจำนวนไม่น้อย กำลังอยู่ในตลาดบ้านมือสองมากขึ้นเรื่อย ๆ
